住宅物業仍是基本盤，綜合運營能力為城市服務競争力關鍵

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《觀點指數 • 中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中，在“物業暨城市服務：價值重塑”篇中指出，住宅項目仍是物業行業的基本盤，物企通過品質提升、服務與收費模式創新應對該業态面臨的挑戰。商業物業和産業/物流園區物業服務領域，物企通過專業化與定制化服務，滿足客戶多元化需求，助力企業降本增效。城市服務領域正在為物企拓展的新藍海，綜合運營能力成為企業競争力的關鍵。

住宅項目仍是物業行業的基本盤，随着近年來面臨的挑戰加劇，業内探索出以品質提升為核心，以服務與收費模式創新為驅動力的發展路徑。

首先，物企聚焦品質煥新，通過優化小區環境、升級設施設備管理等手段，全方位提升居住體驗，為業主打造更加舒适、便捷的生活空間。

例如，2024年碧桂園服務投入約7.74億元，對超3800個項目開展老舊設施整治工作，助力小區面貌煥新；實現業主總投訴量較上年度下降13%，滿意度達94.7%；率先實踐AI技術在物業重點業務場景的突破，自主研發的清潔機器人“零号居民”重構了人機協同新模式，已于7個小區常态化使用。

招商積余為滿足業主多場景充電需求，擴大鋪排自主開發和運維的“招小充”充電運營管理平台，2024年，公司累計在804個項目中接入充電樁31471台，累計用戶71.9萬人。

再者，業内新的物業服務模式——信托制物業服務模式獲得實踐推廣，和包幹制與酬金制相比，信托制主要有三個優點：一是物業費和公共收益等資金透明，業主可以查詢資金收支情況；二是物業服務企業權責明晰，能夠按照業主需求提供專業服務；三是服務平台為業主提供決策參與渠道，有效提升管理的效率。

7月23日，位于廣州番禺的華南新城小區發布首次業主大會會議公告，表決通過了由業委會以信托制物業服務模式與康景物業簽訂三年服務合同等議題，意味着廣州首例信托制物業模式試點邁出了一大步，後續将表決信托制物業服務合同，盡快完成新合同的簽訂工作。

據不完全統計，目前信托制實施範圍已較為廣泛，包括成都、合肥、海口、北京、南京、武漢等20多個城市，從效果上來看，對于提升物業費收繳率和服務滿意率有較大幫助。

觀點指數認為，這一模式通過明确資金歸屬、強化業主參與，為物業服務注入新的信任機制，有望增強業主與物業公司之間的互信關繫。

另外，萬物雲于去年提出的“彈性定價”策略獲市場進一步認可，為物業服務收費模式帶來了重大變革，其靈活的服務選擇與質價相符的收費理念，不僅滿足了業主的個性化需求，也進一步提升了服務的透明度與公正性。

上半年，重慶首個由業主自選服務進行定價的小區——萬科金域學府翰林小區引入了這一模式，物業收費項目更加細化，多數項目收費標準明顯下降。

根據公開資料，新物業合同的收費標準為：高層2.28元/平方米·月、洋房2.58元/平方米·月、公寓2.62元/平方米·月、商業5.2元/平方米·月、幼兒園1元/平方米·月、車位費80元/月·個，合同周期5年。而此前高層收費標準為3元/平方米·月、洋房3.8元/平方米·月、公寓4元/平方米·月、商業9元/平方米·月、車位費80元/月·個。

觀點指數認為，“彈性定價”增強了定價的合理性與公正性，讓業主有明确監督方向；帶來了住宅物業市場革新，有利于服務優質、管理規範、性價比高的物企擴大市場份額；還将促使物企對服務進行精細化梳理和分類，明确各項服務的標準和規範，為行業建立更科學的服務體繫提供了參考。

甲方壓力傳導推動服務外包，物企注重打造IFM服務力

商業物業因市場容量大、服務門檻高、與業主或客戶合作關繫具有長期性和穩定性，以及利于樹立較高的品牌知名度和影響力等特征，成為諸多物企深耕的重要細分賽道。

但目前，受到整體經濟環境影響，一線城市和部分重點城市的商業物業空置率有所上升，而租金水平則普遍下降。

以上海甲級寫字樓市場為例，戴德梁行數據顯示，2025年二季度，該市場呈現量價繼續承壓，季度淨吸納量僅8.53萬平方米，環比、同比分别下滑18.4%與67.6%。受新增供應沖擊，市場空置率持續攀升，至季度末達23.6%；甲級寫字樓平均租金承壓下行，降至6.99元/平方米/天，環比跌幅1.9%。

随着近年來甲方面臨的運營壓力增長，其成本控制、效率提升和業務聚焦的需求逐年提升，促使他們将非核心業務外包給專業的物業公司，以實現降本增效。同時，随着互聯網、金融、高端制造、新能源等類型客戶資源的涌入，物企為滿足其精細化、多元化、個性化的服務需求，亦不斷由傳統物業服務供應商向設施管理服務（FM）供應商，乃至綜合設施管理服務（IFM）供應商進階。

樣本物企中，遠洋服務通過專業能力升級應對市場變局，2024年戰略布局設施管理（FM）、資産運維（AM）等領域，構建與基礎物業服務協同發展的多元化生态，為業務可持續發展奠定基礎。

越秀服務以基礎服務為切入點，結合客戶業務特性、發展戰略、企業文化和辦公場景的差異，搭建綜合設施管理（IFM）産品體繫，匹配客戶需求開發更細化的基礎服務、更專業化的行政後勤、更多元化的辦公空間服務，提升非住宅項目的綜合經營價值。2024年，通過着力延伸拓展博物館講解服務、辦公室裝修服務、餐飲服務等，IFM拓展合同額超過6000萬元，市場拓展初見成效。

從今年上半年商業物業的拓展情況來看，部分率先布局綜合設施管理服務業務的頭部物企，受益于品牌影響力、服務專業度以及豐富的管理經驗，能夠更好地适應市場變化，滿足甲方企業的多元化需求，在該市場上更具競争力。

舉例來看，萬物梁行2025上半年新拓項目超440個，其中包括世界&國内500強客戶45個，超高層項目10個，八大行業賽道重點客戶超20個。

4月初，萬物梁行獲得領展委任，為其在上海市中心項目領展企業廣場提供全權委托物業服務。該項目位于上海市中心新天地闆塊，總樓面面積逾8.3萬平方米，由兩幢超甲級辦公樓及精品高端零售店組成，聚集着普華永道、索尼、華特迪士尼等國際知名企業。萬物梁行在充分考慮資産全生命周期經營業收入（NOI）和未來價值提升，以及高品質租戶服務要求的基礎上，為其定制服務方案。

本文節選自《物業暨城市服務：價值重塑》
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