不動産企業研發端投入下滑，未來聚焦運營能力建設

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在“數字化發展：實效為先”篇中指出，目前樣本不動産企業在研發端的投入仍延續下滑，投入金額占營業收入的比例僅在1%左右。未來，随着行業進入存量時代，數字化聚焦的核心或是減少開發領域的投入，轉向經營業态和輕資産的項目建設和能力輸出。

在“數字中國”頂層設計的持續推進下，不動産作為國民經濟支柱産業被納入數字化升級版圖，政策端已從倡導走向制度配套，為行業鋪設了規則跑道。

與此同時，泛在連接、智能計算與虛實融合技術的叠代，正重塑生産力與生産關繫，使數字技術向建造、交易、運營等場景深度滲透；不動産行業自身則處于從增量擴張到存量精耕的換擋期，土地、資金、人口等關鍵要素的紅利遞減，傳統路徑難以為繼，亟需借助數字力量打開第二增長曲線。

數字化轉型不再是可選項，而是不動産行業重塑價值鍊、重塑組織能力、重塑客戶關繫的必由之路。它能夠在全生命周期内提升資源配置效率、增強業務彈性、孵化新的服務與盈利模式，使企業從單一開發向持續運營和生态協同演進。

觀點指數長期跟蹤不動産全行業的發展态勢，涉及住宅房地産（房地産開發）、商業地産、新經濟地産（産業及物流地産）、物業及城市服務等數字化轉型現狀，以及科技服務商于其中扮演的角色。針對科技在不動産行業中的應用效果、發展趨勢、榜樣案例等，進行一繫列分析研究，供市場參考。

2025政府工作報告中，将新質生産力進一步明确為推動經濟高質量發展的重要支點，強調“要因地制宜發展新質生産力，推動傳統産業改造提升，加強科技創新和産業創新融合發展等，實現國内經濟結構的優化與轉型升級”。

今年以來，科技領域創新步伐加速，為各行業的數字化轉型和智能化升級提供了新的機遇。

先是具備“開源、低成本、高性能”等特性的國産大模型DeepSeek發布，推動人工智能技術的普及和應用，使更多中小企業和開發者能夠利用頂尖模型進行降本增效，加速了AI在各行業的落地。

再是具身智能最新成果的展示，為公衆提供了近距離接觸和了解機器人前沿技術的機會，也為相關技術的商業化落地做足了鋪墊。

此外，低空經濟從“政策驅動”向“市場驅動”躍遷，商業化加速，諸多企業正在搶占這一新高地，引領無人機等技術的應用潮流。

與此同時，不動産行業整體仍處于深度調整期，各業态均面臨不同程度的挑戰。

房地産開發領域，投資、新開工和施工面積下滑，新房需求低迷；企業面臨資金壓力、盈利下滑等困境，盡管政策持續支持，但市場内生動力恢復仍需時間。商業地産投資增速放緩，市場規模收縮，運營表現區域分化，部分二三線城市租金下滑、空置率上升。産業園區招商競争激烈，同質化嚴重，轉型需求迫切；物流園區需求增長乏力，成本上升，亦面臨勞動力短缺和技術轉型壓力。物業及城市服務行業受宏觀經濟下行、居民收入壓力增大、業主維權與議價能力提升等因素影響，企業與業主的矛盾漸趨頻繁，營收增速放緩，回歸微利經營。

上述背景下，數字化轉型被視為破局重生的關鍵工具，業内企業普遍寄希望于科技力量以提升運營管理效率、優化客戶服務體驗、降低運營成本、創新業務模式以應對宏觀經濟下行及市場競争加劇等情況，實現可持續發展。

目前，科技正助力不動産行業邁向智慧化和精細化管理運營的新階段。具體表現在，數字化平台的廣泛應用能夠提升企業從投資、建設、運營到資産管理的全生命周期管理效率；AI大模型、大數據、物聯網、數字孿生等新型科技在不動産行業各個環節得到探索，為企業的投資決策、市場預測和項目規劃提供有力支持，還能夠提升客戶的體驗與營銷效率等。

觀點指數統計，目前樣本不動産企業在研發端的投入仍延續下滑，投入金額占營業收入的比例僅在1%左右；同時，不同企業間的投入差别較大，總體上業内頭部企業研發投入金額領先于中小型企業。另外，少數幾家商業、園區類地産企業增加了研發投入，但絕對金額並不大。

例如，大悅城控股聚焦綠色低碳、數智化、圍繞客戶體驗的商業和住宅産品創新等多個領域重點發力，推動在商業節能、綠色低碳、産品創新等方面的研發投入，助力産品升級，保持大悅城産品的競争力，最終研發費用同比2023年增長58.79%至752萬元。

蘇州高新2024年研發費用同比增長約20.81%至4000萬元；旗下東菱振動加強新品研發力度、促進科研成果轉化、開拓測試服務市場布局，2024年度研發投入3124.94萬元，占東菱振動全年營業收入的6.02%。

相比之下，中國海外發展2024年的創新投入雖然下降9.83%，但金額仍達到10.27億元，占營業收入的比例約為0.55%；同時，綠地控股主要在建築産業新工法、新技術及新材料的自主研發方面投入，2024年研發費用下降17.18%至11.95億元，占營業收入的比例約為0.50%。

觀點指數認為，企業減少數字化投入的原因主要有三個：其一是行業整體處于下行期、現金流以及融資環境趨緊，企業普遍采取收縮策略，導致對非核心業務的投入（如數字化轉型）減少；同時，數字化是一項長期投入，短期内可能難以看到明顯成效，在利潤下降的背景下，衆多中小企業缺乏持續投入的動力。

其二是既懂不動産又懂技術的復合型人才匮乏，多數企業管理層缺乏對數字化轉型的認知及理解，無法構建起與新質生産力相适應的組織架構，使得不同業務繫統、部門之間的數據難以實現有效整合與共享，從而形成較大的内部阻力。

其三，存在不動産企業此前數字化及信息化建設投入較大，構建了較完善的基礎設施和繫統平台，因而投入下降。所以，企業研發投入縮減並不意味着對數字化及信息化的重視程度降低，只是進入了更加注重繫統穩定運行和優化升級的新階段。

據了解，當前一些中小型企業盡管在資金、技術、人才儲備等方面相對有限，但也會采取一些靈活和适合自身特點的數字化升級路徑，例如，借助外部力量與生态合作，專注于核心業務和深耕細分領域，注重輕量化或模塊化成果積累等。

總體來看，業内數字化轉型更加理性實際，更加注重經營績效導向。未來，随着行業進入存量時代，數字化聚焦的核心或是減少開發領域投入，轉向經營業态和輕資産的項目建設和能力輸出。

本文節選自《數字化發展：實效為先》
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