城市更新加速利好代建市場，企業仍需關注區域間政策差異

觀點指數 8月13日，《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》發布，其中在“代建管理”篇中指出，在存量提質增效的背景下，城市更新等政策持續釋放代建需求，代建企業需抓住相關政策機遇，推動專業化管理實現降本增效。

中央城市工作會議于7月14-15日在北京召開，會議指出我國城鎮化已從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展模式正由大規模增量擴張向存量提質增效轉型。在此背景下，國家基建投資繼續作為“穩增長”的核心手段，未來将重點推進“三大工程”（保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施），為代建企業開辟政府代建業務新空間。随着城市更新進程的推進，這部分業務會繼續增長。

據住建委披露，2025年我國将謀劃實施一批城市更新改造項目，全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務，並持續推進完整社區建設、既有建築改造利用和老舊街區更新改造等民生工程與發展工程，進一步擴大政策支持範圍。此前，僅有35個城區常住人口在300萬以上的大城市可開展城中村改造，如今政策已擴大至全部地級及以上城市。

此外，5月15日發布的《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》提出“鼓勵産權所有人自主更新”，在公共财政壓力增大的背景下，産權人自主更新已成為提升社區品質、改善低效用地的重要途徑，同時也是産權人提升自身生活環境和資産價值的公平方式。然而，産權人作為非專業人士，必須獲得足夠的治理和技術支撐才能推動項目實施，而房地産代建行業恰好能提供充足的技術和運維管理支撐。随着新型城鎮化建設的提速，設施配套建設需求持續增長，代建企業将迎來一波增量改造業務。

2024年以來，洛陽、南陽、石家莊、南京、湖南、鄭州、佛山、深圳龍崗等省市地方政府發布了關于投資項目代建制的管理辦法。

觀點指數觀察到，地方發布的代建項目範圍與投資門檻相對明确。實行代建制的範圍普遍涵蓋：黨政機關、事業單位、社會團體等辦公、業務用房及相關設施；科技、教育、文化、體育、衛生、民政等社會事業方面的建設項目；市政公用、園林綠化等城市基礎設施。

除此之外，地方政府還會根據具體情況實行代建制，如涉及國家安全、國家秘密、網絡信息平台以及政府有特殊要求的項目。

各地方對于項目實行代建制的投資標準界定有所不同，一般各地以投資規模作為代建判定標準，但具體金額差異較大。河北省要求省本級項目投資1000萬元以上且占總投資的50%以上；鄭州市門檻為3000萬元及以上；湖南省以财政性資金為主要來源、總投資3000萬元以上的非經營性政府投資項目，應當實行代建制管理，總投資低于3000萬元的非經營性政府投資項目，鼓勵實行代建制管理。

各地方發布的政策也涉及監督機制，對規範代建行業具有重要的指導意義。多地将監督機制列為重點，完善代建單位考核及責任追究制度。例如，邢台市要求行業組織加強自律管理並參與標準制定。資金監管方面，明确财政部門對代建資金的撥付與使用監督職責，如長甯區财政局負責資金使用的全程監管。

市場化導向鼓勵優質代建企業參與，部分地區（如深圳寶安區）對100萬元以上項目要求公開招標，特殊情況下可指定代建單位。或者以獎懲機制篩選優質的代建企業。如《湖南省政府投資項目代建制管理辦法（征求意見稿）》中，特别明确了獎懲與監督。代建單位未履行概算調整決策及審批程序，造成項目超概算的，超概部分從代建單位的履約擔保中賠償；履約擔保不足的，相應扣減代建服務費；代建服務費仍不足的，以代建單位自有資金賠償。

獎勵方面，即項目竣工财務決算審核批準後，決算投資比合同約定投資有節余的，應當按照節余資金5%—10%的比例對代建單位實行獎勵，具體在代建合同中約定，獎勵開支計入建設成本。

值得注意的是，佛山這份文件對項目費率有了更明晰的指引。

觀察上述文件中代建費率的變化，可以看到根據工程總概算從1000萬元以下到20億元以上，項目代建管理費被分成了五檔，普通類項目代建管理費率範圍在0.4%-2%，建設地點分散、點多面廣、建設工期長、使用新技術、新工藝及功能技術復雜、協調專業多難度大等項目的費率在1%-3%。總體而言，各地方積極推廣代建制，本質上是節省成本，提高效率。

本文節選自《代建管理：潛力待挖掘》
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