房企加速處置資産，北京辦公市場憑借供需平衡或率先企穩

觀點指數 在7月29日觀點指數研究院發布的《調整修復 | 2025年7月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數指出，債務驅動的抛售潮仍将持續，但單純降價無法解決核心問題。

在租金持續下行、以價換量策略成為行業常态的背景下，市場仍未回暖，甲級寫字樓空置率呈現出整體高企、分化加劇、底部徘徊的特征。

戴德梁行數據顯示，第二季度一線城市甲級寫字樓整體空置率在16.9%-27.8%區間。

從數據來看，北京甲級寫字樓空置率當前為16.9%，在四個一線城市中處于最低水平。這一數據較2024年底的18.3%有所下降，且是目前唯一實現空置率同比、環比雙改善的城市。同時得益于下半年無新增供應入市，北京存量去化節奏有望保持。按照這一趨勢，随着存量面積的持續消化，空置率後續有望進一步下行。

同期上海、廣州及深圳三城的空置率水平環比、同比以及對比2024年末均出現不同程度的攀升，三城寫字樓市場供需矛盾仍在持續發酵，新增供應壓力與需求復蘇乏力的雙重影響尚未緩解，短期内仍将制約市場的整體表現。

聚焦需求端，戴德梁行數據顯示，2025年第二季度北京甲級寫字樓中，TMT行業以55.2%的租賃成交面積占比居所有行業首位，其中AI和通訊類企業的大面積新租是核心支撐。專業服務行業及金融業緊随其後，占比分别為13.1%和1.9%。

同期，TMT行業同樣穩居上海、廣州、深圳寫字樓租賃需求的首位，占比分别達22.7%、37.4%、18.7%，成為一線城市寫字樓市場需求端的核心驅動力。

除此之外，上海、廣州兩地的金融業、零售貿易行業、專業服務等行業表現突出。深圳市場中，金融業、交通物流、專業服務業、零售貿易四大行業占比均超10%。

從數據來看，TMT、金融業、專業服務業仍是一線城市寫字樓租賃市場的主力需求行業，随着數字經濟深化與金融開放的推進，三大行業的需求結構可能進一步分化（如TMT中的硬科技、金融業中的跨境金融、專業服務業中的高端咨詢占比上升），但作為主力需求的地位短期内難以撼動。

同時新質生産力相關領域、消費升級賽道、醫藥健康産業的需求增長顯著，重塑市場需求格局。

商辦資産交易市場方面，近期，有報道稱新世界發展正在對外出售上海K11寫字樓部分（又稱上海香港新世界大廈），挂牌出讓建築面積約8.1萬平方米，整棟出售價格為28.5億元。

新世界發展很快對此傳聞予以否認，稱上海香港新世界大廈（即K11）的寫字樓部分僅對外出租，並不出售。

不過，資産處置确是其當下的重要戰略，通過出售旗下非核心或特定資産優化資本結構、緩解資金壓力。

除該項目外，新世界發展計劃出售多個内地多項地標資産以回籠資金緩解集團的流動性壓力，武漢、杭州等地的項目位列其中。同時，去年6月，新世界發展通過出售深圳前海周大福金融大廈成功套現14.4億元。

值得一提的是，6月30日，據自願公告，新世界發展成功簽訂882億港元融資協議，該協議通過新銀行融資與統一銀行融資覆蓋集團約882億港元現有境外無抵押債務，将最早到期日延至2028年6月30日。這一安排為新世界發展提供了三年的喘息期，有效緩解了2025年到期的480億港元短期債務壓力。

據了解，面對持續的現金流壓力，新世界發展表示，2025下半财年會繼續出售非核心資産，以加快集團的資金回籠，但仍要有合适的價錢，才會考慮出售。

資産處置作為新世界發展的重要戰略，既是短期應對資金壓力的務實舉措，也是長期優化資産結構的主動調整。通過聚焦核心優勢業态、剝離非核心資産，集團可提升資金使用效率、降低運營風險，同時更好地适配内地商辦市場的結構性變化，為後續發展儲備資源。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，期内共計發生2宗商辦資産交易事件，總交易金額為8.16億元，對比上個報告期，資産交易單數及交易總金額均出現不同程度的下滑。

其中期内最大額的商辦資産交易案例為上海舜晟建設以約6.6億元競得泰禾上海總部大廈，成交單價約為3.61萬元/平方米。項目接盤方為本地建設企業，拟作為總部辦公並出租剩余面積，兼顧長期使用價值與資産增值。

據了解，泰禾大廈位于上海靜安核心區域，是2018年竣工的甲級寫字樓，早前為泰禾集團在上海的總部，而泰禾集團此前對外出售時的報價超過16億元。

另外，觀點指數早于4月商辦與辦公空間發展報告中提及的鼎一投資以7億元收購上海北岸長風E棟和G棟的案例，折價48%，已于7月完成交割。

結合上海泰禾大廈、北岸長風項目成交案例來看，核心城市的低價優質資産仍是稀缺標的。

據觀點指數統計，圖表中列舉的8個項目中，有6個為司法拍賣或債務關聯交易，包括陽光城、佳兆業、泰禾、富力、鄭州百荣、北岸長風在内，延續了房企流動性危機下的資産出清邏輯。

對賣方而言，債務驅動的抛售潮仍将持續，但單純降價無法解決核心問題（如産權瑕疵、運營困境），非核心城市、高瑕疵資産的處置難度将進一步加大。

現階段，商辦資産交易市場的核心矛盾在于資産供給過剩與優質資産稀缺的錯配。核心城市核心地段，産權清晰，且運營成熟的商辦資産仍是投資者偏愛的標的，而非核心城市、存在産權瑕疵或運營困境的資産，可能陷入降價、流拍、再降價的惡性循環中。

本文節選自《調整修復 | 2025年7月商辦與辦公空間發展報告》
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