政策聚焦存量轉型，保租房REITs規模破130億

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在 “住房租賃：存量提質”篇中指出，上半年中央及地方層面協同發力，住房租賃政策方向緊密圍繞“保障民生、促進市場健康發展”的核心目標，通過規模化供給、财政金融支持、規範管理、權益保障及地方實踐等多維度措施，推動租賃市場從“大規模建設”向“存量提質”轉型。

2024年末中央經濟工作會議提出，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房，為2025年政策定下基調。今年3月《政府工作報告》進一步明确，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大的自主權。拓寬保障性住房再貸款使用範圍。

财政部同步推進專項債券支持政策，旨在通過積極的财政手段，緩解住房租賃企業的資金壓力，特别是在保障性住房建設領域，為市場注入一劑“強心針”。同時，央行将保障性住房再貸款使用範圍拓寬至存量盤活，並允許專項債收購存量房轉保租房，降低地方政府的資金壓力。

從各部委政策方向來看，收儲轉租成為2025年的重點工作之一。

住建部表示，中國已經建成了世界上最大的住房保障體繫。與此同時，住建部出台《關于加強保障性住房和城中村改造安置房建設質量監管的通知》，将工程質量安全納入常态化監管，並通過《住宅項目規範》強制要求住宅建設滿足采光、隔聲、消防等37項核心指標，從源頭保障租賃住房品質，提升租賃住房的居住體驗與安全保障。

各地政府積極響應中央号召，因城施策，在住房租賃政策方面不斷創新和細化，構建起多層次的政策支持體繫。

随着政策持續落地，住房租賃市場有望實現供給結構優化、運營模式升級、消費環境改善的目標，成為房地産行業轉型與新型城鎮化建設的重要支撐。

據觀點指數不完全統計，2025年1-6月，多城積極響應中央号召，從供給側強化培育力度，多渠道籌集保障性住房。同時遼甯、鄭州、河南、青島等多地鼓勵通過收購、轉化用途、盤活閑置存量等方式，加大保障性租賃住房建設籌措供應力度，並按照“以需定購、以需定建”模式籌集，加大保障性住房建設籌措供應力度。

規範管理層面，深圳、杭州、鄭州等多城通過信用管理、白名單制度、合同範本等手段加強監管，如深圳拟出台《住房租賃企業信用管理辦法》，從準入到退出全鍊條規範企業行為，遏制虛假房源、違規租賃等亂象。

上海、廣東等省市依托REITs、财政補助等工具強化資金支持，如上海推動基礎設施REITs擴容，廣東下達中央财政補助資金，為住房租賃項目提供低成本融資路徑。

聚焦權益保障層面，天津、北京、上海、廈門、杭州、廣州、深圳、山東、京津冀、成都、浙江等多個省市通過公積金政策優化、保障性住房分配傾斜等舉措，降低租房成本，保障新市民、青年群體的居住權益。

整體來看，2025年繼續加快推進地方收儲工作，明确地方自主決定以合理價格收購存量商品房轉為保障性住房，各地加快保障性租賃住房入市。同時，政策進一步強化對租客權益的保障、“租購同權”政策深化，規範管理並行以及加強租賃市場主體行為的監管力度，促進住房租賃市場健康有序發展。

在政策紅利持續釋放與企業積極探索的雙重驅動下，保租房REITs市場通過“擴募+首發”並行的雙輪驅動模式實現擴容，有效提升了市場流動性與資産分散性。

其中匯添富上海地産租賃住房REIT和華泰蘇州恒泰租賃住房REIT分别于3月31日和5月21日成功登陸上交所。

前者募集規模為13.62億元，底層資産是位于上海市闵行區的虹橋璟智項目、江月路項目，建築面積合計約8.83萬平方米。

後者募集規模為13.67億元，底層資産為蘇州恒泰旗下的菁英公寓，該公寓是蘇州工業園區規模最大、運營最成熟的人才優租房社區，建築面積約為27萬平方米。

其中2024年10至12月匯添富上海地産租賃住房REIT淨現金流分派率預測數為4.12%（年化），2025年度淨現金流分派率預測數為4.16%。2025年度和2026年度華泰蘇州恒泰租賃住房REIT預測淨現金流分派率分别為4%和4.07%。

近年來，保租房REITs行業熱度持續攀升，随着杭州安居集團、萬科、新黃浦、越秀集團、雄安集團、湖北保租房公司、上海臨港等多家企業保租房REITs發行進程的推進，市場規模預計将顯著增長。

與此同時，擴募端持續推進。2025年3月26日，華夏北京保障房REIT擴募申請正式獲得證監會批復和上海證券交易所無異議函‌。6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目正式于上交所上市，成為國内首單成功擴募的保租房REITs項目，進一步鞏固公募REITs市場首發+擴募雙輪驅動的格局。

截至2025年6月30日，國内上市保租房REITs數量增至8只，發行總規模增至130.93億元（含華夏北京保障房REIT擴募規模），總市值接近200億元，展現出強勁的市場活力與發展韌性。

聚焦項目運營層面，據基金公告披露，新發行及擴募的保租房REITs項目底層資産表現亮眼，出租率均突破90%，項目經營持續保持穩健态勢。從運營韌性來看，這些項目在租金收繳率、租金水平、客戶粘性等指標上表現優異。

與此同時，已上市保租房REITs底層項目經營表現保持穩健。已披露二季度業績的21個底層項目租賃住房部分出租率整體維持在88.69%到99.68%區間，超半數底層項目出租率逾95%，繼續保持高位經營。

本文節選自《住房租賃：存量提質》
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