GDIRI觀察 | 凱德雅詩閣信托的亞太資産大騰挪

觀點指數（GDIRI） 8月1日，凱德雅詩閣信托（CLAS）宣布，計劃以250億日元（約合12億元人民币）出售東京馨樂庭中央新宿區公寓酒店，預計于2025年第四季度完成交易。

該物業位于新宿區核心地段，建成于2008年，擁有206套房間，房型從17.5平方米到46.6平方米不等，出售價格較賬面值溢價100%，出售所得資金将用于償還高息負債、資産增值計劃、再投資于高收益物業以及其他一般企業用途。

此舉是CLAS投資組合重組戰略的一部分，旨在優化資産配置和提升整體收益。

交易連環局

據觀點指數了解，此次計劃出售的東京物業房齡已超15年，自2014年收購以來沒有進行任何重大翻新，後續需大量資本支出用于翻新以提高其運營績效並保持競争力，且翻新期間可能面臨收入損失。

據CLAS披露，截至2025年7月10日，C&W對該物業的估值為181億日元（約合1.612億新元），高力國際截至7月10日對該物業的估值為175億日元（約合1.559億新元）。

本次交易對價較兩個獨立估值的平均值溢價約40.4%，對比該物業截至2025年6月30日的賬面價值溢價約100%，以及EBITDA收益率為3.2%。

經初步估算，本次交易将帶來稅後淨收益約57億日元（約5080萬新元），為CLAS提供了更大的靈活性來分配收益，以在适當的時候減輕資産增值計劃或宏觀經濟衰退的短期影響。

從數據來看，當前市場對此類物業有需求，能以較高溢價出售，為其資金回籠創造了有利條件。

CLAS表示，本次交易将有效剝離需要大量資本支出的成熟房産，同時可以更有效地将收益重新部署到其他用途，例如償還高息債務、為AEI提供資金、再投資于高收益物業和/或用于一般公司用途。

交易完成後，預計日本資産對CLAS的毛利潤貢獻将從2025年上半年的18%減少至16%。不過，日本仍然是其主要市場，CLAS在日本擁有29處房産，其中包括4間酒店、1間服務式公寓、23間租賃房屋以及1間學生宿舍。

2025年上半年，CLAS的租賃住房組合繼續産生穩定收入，平均入住率超過95%。日本的國際旅遊需求也繼續強勁，有效提振其服務式公寓和酒店資産的表現，同時CLAS也将繼續在日本尋求更多收益增值的投資機會，為投資人創造長期價值。

另外，2025年2月，CLAS收購東京銀座和金澤的兩處資産，是次收購的兩家酒店均為經濟型酒店，這與其近年來優化資産結構，聚焦高收益領域的戰略高度契合。

觀點指數認為，CLAS選擇退出日本東京資産的邏輯同樣适用于早前對天津資産的出售，天津物業同樣存在運營成本上升和回報率下滑的問題，CLAS通過及時退出，避免了潛在虧損。

具體來看，去年10月，CLAS簽訂協議，将天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓出售給無關的第三方，交易金額未披露。但值得注意的是，此次出售的價格将高于該物業的賬面價值。據了解，出售的物業天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓位于天津市和平區，于1998年投入運營，擁有185個單元，也是雅詩閣進入中國市場的首家物業。

凱德CLAS表示，通過剝離天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓等成熟物業，不斷重組CLAS的投資組合，並将收益重新部署到更優化的用途。

剝離天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓後，CLAS在中國仍持有包括蘇州馨樂庭星海公寓酒店、武漢馨樂庭沌口公寓酒店、大連盛捷天城服務公寓及沈陽盛捷和平服務公寓在内的四個項目，這四處物業均由雅詩閣提供管理服務。

值得一提的是，近年來，雅詩閣旅宿業務規模及收益均有不錯的增長。據凱德投資2025年第一季度業績報告披露，旗下住宿業務單季度簽約21處物業、4600個單元，與上年同期基本持平，同期新增開業10處物業、客房單元數為1800個。

同時，出租率提升3個百分點以及日均房價增長1%共同推動客房平均收入同比增長5%，單季度旅宿管理費相關收益同比增長2.44%至8400萬新元。

從數據來看，雅詩閣通過提升服務、優化定價策略，在規模穩步增長的同時，出租率和收益也有不錯的增長，量價齊升。

顯然，CLAS出售天津資産，與東京、其他區域資産調整邏輯類似，本質是全球化戰略下的動态騰挪，通過在不同市場“賣舊買新、優進劣退”，持續叠代資産組合質量。通過優先處置高維護成本資産，進一步釋放資金，以用于更高效的投資中。

收益能力提升

據觀點指數了解，資産出售是其推進資産組合重組戰略的一部分。2024年以來，CLAS已完成9次撤資，總額超過5億新元，較賬面價值溢價高達55%。同期，CLAS已投資約5.3億新元，用于五次收益增值收購。

資産處置所得資金還用于為資産提升計劃（AEIs）提供資金，以提高資産價值和盈利能力。據公告披露，2024年至2025年上半年，CLAS已完成對位于柏林、都柏林、倫敦、巴黎、首爾和新加坡等地的7處物業的資産提升計劃。同時，CLAS已計劃為法國巴黎馨樂庭共和酒店、英國倫敦卡文迪什酒店、澳大利亞悉尼中央酒店和日本相鐵大阪難波相鐵大酒店提供資産提升計劃，預計總資本支出約為2.05億新元，其中CLAS将投資約1.45億新元。

CLAS是亞太地區最大的住宿信托，截至2025年6月30日，資産總值為88億新元，該信托專注于服務式住宅、酒店、租賃住房和學生宿舍領域，CLAS的國際投資組合包括101處物業，超過18000個單位，分布在亞太地區、歐洲和美國16個國家的45個城市。

據觀點指數了解，CLAS的資産組合以服務式公寓和酒店為主。出售老舊服務式公寓後，CLAS可将資金更多地投向高收益的經濟型酒店以及品質更優、增值潛力更大的服務式公寓項目。

這會提高其資産組合中經濟型酒店的占比，同時服務式公寓的整體品質得到優化。通過優進劣出的調整，物業類型結構更貼合市場需求，既能滿足大衆對高性價比經濟型住宿的需求，又能維持在高端服務式公寓領域的競争力。

另外，近期CLAS披露了2025年半年度業績公告。數據顯示，2025年上半年，CLAS毛利潤同比增長至1.825億新元，收入同比增長3%至3.985億新元。

據其業績公告披露，毛利和收入實現同比增長主要受益于業務經營表現可觀，以及CLAS的投資組合重組策略及資産增值計劃。在同店基礎上，2025年上半年毛利潤和收入同比增長4%。

對比2024年上半年，CLAS于2025年上半年的每可用單位收入（REVPAU）增長3%至150新元。由于平均入住率上升，2025年第二季度CLAS的REVPAU也同比增長3%至159新元。其大多數主要市場都實現了REVPAU的增長。

在投資組合經營業績的推動下，2025年上半年CLAS的核心分配總額同比增長1%至9160萬新元，總分配額為9650萬新元。

同時，CLAS業績報告中指出，通過在生命周期的最佳階段剝離物業，CLAS能夠将所得款項再投資于更高收益的收購、AEI或其他增值用途，為投資者提供穩定和可持續的回報。

2025年上半年數據表明，CLAS的資産優化戰略已進入“良性循環”階段，通過資産騰挪實現利潤增長，再以利潤反哺優質資産收購，為其在亞太旅宿信托領域的領先地位提供了堅實支撐。

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