靈活辦公空間成寫字樓破局利器，服務商分化加劇

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在 “商辦與辦公空間發展：承壓調整”篇中指出，随着新質生産力催生更多創新型企業，以及大型企業降本增效需求加劇，靈活辦公市場将從補充業态升級為主流辦公形态之一。

據觀點指數不完全統計，以恒隆地産、瑞安辦公、陸家嘴辦公、中海商務等為代表的多家寫字樓企業通過在傳統寫字樓項目中嵌入靈活辦公空間，構建多元化的辦公場景，滿足多樣辦公需求。

舉例來說，WORKXSOCIAL是瑞安辦公打造的靈活辦公空間産品。年内面世的虹橋天地WORKXSOCIAL會議空間定位是為長三角企業提供一站式商務解決方案，滿足會議、培訓、論壇等多元化需求。該靈活辦公産品總面積超820平方米，可通過可移動隔斷繫統實現10-150人規模場景切換，适配不同的活動需求。

據瑞安辦公官微披露，虹橋天地4棟寫字樓吸引了衆多企業總部和世界五百強企業入駐，形成了強大的企業集聚效應。同時，通過靈活辦公與傳統寫字樓的協同效應，既可作為總部經濟的補充設施，又能獨立承接區域會展外溢需求，有效提升項目的綜合競争力。

與此同時，據陸家嘴辦公官微披露，2025年上半年，其位于上海的前灘匯陸創營LSPACE、上海科技投資大廈LHUB、前灘世貿中心二期LHUB等多個靈活辦公産品正式亮相。其中前灘匯陸創營LSPACE為前灘世貿中心一期LSPACE叠代升級産品，包括A區商務中心，可提供2-27個靈活工位，同時搭配5間會議室；以及B區精裝小辦公室，建築面積約100-200平方米，按套租賃，為成長型企業提供定制化解決方案。

前灘世貿中心二期LHUB于3月21日正式開業，已投入運營的項目還包括前灘匯LHUB、前灘世貿中心一期LHUB。據了解，2024年已開業LHUB累計接待人數約3.5萬人次，全年承接各類會議活動多達85場。

顯然，商辦運營商逐步從基礎辦公物業向全周期賦能轉型，突破傳統寫字樓的固定格局，打造适配多元需求的靈活空間。

觀點指數認為，随着新質生産力催生更多創新型企業，以及大型企業降本增效需求加劇，靈活辦公市場将從補充業态升級為主流辦公形态之一，而運營商的核心競争力，也将從空間規模轉向服務深度與生态活力。

辦公市場細分領域，中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年1-6月總指數在89.0-89.8之間波動，較2024年下半年（88.7-89.3）略有上升。其中2月總指數89.8為上半年峰值，較2024年2月的89.1增長0.7個點。

從數據來看，中小企業整體發展仍處于恢復階段，但受宏觀經濟環境、成本壓力等因素影響，回升動力不足。

分行業來看，工業與科技類行業表現相對穩健，而消費服務業仍面臨壓力，整體恢復進度與2024年同期持平，但復蘇動力尚未顯著增強。

現階段，辦公空間服務企業經營規模普遍較小，行業競争較為分散，而随着辦公市場競争越發激烈，企業辦公和差異化要求日趨提高。

據觀點指數不完全統計，2025年1-6月，多數辦公空間服務商擴張謹慎，表現不及上年同期。

不過，也有部分辦公空間服務商如IWG集團、創富港、BEEPLUS、高格辦公空間、德事等企業逆勢擴張，積極擴大市場占有率。

從新增簽約/開業項目特點來看，辦公空間服務商發展進一步細分，不同企業基于目標客群、核心資源與戰略定位，形成了差異化的發展路徑。

具體來看，創富港業務布局聚焦北上廣深、香港等核心城市，以寫字樓整層項目為核心載體，年内新增簽約/開業項目多為“整層包租+靈活分割”模式。目標客群聚焦中小微企業與初創團隊，尤其是1-20人規模的電商、自媒體、法律咨詢等輕資産行業。這類客戶對租金敏感度高，需求集中在“低成本、靈活租期、基礎辦公配套”，因此創富港的空間以“小面積獨立辦公室+共享前台”為主，單工位月租金控制在2000-4000元。

以高格辦公空間和BEEPLUS為代表的企業聚焦特定區域擴張，如高格辦公空間在常州集中布局2個項目，BEEPLUS在長三角的南京、南通、常州各落1子，形成區域密度優勢，便于資源整合與運營效率提升。其中BEEPLUS深耕“産業空間+共享辦公”，項目多與科技園區、産業基地綁定（如深圳科技園金融基地、南京中國氣象谷），聚焦科創、金融等垂直領域，提供“辦公+産業服務”一體化方案，與區域産業政策協同。

IWG集團以“品牌輸出+區域合作”為主，既通過雷格斯品牌在一二線城市布局標準化中心（如西安軟件新城、鄭州楷林大廈），也通過與地方國企（上海南虹橋集團）戰略合作，獲取優質地段資源，強化區域滲透。

德事聚焦一線城市地標建築（如北京國貿大廈A座、天津企業廣場），服務跨國企業、律所、投行等客群，以“私密性+高端配套”為核心，空間設計強調高端商務感。

值得注意的是，辦公空間服務企業從基礎租賃向生态化賦能轉型，辦公空間産品從物理空間逐步轉化為連接企業人才、資源、商機等的樞紐，推動辦公空間服務行業向價值維度升級。

舉例來說，BEEPLUS紫琅矽谷項目依托長江口産業創新區的區位優勢，打造了以集成電路為核心的産業生态體繫，形成“政策+空間+服務”三位一體的産業培育模式。

與此同時，年内IWG集團多數新增網點入駐産業園區類的物業，有效綁定産業生态，将辦公空間轉化為産業創新的基礎設施，符合企業分布式辦公、輕量化運營的需求。

本文節選自《商辦與辦公空間發展：承壓調整》
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