不動産闆塊持續低迷，融資模式已從股權融資轉向資産證券化

觀點指數 在8月13日發布的《觀點指數 • 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》《不動産資本金融：修復啟幕》中，觀點指數指出今年上半年中概股IPO數量增長，其中消費與醫藥領跑、不動産轉型REITs​​。受“消費券2.0”政策及地方補貼刺激，消費闆塊占比飙升49.03%；創新藥審批“綠色通道”推動醫藥生物行業募資占比上升17.49%。受IPO融資限制及消費REITs優先審批影響，房企融資模式從股權IPO轉向REITs。

典型案例包括香港上市破發的國資建材企業及美股沖高回落的山友暖通，凸顯市場對傳統行業信心不足。

中概股IPO數量升至39家，平均募資金額有所下降

2025H1中概股數量由36家上升到39家，但相比2024年的增速有所下滑。募資總額從8.01億美元上升到8.71億美元，去除極端數據可以更準确地反映大部分IPO的平均情況。2025H1最大的IPO項目為霸王茶姬，募得4.11億美元。2024H2為小馬智行，2.6億美元。不考慮極端值的情況下，平均募資金額從2024年度下半年的1544.47萬美元下降到1211萬美元。

行業分布上，2025年“消費券2.0”政策覆蓋茶飲供應鍊，疊加地方消費補貼刺激，直接提振消費品牌估值。霸王茶姬IPO募資4.11億美元，成為本周期最大的IPO項目。受其影響，消費者服務闆塊募資金額占比大幅上升49.03%。期内，國産創新藥“綠色通道”加速審批（2024年CDE新規），所處的醫藥生物行業募資金額占比上升17.49%。

軟件服務闆塊的《數據安全法》增加了跨境審計成本，所處的軟件服務闆塊占比下滑37.82%。汽車零配件闆塊則受到産能過剩沖擊，募資規模下降14.99%。

不動産闆塊由于IPO融資限制以及消費REITs優先審批，融資模式已從股權融資（IPO） 轉向資産證券化（REITs）。

不動産相關IPO案例

國資建材龍頭赴港上市：海螺材料科技成立于2018年5月28日，是安徽省蕪湖市的地方國有企業。

該公司是一家生産及銷售水泥外加劑、混凝土外加劑及其相關上遊原材料的精細化工材料供應，亦向客戶提供與産品有關的技術支持。根據上市資料，按2023财年水泥外加劑銷量及收入計，其在中國排名首位。其最新年報顯示，主營業務為水泥外加劑及過程中間體（52.69%），混凝土外加劑及過程中間體（47.15%）;

​​招股說明書顯示，2021、2022、2023年，海螺材料科技的總收入​​分别為15.375億元、18.396億元、23.955億元，三年收入持續增長，累計增長 ​​55.8%​​，復合年增長率為​​24.8%，表明業務擴張迅速，2024年末為23.84億元。淨利潤波動明顯，20​​21、2022、2023财年分别為1.269、0.924、1.439億元。

2025年1月9日，海螺材料科技股份有限公司成功于香港聯交所主闆上市。本次發行144,974,000股，最終發行價為3.00港元/股，公開配售獲25.83倍超額認購，融資規模約為4.35億港元。

募資用途上，拟将約35.0%用于優化本集團的産能，同時有效擴大公司在中國及若幹海外國家的地理覆蓋範圍；約10.0%用于實施營銷計劃，以增加及鞏固公司在中國及全球水泥及混凝土制造行業的市場份額；約15.0%用于進一步投入資源到支持公司市場地位的研發計劃中；約15.0%用于償還部分銀行貸款；約15.0%用于通過收購公司或成立合資公司；約10.0%用作營運資金和其他一般企業用途。

上市首日，海螺材料科技破發，開盤跌40%，盤中跌幅超45%，截至2025年7月8日，股價報1.66港元，較發行價跌44.7%。

值得注意的是，海螺材料科技與海螺水泥集團之間的關聯交易比例較大，海螺材料和A+H上市公司海螺水泥（600585.SH、00914.HK）同屬于海螺集團旗下的關聯公司。

地産困局中的暖通服務商赴美上市：山友暖通（Wf International Limited）于2023年3月2日注冊為開曼群島豁免公司，結構上是一家控股公司，沒有實質性業務，其在中國的大部分業務都是通過子公司山友暖通進行的。

公司主要為暖通空調繫統及地暖繫統提供供應、安裝、裝修及維修服務。該公司為大型商業項目提供暖通空調繫統的供應、安裝和裝修服務，這些項目包括辦公室、酒店、制造業、機場和醫院。目前，公司專注于為提供高端全裝修住宅的商業房地産開發客戶提供服務。

4月1日，山友暖通成功登陸美國納斯達克交易所，IPO發行價定為4美元，發行規模達140萬股，募集資金總額560萬美元。上市首日，開盤價報4.20 美元，較發行價上漲15%；盤中股價一度攀升至7.99美元，較發行價飙升近100%。截止當日收盤股價為4.29美金，較發行價上漲約7.25%。截至2025年7月8日，股價報3.47美元，較發行價跌​​13.25%。

募集的資金約25%用于拓展價值鍊上的業務及發展多樣的增值服務；約10%用于投資技術以提升服務質量、改善客戶體驗、提高客戶參與度、優化運營效率；約5%用于吸引、培養、留住人才以支持公司發展；約10%用于一般公司用途和營運資金。

本文節選自《不動産資本金融：修復啟動》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。