傳統住宅物業市場增量放緩，城市公共空間服務市場将持續擴張

觀點指數 8月13日，觀點指數研究院發布《觀點指數 • 中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中，在“物業暨城市服務：價值重塑”篇中指出，傳統住宅物業市場增量将持續放緩，直接影響到物企通過新項目獲得管理面積增長的速率。但随着城市治理的精細化和城鎮化進程正在持續推進，城市公共空間服務市場處于快速擴張階段。

今年以來，物業行業的政策端經歷了顯著的調整與升級。一方面，政策旨在從細化標準、強化監管以及透明治理等維度，推動行業規範化發展，實現服務質量提升。另一方面，通過積極推動物業企業轉變服務理念，提升智慧化服務水平，拓展服務邊界，增強多元業态的專業服務能力，助力行業從“粗放管理”向“高質量發展”轉型。

4月25日，我國第一部社區設施服務國標——《完整社區設施服務指南（GB/T45581—2025）》發布，並于今年8月1日正式實施。

該《指南》是落實關于“建設宜居、創新、智慧、綠色、人文、韌性城市”要求的重要舉措，也是響應住建部關于統籌推進“好房子、好小區、好社區、好城區”四好建設工作部署的具體行動。

其對完整社區做了定義，即“在居民适宜步行範圍内有完善的基本公共服務設施、健全的便民商業服務設施、完備的市政配套設施、充足的公共活動空間、全覆蓋的物業服務和健全的社區管理機制的區域。“

整體上，旨在提升居民生活質量；推動社區資源整合，形成共駐、共建、共享的社區資源良好态勢；健全社區組織，明确職責和權利；完善社區服務設施，營造全齡友好、安全健康的社區生活；推進智能化服務；以及健全社區治理機制，引導居民全程參與完整社區建設。 近年來，業主對透明化治理的訴求逐漸提升，而這一舉措可保障業主的參與權與決策權，進一步維護财産權益。同時，對于物企來說，趨向透明化亦有助于規範管理流程，增強企業的公信力。

舉例來看，江蘇省住建廳6月16日發布的《江蘇省物業服務質量提升行動實施方案》提出，要在各地選取一些具備條件的住宅小區，探索開展有業主委員會收取物業費、采取包幹制以外的物業收費方式，拓展智慧物業應用場景（電子業主卡、業主在線表決平台等），探索項目經理向業主委員會和社區述職、業主委員會離任審計等試點。

《江蘇方案》旨在通過開展試點，總結可推廣的經驗做法，助力破解行業共性難題。

但受到目前整體經濟的下行壓力及房屋資産價值滑坡的影響，部分政策的出台也引發熱議，其中“物業費”成為關注的核心點；今年上半年政策端還引發“空置房物業費打折潮”，要求物業服務“質價相符”的呼聲越來越高。

2月28日，長沙市《關于規範物業服務收費管理的通知》發布，其中便提到空置房物業費實行階梯式優惠，即業主按照物業服務合同、交房公告(或者交付通知書)約定的房屋集中交付日期的次月起連續空置至第24個月，按照物業服務收費標準的70%繳納物業服務費用；從第25個月空置期起連續至房屋空置結束，按照物業服務收費標準的90%繳納物業服務費用。

截至當前，不完全統計全國已有十余座城市（區）宣布空置房物業費可打折，具體包括蘇州、無錫、宿遷、揚州、常州、長沙、石家莊、青島、濰坊、煙台和蘭州新區等。

觀點指數認為，“物業費”關乎多方利益，需要更好地平衡；物業服務過程的相關成本並不會因為房屋空置而減少，這會間接導致物企降低服務質量。從預期來看，相關政策讓物業費降價的輿論呼聲較高，影響了物企議價能力、收繳率等，從而讓住宅服務市場面臨壓力。

目前，物業服務市場變得更加開放。中共中央、國務院3月17日印發的《提振消費專項行動方案》提出，要穩步推進服務業擴大開放，推動将物業服務等服務消費條目納入鼓勵外商投資産業目錄。

這意味着有望吸引更多國際資本進入國内物業服務領域，為行業帶來先進的服務理念、技術工具和運營模式，推動物業管理模式創新；也将加劇物業行業的競争壓力，推動業内優勝劣汰與整合兼並。

從行業發展空間來看，受上遊房地産市場持續止跌回穩影響，傳統住宅物業市場增量将持續放緩，直接影響了物企通過新項目獲得管理面積增長的速率。而在既有的存量市場中，随着“好房子”建設對“好服務”賦能的需求，物企也不得不注重服務品質競争、提升業主滿意度與市場競争力。

國家統計局數據顯示，今年1-6月，全國房地産開發投資同比下降11.2%，其中住宅投資下降10.4%；住宅施工面積下降9.4%；房屋新開工面積下降20.0%；住宅銷售面積下降3.7%。

相比之下，政策端鼓勵物企拓展服務邊界，一方面向社區康養、便民生活等增值服務領域延伸；另一方面，尋求學校、醫院、景區及其他城市公共空間的發展機遇。

期内，教育部辦公廳《關于推動高校後勤高質量發展的通知》提到，鼓勵高校逐步開放或按服務項目開放校内市場，形成校内外服務實體公平、有效、良性競争格局。

此外，城市治理的精細化和城鎮化進程正在持續推進，城市公共空間服務市場處于快速擴張階段。市場數據指出，2019年至2023年，城市服務市場的總收入由1898億元增加至2336億元，復合年增長率為5.3%。2028年，城市服務市場的總收入預計将達3236億元，2023年至2028年的復合年增長率預計為6.7%。

本文節選自《物業暨城市服務：價值重塑》
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