樣本倉儲運營企業業績普遍承壓，“一帶一路”為園區賦能

觀點指數 8月13日觀點指數研究院發布《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在“物流園區暨基礎設施：穩中求進”篇中指出，樣本企業營業收入大部分有所下降，租金方面同樣承壓。

業績承壓，“一帶一路”為園區賦能

報告期内，樣本企業發布2024年度業績，除寶灣物流以外，營業收入均有所下降。

觀點指數了解到，2024 年寶灣物流實現營業收入 19.43億元，同比增長 6%，實現經營淨現金流 12.02億元，同比基本持平，主要是原有園區穩定運營以及新園區投入使用且運營情況良好，租金收入穩步提升。

據ESR 2024年業績披露，期内其錄得淨虧損7.623億美元，而去年同期錄得淨利潤2.681億美元。利潤減少主要是資産公允價值負向變動（包括産生自非核心及近期資産出售的非現金重估）；以及由于ESR持續在波動及不确定的環境下經營，2024财政年度的獎勵費及交易費下降。

收益方面，ESR由2023财政年度的8.713億美元大幅減少至2024财政年度的6.39億美元，降幅為26.7%。據了解，主要由于管理費較低所致，該科目由2023财政年度的7.367億美元減少32.4%至2024财政年度的4.978億美元。

租金方面同樣承壓。主要是出售資産導致租金收入減少，租金收入由2023财政年度的7200萬美元減少7.1%至2024财政年度的6690萬美元。 7月2日，ESR發布公告宣布，公司私有化進程取得重要進展，于7月3日下午四時正（香港時間）撤銷其在聯交所的上市地位預計将生效。

此外，據深國際年報披露，2024年其本年度實現物流業務收入約港币18.37億元，與去年同期相若。股東應占盈利較去年同期下跌3%至約港币5.16億元，主要是若幹物流港項目資産減值損失及公允價值損失所致。

報告期内，典型園區有普洛斯臨港國際物流園、深國際佛山順德智慧物流産業園、中交冷鍊（重慶）智慧産業園項目、玉湖冷鍊長沙項目、阿里巴巴全球速賣通（大連）跨境電商産業園、深圳平湖南綜合物流樞紐項目二期。

2024年，市場新增供應量同比下降10%，但仍突破1600萬平方米，短期租金水平持續承壓。然而，市場整體供應增速已逐步放緩，主要市場參與者的拿地規模同比下降近80%，不過普洛斯的運營情況發展較好，且與園區租戶進行擴容升級。

據普洛斯2024年年報披露，其資産組合包含價值達人民币2270億元的已竣工且穩定運營的物業，占總資産組合的85%以上，出租率為87%。2024年，普洛斯中國共簽約物流及工業設施新租和續租面積達2900萬平方米，同比增長12%。

普洛斯臨港國際物流園洋山特殊綜保區，依托洋山保稅港，緊靠浦東國際航空港，是集合海、陸、空等交通設施為一體的現代化保稅物流園區，占地面積4.65萬平米，建築面積2.32萬平米。

觀點指數了解到，項目依托洋山特殊綜保區的優惠政策，先後開展了保稅出口集拼、整車保稅進口等業務。

6月4日，深國際佛山順德智慧物流産業園已于近日正式投入運營。據悉，該項目落子順德區樂從鎮，地處廣佛同城核心區，由中建三局一公司承建，總投資30億元。項目總建築面積33.66萬平方米，集電商雲倉、智慧冷鍊、供應鍊金融等多元功能于一體。

5月7日，香港玉湖集團旗下玉湖冷鍊（長沙）交易中心項目地塊一的4棟冷庫順利封頂，較原定計劃提前近2個月。玉湖冷鍊（長沙）交易中心是湖南省十大産業項目、省外商投資標志性項目，也是長沙市“平急兩用”公共基礎設施項目。項目總投資34億元，占地約400畝，總建築面積約36.6萬平方米，庫容超28萬噸。

觀點指數了解到，“平急兩用”公共基礎設施是集公共衛生、應急醫療和物資保障為一體的重大工程設施，主要在有條件的大城市布局，“平時”可用作旅遊、康養、休閑、倉儲物流等，“急時”可轉換為人員臨時安置、物資應急中轉場所，滿足公共衛生防控救治、臨時安置、物資保障等需求。

5月30日，阿里巴巴全球速賣通（大連）跨境電商産業園日前在大連高新區正式落成。項目整體規劃面積達1萬平方米，其中一期啟動區面積為2000平方米。産業園規劃了數字展廳、産品展示區、培訓教室、直播基地、現代化辦公區等多元功能空間，一期将于今年7月投入運營。

5月25日，由中國鐵建承建的全國首例鐵路上蓋智慧物流園——深圳平湖南綜合物流樞紐項目二期工程鋼結構主體正式完工。該工程将于年内竣工建成，投入運營後，深圳将形成公鐵海多式聯運與城市配送“無縫銜接”的智慧物流運輸新格局。

據悉，深圳平湖南綜合物流樞紐項目建成後，将成為全國最大的單體鐵路物流中心和亞洲單體規模最大的“公、鐵、海”多式聯運中心，進一步發揮“一帶一路”建設輻射帶動作用，助力深圳打造全球物流樞紐城市具有重要意義。

值得注意的是，平湖南項目作為深圳中歐班列核心樞紐，已開通18條國際線路，覆蓋德國、波蘭、中亞五國及東南亞，成為“一帶一路”亞歐物流鍊的關鍵節點。

本文節選自《物流園區暨基礎設施：穩中求進》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。