GDIRI觀察 | 非住業态成能源管理主戰場，綠城服務更新ESG路徑

觀點指數（GDIRI） 随着國内ESG實踐穩步推進，越來越多的物業企業正嘗試探尋可持續發展領域的機遇。

今年4月28日，雅生活集團與豐羽科技簽署協議，計劃圍繞商業項目能源改造、低碳運營等開展合作。随後的4月30日，金茂服務公告向上海金茂收購能源運維業務，總代價2.58億元，目的是加速在科技住宅、非住業态、能源管理服務等領域的市場拓展。

8月初，綠城服務亦在ESG領域邁出關鍵步伐，與五大行之一的高力國際簽署合作協議，正式啟動可持續發展業務。

對綠城服務來說，此番合作将有助于提升公司的品牌影響力，但最終落腳點仍是專業服務能力的打造和未來業務的增長。

“綠色”帶來的業務機遇

目前，住宅項目仍是絕大多數物企的主要收入來源，對比行業整體，綠城服務住宅項目的占比更高，定位多為中高端服務，且在區位上偏重華東、珠三角、環渤海等高能級城市空間，這也對其精益化運營管理提出更高的要求。

數據顯示，截至2024年末該公司在管面積達5.09億平方米；儲備面積位列上市物企第一，達到3.57億平方米。期内，其在擴展中審慎對待增量項目，側重優質的存量市場，主動退出了部分非核心城市及交付風險較高的項目；這有助于降低其社區改造煥新投入的風險，從而形成社區服務品質提升反哺物企品牌影響力的态勢。

據最新資料，綠城服務2024年中期總合同面積約為8.4億平方米，其中非住業态合同面積約2.2億平方米，因而住宅占比約為73.8%；相比之下，保利物業、中海物業、招商積余、雅生活服務等頭部物企最新在管住宅項目的占比分别為39.1%、71.3%、37.73%以及46.1%。

近年來，住宅端政策持續推進“好房子，好服務”理念，並将其寫入政府工作報告。房開企業也在貫徹和定義“好房子”標準，以适應人民群衆“住有優居”的期待；例如，綠城中國定義了“綠城好房子標準”，並在北京、上海、杭州、廣州、天津、長沙、西安、合肥等城市的新項目中落地；其與綠城服務長期保持相對獨立又互相協作的模式。

總體上，“好房子”包括“安全、舒适、綠色、智慧”等特征。而物企作為“好服務”供給方，便需要推進綠色理念融入服務細節，進行設施設備更新改造，引入智能化監測與管控繫統等，做好設施設備能耗管理。

不過，綠色低碳相關服務在住宅業态上的真實需求仍有待觀察。觀點指數認為，當前宏觀經濟及房屋資産價格尚處下行周期，業主對相關改造的成本負擔積極性並不高，這一點由行業面臨的物業費降價潮及收繳難度不斷加大，便可窺見。

相同背景下，商業、寫字樓、産業園區等資産類型的業主對降本增效的需求更為強烈，主要原因包括資産流動性及變現能力下降，帶來隐形持有成本上升等。

此次綠城服務與高力國際的合作也指向這些領域，可以認為是其提升資産管理服務能力，尋求非住宅業态增長機遇的關鍵步驟。

據介紹，綠城服務将借助高力國際專業之力，聚焦企業總部、産業園、文化場館等不同垂類業态，搭建體繫、構建樣闆。董事會主席楊掌法亦表示，“ESG與綠城服務的住宅高質量發展一脈相承，又與非住轉型發展戰略高度契合。”

能源管理差異化競争

從國内來看，物業行業對于ESG的布局由來已久，頭部物企更是率先入局者，也積累了服務能力方面的優勢。

例如，萬物雲在2018年7月認購了同為五大行之一的戴德梁行4.9%的普通股，以此加強對商企空間相關服務的理解。2019年12月，進一步與戴德梁行建立戰略合作伙伴關繫，並聯手成立物業及設施管理服務品牌萬物梁行。

彼時，萬物梁行便搭建了能源管理團隊，以利用專業能源管理平台為客戶提供切實可行的解決方案。具體舉措涵蓋節能照明、水循環、辦公設備電源管理；另一方面，也包括了設計照明解決方案，開發算法，使各種電子設備和儀器能夠自動響應多個操作場景等。

為進一步幫助客戶降低能耗、提升資産價值。萬物梁行2024年發力能源管理業務，成立能源技術服務部，為客戶提供定制化節能方案。依托AIoT暖通智控及微電網産品，結合物業管理場景，通過能源咨詢、節能改造、能源托管三大合作模式，打造了“物業+能源”的建管運一體化低碳場景。

從業務增長方面來看，也取得了良好的效果，形成了抗周期增長能力。截至2024年末萬物梁行已形成覆蓋74家全球500強、111家中國500強的標杆項目客戶矩陣；實現商寫空間飽和收入185.88億元。2025上半年，該業務闆塊依然保持強勁增勢，新拓項目超過440個，其中世界&國内500強客戶45個，超高層項目10個，八大行業賽道重點客戶超20個。

同時，保利物業2024年宣布與清華大學技術團隊合作，開啟綜合能源智慧管理全鍊合作，培育綠色服務力，打造綠色能耗服務新模式——“IEIM能源智能管家”。

資料介紹，該産品體繫包含地庫智慧照明、住宅（水泵、空調、風機等）十六項能耗單元、以及商辦業态高效機房、可再生能源利用等核心能源管理産品，可提供從綜合改造、局部重點改造、智控繫統升級、智能運維尋優、設備資産采買等不同資産階段的能源管理方案。

年報顯示，保利物業2024年在高端制造業與戰略新興産業客戶的拓展上卓有成效，獲取了網易（杭州）二園區、青島海爾（開發區）工業園等頭部客戶項目；源自商業及寫字樓物業管理服務的收入達到19.52億元，同比增長21.2%。

今年以來，ESG相關服務賽道引來更多的物企加入，賽道競争将愈發激烈。

首先是雅生活集團與豐羽科技達成合作，表示将以廣州雅居樂中心、南甯富雅國際金融中心、北京綠地環球金融城、武漢綠地漢口中心四個項目作為試點，實現資産增值與環保效益雙赢，並計劃将成果復制推廣至全國60余個商業項目。以降低建築物業能源運營成本，滿足能源設備更新資金剛性需求等。

而後，金茂服務宣布收購金茂綠建重慶全部股權，實現業主端物業服務及能源運維一體化運營，提升經營效率；同時，強化全鍊條競争力，加速在科技住宅、非住業态、能源管理服務等領域的市場拓展。

總結來看，能源管理相關業務已成為物企提升差異化競争能力與探索業績增長的有效路徑。以相關物企的戰略拓展路徑來看，優質客戶主要集中在外資、跨國或本土的新能源、高端制造、算力/數據中心、互聯網、醫藥、通信等行業之中。

此次，綠城服務深化在ESG領域的布局正值該賽道趨向成熟時期，但最終能否實現客戶價值創造，帶動業績增長仍需時間觀察。

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