A股兩家物企預計盈利增長，但核心業務運營仍存在挑戰

觀點指數 在7月24日觀點指數研究院發布的《疏解難點賭點 | 2025年7月物業服務發展報告》中，我們發現，7月15日，南都物業及珠江股份公布半年度業績預告，均實現淨利潤的快速增長，但扣除非經常性損益後的淨利潤表現平平。觀點指數認為，這意味着核心業務運營方面存在挑戰，業績增長的可持續性存在不确定性。

7月15日，南都物業及珠江股份分别公布了2025半年度業績預告，較過往因炒股致使利潤受損相比，本期兩家物企均實現淨利潤的快速增長，但扣除非經常性損益後的淨利潤表現平平。

數據顯示，南都物業預計2025上半年實現歸屬于母公司所有者的淨利潤為1億元~1.5億元，同比增長387.02%到630.52%。預增原因主要是對安邦護衛的股權投資采用公允價值計量，本期公允價值變動損益為7818.55萬元，增加淨利潤5863.91萬元，而上年同期該損益為負值，導致本期淨利潤同比大幅增加。

與之類似，珠江股份預計2025上半年實現扭虧為盈，歸屬上市公司股東淨利潤為1550萬元至2250萬元。主要繫上半年以來随着A股市場回暖，公司持有的股票資産二級市場股價上漲。

不過，在更能準确反映企業核心業務的實際盈利能力指標——扣除非經常性損益的淨利潤方面，兩家公司均呈現下降态勢。這意味着核心業務運營方面存在挑戰，業績增長的可持續性存在不确定性。

公告顯示，南都物業預計扣除非經常性損益的淨利潤為4500萬元~6000萬元，較上年同期減少16.44%到增加11.41%。珠江股份預計2025半年度扣除非經常性損益後的淨利潤為700萬元至1050萬元，相比來看，2024年該公司扣除非經常性損益後的淨利潤為2225.89萬元。

同時，物企也在進行積極的戰略調整，多家物企關鍵職位迎來重要人事變動。

其中，萬物雲于6月27日宣布，萬科原董秘朱旭将調任萬物雲城，投身于城市服務賽道。

觀點指數了解，朱旭在萬科董秘的職位上工作9年，不僅負責萬科的信息披露、股權管理、投資者關繫及危機公關，還參與了長租公寓業務規劃。年初，其從萬科董秘轉崗長租公寓事業部，最終還是落腳在萬物雲城業務闆塊，可能是看重其在政企資源方面的優勢。

據悉，萬物雲于2020年正式推出萬物雲城品牌，定位是城市空間智慧管家，與萬科物業、萬物梁行同被視作業務增長的三駕馬車。不過，萬物雲城營業收入雖然保持增長，但並達到預期的增長規模。

截至2024年末，萬物雲來自城市空間整合服務的收入為7.56億元，同比增長10.9%，占總收入比例僅為2.1%。

相比來看，2024年度，華潤萬象生活來自城市空間的收入為18.21億元，同比增長36.3%，占總收入的10.7%；保利物業的公共及其他物業收入為29.43億元，同比增長12.4%，占總收入18%；碧桂園服務的城市服務收入為41.68億元，同比下降約14.7%，占總收入的比例約為9.5%。

觀點指數認為，城市公共空間服務市場廣闊，是目前頭部物企競争的重要方向，萬物雲此番人事調整，顯然是重新審視了該業務闆塊的戰略意義，對城市服務業務進一步重視與優化。

資本市場上，物管股報告期内延續上漲趨勢，截至7月21日收盤，恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）近一個月上漲4.46%，同時作為參照，恒生指數（HSI.HI）近一個月上漲6.22%。

觀點指數監測數據顯示，40家樣本港股物企本期平均區間漲幅達到9.55%，較上個報告期平均3.38%的區間漲幅上漲6.17個百分點。另外，估值水平也有回升，市盈率（TTM）均值由上個報告期的10.25倍上漲至本期的11.27倍。

具體來看，樣本物企中區間漲幅位列前三的分别為衆安智慧生活（+65.59%）、蘇新服務（+26.05%）、遠洋服務（+21.15）；跌幅位列前三的分别為和泓服務（-12.78%）、荣萬家（-9.22%）及弘陽服務（-5%）。頭部物企市盈率（TTM）較高的包括華潤萬象生活（21.64倍）、萬物雲（21.5倍）及綠城服務（17.6倍）。

目前，港股總市值超百億的物企共有六家，包括華潤萬象生活（847.95億港元）、萬物雲（266.9億港元）、碧桂園服務（226.68億港元）、保利物業（190.9億港元）、中海物業（182.92億港元）及綠城服務（149.1億港元）。

在收並購領域，物企仍趨向于采取謹慎策略，一方面，收並購市場持續降溫，期内僅華潤萬象生活從關聯方華潤股份收購兩家科技類公司，交易金額合計1.8億元，旨在擴大會員體繫的規模，提升會員的整體體驗。

另一方面，包括力高健康生活、新希望服務在内的物企變更了IPO募資金額，均将原計劃用于戰略收購及投資的資金分配至其它用途。

華潤萬象生活6月30日公告顯示，1.144億元收購的華潤網絡深圳擁有自主研發的電子商貿繫統、會員積分繫統及推廣繫統，其核心業務包括會員運營、線上商城及科技數據增值服務；661.8萬元收購的華網數據科技廣州則主要為會員運營提供後端技術支持。

從财務上看，華潤網絡深圳尚處于虧損狀态，截至2024年末，其除稅前虧損及除稅後虧損均為3273萬元；經審核負債淨值為4472.85萬元，全部股權于2024年8月31日獨立評定的估值約為1.9億元。華網數據科技廣州截至2024年末除稅後純利僅有27萬元，經審核資産淨值為1972萬元，獨立評定估值3308萬元。

華潤萬象生活稱，此次收購可為集團提供更多的數據資源及更強大的平台能力，促進會員計劃的創新及增長，鞏固一體化“2+1”業務模式，並有助于培育集團的會員計劃成為盈利增長的第三大動力。

7月15日，新希望服務計劃将尚未動用的約4.58億港元上市所得款項淨額變更用途，将原計劃用于戰略收購及投資的80.4%未動用款項重新分配至營運資金、人才招募及團隊建設，以及升級信息繫統及設備。

變更之後，留給收並購的資金額度剩下6075萬港元，用于人才招募和團隊建設的資金上漲至1.34億港元，用于運營的資金上升至1.97億港元。

總結來看，在專業性能力打造與精細化管理提升的高質量發展要求下，物企收並購需要尋覓良好的標的，更要注重與現有體繫的協同，因而難度更大。目前，跨界合作仍是物企拓展業務領域、促進協同效應、推動業務模式創新、提升市場競争力的主流路徑。

本文節選自《疏解難點賭點 | 2025年7月物業服務發展報告》
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