50城住宅租金三連漲，保租房REITs首單擴募上市

觀點指數 在7月22日觀點指數研究院發布的《多元化資本布局 | 2025年7月住房租賃發展報告》中，觀點指數認為，随着首發與擴募兩端發展顯著提速，保租房REITs市場将迎來持續擴容提質，更多優質保租房資産将通過首發或擴募進入市場，資産類型更趨多元，進一步豐富市場供給。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金的走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年6月，50城住宅平均租金單價為32.43元/平方米/月，環比微漲0.18%，已連續3個月環比上漲，不過同比仍下跌3.88%。

一線城市平均租金單價環比上漲2.53%至94.08元/平方米/天，對比上年同期仍下跌6.15%。其中北京及深圳兩城租金環比均實現上漲，漲幅分别為9.17%和0.81%，上海和廣州兩城租金水平對比上月變動不大，環比降幅均控制在一個百分點以内。

同期重點50城租金環比變動區間為-5.7%至9.17%，其中50%的城市租金實現環比上漲或持平，半數城市的租賃市場在6月出現積極變化。但88%的城市租金出現同比下跌，且同比跌幅在-0.71%至11.61%。

從數據來看，近期重點50城住宅租金表現出現短期回暖，但多城同比下跌，說明當前市場尚未完全復蘇。

同時，随着畢業季租房熱潮來襲，短期重點城市住宅租金有望穩中有漲。長期來看，租賃市場的走向仍需關注人口流動、政策調控以及經濟發展等多方面因素。

保租房REITs市場端，6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目于上海證券交易所上市，成為國内首單成功擴募的租賃住房REITs項目。

此次擴募發售基金份額約2.24億份，募集資金總額約9.462億元，回收資金拟用于公共租賃住房等保障性住房項目建設，推動保障性住房建設的可持續發展。

拟購入的資産包括位于北京市海澱區、房山區、通州區和大興區的4個成熟運營的租賃住房項目。

值得一提的是，擴募項目2025年預測年化現金流分派率為4.11%，高于首發項目按市值計算的分派率，擴募完成後模拟基金市值合計約為28.72億元。

同時2025年4月1日至2025年12月31日止期間和2026年度的預測年化現金分派率均為2.53%，擴募後兩個時間段的分派率均提升至2.99%，擴募資産與原有資産的現金流協同效應明顯，未來收益預期更穩定。

除華夏北京保障房REIT擴募項目成功上市外，截至2025年7月，前期上市的華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT以及紅土深圳安居REIT已先後提出擴募計劃，拟擴募資産分别為位于上海、深圳以及廈門的租賃住房項目。其中前兩者擴募申請均已收到上交所反饋意見。

據觀點指數了解，2025年以來，保租房REITs首發與擴募兩端動作頻頻，成為推動市場發展的重要力量。年内匯添富上海地産租賃住房REIT和華泰蘇州恒泰租賃住房REIT先後上市交易，為市場注入新鮮血液。

與此同時，萬科集團、廣州安居集團、杭州安居等多家企業正積極推動保租房REITs發行工作，市場規模将有望實現進一步擴容。

其中，7月9日，廣州安居集團對外發布租賃住房基礎設施公募基金（REITs）基金管理人服務招標公告，計劃發行規模不低于8億元的公募REITs，涵蓋租賃住房資産、存量商品房資産及公租房資産的經營權或資産劃轉産權。

據觀點指數了解，廣州安居集團是廣州市市本級唯一一家保障性住房專營機構，控股股東為廣州城投集團。通過發行公募REITs，廣州安居集團将促進資産變資金，進一步推動保障性住房的投融資、建設、運營管理等業務發展。

可以預見的是，随着首發與擴募兩端發展顯著提速，保租房REITs市場将持續擴容提質，更多優質保租房資産将通過首發或擴募進入市場，資産類型更趨多元，進一步豐富市場供給。同時首發+擴募雙輪驅動格局将邁向更為成熟的階段，為住房租賃市場的長期發展注入穩定的資本動能。

基礎設施項目運營層面，期内紅土創新深圳安居REIT及招商基金蛇口租賃住房REIT披露了2025年上半年的主要運營數據。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

截至6月末，兩者6個底層項目租賃住房部分出租率區間為92.68%-99.68%，上半年平均出租率區間為88.37%-99.41%。其中多數項目呈現穩中有升的走勢，尤其林下項目等通過運營提升實現出租率的大幅增長。

從上半年數據來看，保租房主體運營成效顯著，區域市場需求旺盛且可持續，有效支撐保租房整體出租率表現。

不過，配套設施中，安居百泉閣和安居錦園項目車位部分因剛性需求保持滿租。而安居百泉閣和太子灣項目商鋪運營呈現分化，部分項目需進一步優化業态規劃、提升商業配套與租賃社區的協同性，以更好地滿足租客的生活需求，同時提高商鋪運營效益，形成“居住+商業”的良性互動生态。

數據來源：同花順，觀點指數整理

當前，國内上市保租房REITs的數量已擴容至8只，發行總規模增至130.93億元（含華夏北京保障房REIT擴募規模），總市值接近200億元，繼續展現出強勁的市場活力與發展韌性。

不過，截至2025年7月18日，包括紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT等6只産品近一月區間漲跌幅為負，下跌産品占比超七成。其中華夏北京保障房REIT跌幅最大，達2.76%，主要受擴募後市場情緒消化及短期獲利盤了結的影響。

盡管近一月多數産品下跌，但中長期來看預計将保持增長。同期已上市的8只保租房REITs産品較發行價平均上漲56.44%。今年以來，除紅土深圳安居REIT外，其余産品漲幅均超20%，匯添富上海地産REIT、華泰蘇州恒泰REIT漲幅超50%。

從底層邏輯看，保租房需求剛性、政策持續加碼、底層資産運營穩健等核心支撐因素未變，短期回調反而可能為長期投資者提供配置機會。

本文節選自《多元化資本布局 | 2025年7月住房租賃發展報告》
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