消費基礎設施REITs市場熱度高漲，發行、申報與擴募並行

觀點指數 在7月28日觀點指數研究院發布的《優質資産加速上市 | 2025年7月商業地産零售業态發展報告》中，我們發現，REITs市場的活躍發行、申報與擴募，有助于企業盤活優質資産，優化資本結構，也有望為市場注入活力，吸引更多資本參與。

商業政策方面，期内多個一二線城市出台或落地免稅經濟促進政策，提升境外遊客消費便利性，刺激入境消費。

6月30日，廣州市天河區天環廣場正式啟用了全市首個離境退稅“即買即退”集中退付點，標志着廣州離境退稅服務邁入新階段，並提升了入境消費效率。

7月1日起，大連市、湖北省也開始實施境外旅客購物離境退稅政策。其中，大連共有恒隆廣場、大連商場、大商麥凱樂大連總店、新瑪特大連總店、京東MALL等5家綜合商場、40余家商戶獲得離境退稅首批運營許可。

7月3日，上海市商務委等六部門印發《上海市優化離境退稅消費環境行動方案》，提出在大型商圈、步行街、旅遊景區等場所增設退稅商店，以提升境外遊客消費的便利性。次日， 2025“上海之夏”國際消費季也正式啟動，有望提升境外遊客消費金額。去年舉辦的首屆活動成效顯著，境外旅客人數同比增長42.2%，外卡消費總額增長68.2%。

而部分此前已實施離境退稅政策的城市，也取得不錯的成績。四川離境退稅新政實施首月，退稅商店銷售額同比增長224.18%；海南離島免稅政策實施五周年的累計購物金額也達1958億元，年均增長62.6%。

觀點指數認為，在免稅經濟方面，國内的主要商業城市有望通過不斷完善離境退稅等政策，提高政策的便利性和覆蓋範圍，吸引更多境外遊客消費。

期内上市的REITs，在二級市場表現突出，行業增長性受到資本的青睐。

6月27日，中金中國綠發商業REIT于深交所上市，發行價3.16元/份，開盤價4.108元/份，開盤漲幅為30%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限。

截至收盤，每股價格顯示為4.108元，單日漲幅高達30%，全日換手率僅為0.71%，成交總額達439萬元。

數據來源：公開市場，觀點指數整理

截止該REIT上市首日，目前已上市消費基礎設施REITs中，股價區間在3-10元/份，華夏印力消費REIT的股價最高，超過10元/份。

伴随REITs市場的高熱度，又一頭部商業企業申報REITs。中海地産公告稱，拟将佛山南海映月湖環宇城，以公募REITs的形式在深交所獨立上市，計劃募資13.55億元，中海地産将認購約20%的基金份額。

區别于其他申報發行的消費基礎設施REITs，中海商業REITs的底層資産映月湖環宇城為中海地産首個以存量資産收購方式獲得的購物中心。

項目前身為南海怡豐城，由新加坡豐樹集團投資開發，于2014年投入運營。2020年3月，中海地産完成收購南海怡豐城並更名為映月湖環宇城。

這也意味着，如果該REIT能夠順利發行，将成為現有消費基礎設施REITs隊伍中最快實現“買入-改造運營-退出”閉環的項目，屆時能給當前企業發行商業REITs帶來一定參考。

與此同時，現有消費基礎設施REITs的擴募也在持續推進中。7月8日，華夏基金管理有限公司宣布，華夏華潤商業資産封閉式基礎設施證券投資基金計劃進行擴募，並新購入基礎設施項目。

根據公告，此次拟購入的項目包括杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目以及淄博萬象匯項目，交易對象為華潤商業資産控股有限公司，資金來源為擴募發售份額募集資金。

據觀點指數了解，這已是華夏華潤商業REIT的第二次擴募，今年3月24日該基金就宣布拟進行首次擴募，首個擴募資産為蘇州昆山萬象匯。

來源：公開資料，觀點指數整理

整體來看，華潤拟擴募的項目均屬于萬象匯繫列，整體運營時間在5-10年左右，屬于較成熟的商業項目，布局上涵蓋二線和三線城市項目，資産類型較為多元。

觀點指數認為，這種同繫列項目的注入，能幫助REIT擴大基金規模、分散風險，同時降低管理復雜度，有效提升收益水平。

展望未來，若華夏華潤商業REIT成功擴募，且新增資産後續的運營穩定，将極大助力基金的收入和收益增長，並提升REIT的交易活躍度，吸引更多的機構投資者參與。

本文節選自《優質資産加速上市 | 2025年7月商業地産零售業态發展報告》
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