土地市場供需重構，核心城市與城更項目成新引擎

觀點指數 在7月25日觀點指數研究院發布的《縮量提質 | 2025年7月房地産企業新增土地儲備報告》中，我們發現，在 “穩地價、穩預期” 的政策導向下，土地供應節奏更趨合理，成交則呈現顯著的城市分化：核心城市因人口流入與配套成熟，土地市場熱度高；非熱門城市則面臨需求不足壓力。

土地市場是房地産行業的 “晴雨表”，其供需變化直接反映行業周期與區域發展差異。土地供應方面，報告期内，一二三線城市供應住宅用地 456 宗，規劃建築面積 2727.36 萬平方米，環比下降 10.04%，同比下降 18.24%；供應起始樓面價 4629.49 元 / 平方米，環比下降 8.38%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

這一調整源于地方政府對市場消化能力的理性判斷：2025年5月全國住宅用地供應放量後，市場去化速度不及預期，部分城市出現土地流拍現象。為此，多地政府減少土地投放量，避免 “供過于求” 導致的資源浪費。例如，北京市6月住宅用地供應宗數環比下降 72.73%，上海市供應面積環比下降71.08%，均為主動調控市場的體現。

分城市能級看，二線城市供應呈現“量價齊升”：供應宗數168宗，環比增長6.33%；供應起始樓面價6936.46 元 / 平方米，環比增長7.69%，主要因推出地塊多位于成熟商圈（如武漢光谷、杭州濱江區），配套完善且人口密集，對房企吸引力強。

三線城市則“量跌價升”：供應宗數282宗，環比下降11.60%；供應起始樓面價2676.45元/ 平方米，環比增長3.46%，但供應地塊多位于非核心區域（如南通開發區、張家港鄉鎮闆塊），雖價格微漲，但市場認可度有限。

土地成交方面，報告期内，一二三線城市成交住宅用地451宗，規劃建築面積2847.86萬平方米，環比上升52.40%，同比上升14.36%；成交總價1838.06 億元，環比飙升102.76%，同比增長37.46%，顯示土地市場整體活躍度顯著提升。

數據來源：Wind、觀點指數整理

這一增長主要由二線城市拉動：二線城市成交建築面積1254.72萬平方米，環比增長102.75%；成交總價980.02億元，環比增長145.11%，其中杭州、成都等新一線城市貢獻了超60%的成交金額。

觀點指數觀察到，期内，二三線城市成交分化加劇，具體表現為“核心高熱，非核心遇冷”。核心二線城市溢價率高企：杭州拱墅區、成都錦江區的地塊溢價率分别達50%、75.74%；非熱門三線城市以底價成交為主：南通、張家港等地的鄉鎮地塊，近80%以起始價成交，部分地塊甚至流拍。

此外，一些“強确定性” 的地塊受追捧。如回購類地塊、低密生态類地塊因風險可控、盈利穩定，成為企業拿地首選。例如，南京玄武區紫金山南麓G32地塊，因低密屬性和生态資源優勢，吸引綠城以10.22億元競得，溢價率0.39%。

值得注意的是，期内，觀點指數監測的6個重點城市土地供應“量增價穩”，土地成交“量價齊升”，核心城市地塊交易火熱，供應加推提速。

2025年6月18日-7月16日，6個重點城市共有90宗地塊挂牌，起始價167.26億元，面積262.13萬平方米，出讓面積環比激增99.84%。同期，6個重點城市成交涉宅地115宗，總成交價611.76億元，成交面積287.29萬平方米，環比均大幅增長。

觀點指數認為，核心城市土地市場火熱的背後，是“人口向都市圈集中”的長期趨勢：2025年上半年，長三角、珠三角核心城市人口淨流入均超50萬，住房需求支撐強勁，帶動土地價值攀升。

此外，報告期内城更政策密集落地，資金支持力度加大。2025年上半年，全國新開工改造城鎮老舊小區1.65萬個，完成全年計劃的66%；國家發改委下達800億元中央預算内投資，重點支持老舊小區改造、危舊房治理等領域。資金方面，超長期特别國債成為重要支撐：截至6月，已支持各地更新住宅老舊電梯4.1萬台，2025年計劃再投入180億元更新12萬台，間接拉動存量土地價值提升。

而且，城市更新項目因投資大、周期長，“政府引導+社會資本主導”的合作模式成為主流。例如，上海地産集團聯合徐匯城投，以523.03億元拿下徐匯區東安新村地塊，将18.65萬平方米棚戶區改造為醫療科技城和高端住宅，既改善民生，又激活土地價值。

本文節選自《縮量提質 | 2025年7月房地産企業新增土地儲備報告》
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