商業企業運營面臨現實挑戰，不少輕資産項目面臨退出困境

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中在“商業地産零售業态發展：内功修煉”篇中指出，當前市場處于理性調整階段，企業面臨諸多現實挑戰。在此背景下，部分頭部商業地産企業凸顯出較強韌性。展望後續發展，在不明朗的環境下，企業商業運營能力的提升，将成為未來在行業競争中突圍的重要一環。

具體來看，當前零售商業地産企業業績增長承壓，輕資産擴張成主流趨勢，但企業也面臨項目退出挑戰。與此同時，存量改造與精細化運營的重要性愈發凸顯，具備優質商業操盤能力的企業更易在市場中脫穎而出。

市場趨于理性之下，零售商業地産運營商的業績增長也面臨較大壓力，實現明顯增長的實屬少數，但其中仍有亮點存在。

港資企業方面，樣本企業呈小幅增長或下滑狀态，當前市場的不确定性對業績增長有較大影響。但長線運營為主的企業展現出較強韌性，主要得益于旗下商業物業組合較強的市場競争力和抗風險能力。

2024年，太古地産内地零售物業租金收入錄得47.87億元，同比微漲約2%，而新鴻基地産、九龍倉集團等企業的内地投資物業收入則錄得下滑，同比分别下滑2%和4%。

内資企業方面，頭部商管企業華潤萬象生活的零售商業收入增幅約30%，旗下在管項目零售額增長18.7%，重奢與非重奢不同量級項目分别增長5.6%和27.1%。

但也有部分商管企業出現增長乏力的情況，寶龍商業、星盛商業僅實現收入的小幅增長，同比增長0.1%、1.5%，而中駿商管收入同比下滑4.7%。

至于輕重並舉的企業，在市場挑戰之下，憑借新開項目和整體規模效應實現了不同程度的增長。如大悅城地産零售商業收入錄得30.23億元，增長1%；新城控股收入128億元，同比增長13.1%。

2025年下半年，預計上述企業仍面臨不小的市場挑戰，部分基本盤較穩的企業有望憑借突出的運營能力，較快做出調整以應對市場和行業變化，創造更好的業績。

當前市場，輕資産擴張成為主流，華潤萬象生活、萬達商管、旭輝商業及愛琴海等通過輕資産模式，在降低成本壓力的同時進行快速布局。

據觀點指數統計，上半年上述企業陸續簽約了不少輕資産項目，華潤萬象生活簽約蘇州萬象天地、旭輝商業簽約金華旭輝廣場等。

不過也需要注意到，輕資産發展並非易事，實際上不少以輕資産輸出為主要發展模式的企業，也面臨項目退出的問題。2024年12月，融創與業主方崇左城建就崇左萬象匯完成合作簽約，該項目此前運營方為華潤萬象生活；昆明唯一的大悅城也于同年更名為好悅天地，印證了大悅城的退出。

據觀點指數了解，企業退出項目的主要原因有以下幾種：一是部分項目合作期滿後，業主收回自主經營或更換運營方；二是輕資産項目經營效果未達預期，業主選擇終止合作。但無論何種原因，商管企業在輕資産輸出上面臨的現實挑戰不可忽視。

項目層面，存量改造與精細化運營的重要性愈發凸顯。無論是領展投入1.8億改造廣州天河、北京通州項目，亦或是廣州天河城的樓層煥新，無一不是通過聚焦商戶組合與體驗升級，保持項目新鮮感和競争力的重要舉措。

而差異化定位的項目也層出不窮，文化融合的如武漢遠洋里CITYLANE（一期），以文化生活定位探索傳統建築與現代消費融合；科技體驗融合的如京東MALL武漢店，定位全場景科技零售。上述商業創新均是出于應對商業同質化競争、搶占商業市場的考量。

本文節選自《商業地産零售業态發展：内功修煉》
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