消費浪潮推升資産“新貴”，抗周期闆塊領跑上半年REITs投資市場

觀點指數 8月13日，《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》發布，其中在REITs發展篇中，2025年上半年中證REITs全收益指數變化趨勢總體是在波動中上升，由年初1月2日的967.21點逐漸攀升到上半年的峰值，即6月23日的1124.91點，6月30日收盤價為1105.45點，累計漲幅達到14.29%。

上半年REITs市場的整體增長主要受益于消費類REITs，例如嘉實物美消費REIT上半年漲幅為50.21%，是目前中國内地上市的REITs之最。

這與國内對消費基礎設施REITs的重視緊密相關，特别是國務院印發的《提振消費專項行動方案》中明确提到，支持消費基礎設施REITs發行，将商業地産納入盤活存量資産的重點領域。在政策導向外加機構投資者的偏好之下，消費基礎設施REITs闆塊的信心直接提升，表現在消費類REITs二級市場的繁荣上。

此外，作為抗周期資産的保租房REITs（闆塊平均漲幅23.8%）對全收益指數的貢獻也不可忽視。區間換手率上，重點關注的四類REITs中，保租房REITs的區間換手率躍升至0.8037%，而倉儲類REITs降至0.5101%，其他則保持穩定。

2025年上半年産業園區類REITs平均漲幅遠低于消費基礎設施REITs，或是研發辦公園區供需失衡，平均出租率僅有85.31%。在出租率下降的同時“以價換量”策略效果不顯著，導致量價齊跌的情況出現，闆塊整體表現不佳。

即使在産業園區REITs内部，不同項目的差異也很大。細分來看，工業産房類REITs依然堅挺，即使在出租率略微下滑的情況下依然保持漲幅，區别于研究辦公園區，例如博時津開科工産業園REIT的年内漲幅達到38.68%，穩居産業園區闆塊的首位，而中金湖北科投光谷産業園REIT則出現了-4.19%的跌幅，如此巨大的差異，究其原因是底層資産的不同。

2025年上半年倉儲物流REITs平均漲幅17.34%，雖然低于消費基礎設施REITs的34.33%，但頭部項目如華安外高橋REIT年内以31.74%的漲幅領先。整體表現良好，但年化現金分派率有不同幅度的下降。上半年因消費端動力減弱加之外部國際貿易政策波動影響，電商需求放緩，拖累倉儲物流REITs下滑。

租賃住房行業目前已上市的REITs合計8支，二級市場漲幅領先，已上市8只保租房REITs較發行價平均上漲52.7%，2025年以來平均漲幅23.86%，高于REITs市場的整體水平。其中，中金廈門安居REIT累計漲幅達33.68%，表現較為突出。投資者對保障性租賃住房REITs的信心與在政策指導下的良好資産閉環息息相關。

消費類REITs年内平均漲幅達35.00%，遠超其他類型，表現亮眼的有嘉實物美消費REIT，漲幅50.21%，華夏大悅城商業REIT，漲幅47.96%，華夏首創奧萊REIT、華安百聯消費REIT以及易方達華威市場REIT等産品，年内都達到了40%以上的漲幅。擴募方面，3月華夏華潤商業REIT啟動擴募計劃，拟收購蘇州昆山萬象匯項目，将資産組合從環渤海擴展至長三角，分散區域風險並提升分派率。成為國内消費類REITs首單擴募案例，推動行業從“單一資産”向“多資産組合”轉型。

消費基礎設施REITs在二級市場的良好表現源于自身底層資産多為一二線城市核心商圈購物中心，抗周期屬性強，加之運營商的良好運作，易受到投資者的青睐。

将視線轉移到國際市場，美聯儲在5月初的FOMC會議上維持利率不變，市場對降息的預期有所增強。由于REITs對利率敏感，利率穩定或下行預期有助于支撐其估值。政策趨于穩定，降息窗口擴大，導致市場回暖。

但不同類别的REITs表現可能分化，例如，酒店和零售REITs若業績超預期，即旅遊復蘇帶動酒店REITs，推動指數局部上漲；而辦公或工業REITs若受經濟放緩影響，可能拖累整體表現。

同時，機構資金可能更青睐醫療保健、數據中心等防禦性較強的REITs，導致闆塊内部分化。

香港REITs市場在2025年上半年呈現結構性分化，領展房産基金、冠君産業信托等頭部REITs憑借優質資産和穩健運營，表現突出；而部分中小型REITs因租金承壓和估值下調，陷入虧損。

本文節選自《REITs發展：主體擴容》
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