物企尋求規模與效益平衡，第三方及多元業态拓展取得成效

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《觀點指數 • 中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中，在“物業暨城市服務：價值重塑”篇中指出，樣本物業企業的第三方以及多元業态拓展正在取得成效，數據顯示，樣本39家物企第三方項目對收入的貢獻比例均值已達到55.64%；34家物企非住業态對收入的貢獻比例均值約為33.02%，相比之下，頭部及獨立第三方物業在多元化拓展領域優勢更明顯。

目前，物業行業正在摒棄過往粗放式的發展模式，轉向回歸本質服務，追求管理規模的質量增長，企業通過在高能級城市及優質業态領域投入更多資源，合理優化布局，發揮集約化優勢，塑造專業能力壁壘，從而實現規模、效益與服務的平衡，穩固高質量發展根基。

年報顯示，多家物企對低質效項目進行了退出或汰換，涉及項目類型包括住宅、城市服務、企業服務、咨詢服務等，主要目的是優化物業管理組合。

上述戰略選擇下，上市物企雖然保持着管理規模的增長，但增速繼續下滑。

據觀點指數統計，2024年53家樣本上市物企總在管建築面積約為76.24億平方米，較2024年中期的75.05億平方米僅增長1.6%；其中共11家物企出現在管面積下滑，占比20.75%。同時，43家物企公布的總合約建築面積約為69.91億平方米，平均同比增長4.20%；其中共15家物企合約面積下降，占比達35%。

具體來看，公布管理規模的物企中，在管面積位居前列的有碧桂園服務、保利物業、雅生活服務及綠城服務，分别達到10.37億、8.03億、5.51億及5.09億平方米。

其中，截至2024年末碧桂園服務的規模已連續三年居行業首位，共在管7895項物業，遍布内地31個省、直轄市、自治區及香港與海外，重點覆蓋珠三角、長三角、長江中遊、京津冀及成渝五大經濟發達城市群，一二線城市的在管面積約占40.7%。同時期，綠城服務儲備面積達到3.57億平方米，盡管相較2023年末下降3.9%，但也遠超其它物企的項目儲備。

另外，受項目退出影響，世茂服務及宋都服務的在管面積下滑相對較快，分别為-12.8%及-12.5%，至2.18億平方米及0.08億平方米。

随着近年來物企不斷強化市場化發展能力，業内的第三方以及多元業态拓展正在取得成效。

數據顯示，39家樣本物企第三方項目對收入的貢獻比例均值已達到55.64%；34家物企非住業态對收入的貢獻比例均值約為33.02%，相比之下，頭部及獨立第三方物業在多元化拓展領域的優勢更明顯，拓展的非住業态已廣泛涉足商業綜合體、寫字樓、購物中心、酒店、産業園區、物流園區、航空、高鐵、醫院、學校、政府物業、城市服務、公園、口岸、道路橋梁、公交場站及其他公共設施。

在多元業态拓展方面，保利物業則是個中代表。截至2024年末，該公司非住物業（主要包括商業、寫字樓、公共及其它物業）在管面積達到4.89億平方米，占總在管面積的60.9%；貢獻收入48.95億元，占總物業管理服務收入的41.9%。

另外，雅生活服務截至2024年末合約面積約7.2億平方米，在管面積約5.5億平方米，全業态均衡布局、核心區域深耕的策略成效顯著。

從在管面積業态分布來看，住宅占比46.1%，公建占比43.1%，商業及辦公占比10.8%。從城市線分布來看，超過70%在管面積集中于一、二線城市，高能級城市的高消費力與優質項目密度，不僅能提升品牌溢價，還形成區域服務壁壘，為雅生活的營收提供了保障。

觀點指數認為，未來，在非住業态及第三方拓展方面，頭部物企憑借自身較強的綜合性競争力将保持優勢地位。中小物企中，國資物企依靠信譽、品牌、政策支持與資源傾斜等，在城市更新及公共服務領域較易赢得政府或機構信任；獨立第三方物企則需聚焦特定領域或業态深耕，持續提升專業化和精細化服務能力，形成差異化競争優勢。

本文節選自《 物業暨城市服務：價值重塑》
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