房企拿地格局重塑，頭部央國企領跑土地市場

觀點指數 在7月25日觀點指數研究院發布的《縮量提質 | 2025年7月房地産企業新增土地儲備報告》中，我們發現，期内房地産土地市場在政策調控與市場自主調節的雙重作用下，呈現出鮮明的分化特征：頭部企業憑借資金與資源優勢持續加碼，央國企成為土地市場的絕對主力，而拿地方式的創新則為行業注入新活力。

報告期内，報告期内前50房企單月新增土地建築面積356.15萬平方米，環比上升36.91%，頭部企業拿地積極性顯著回升。從全年累計數據看，前50房企1-6月累計新增土地建築面積2907.7萬平方米，同比上升8.23%，行業資源向頭部企業集中的趨勢進一步強化。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數分析認為，這一現象源于兩方面：一是頭部房企資金鍊相對穩健，在行業信用環境趨緊的背景下，具備更強的土地投資能力；二是地方政府更傾向于将優質地塊出讓給綜合實力強的企業，以降低項目爛尾風險，保障開發質量。

拿地企業結構中，央國企占據主導地位。從 1-6 月權益拿地金額看，保利發展控股以 452.6 億元位居榜首，中海地産（406.5 億元）、綠城中國（351.5 億元）緊随其後，前十大企業中近八成為央國企或混合所有制企業。民企中僅濱江集團（313.4 億元）進入前五，反映出民企在土地市場的參與度仍受資金壓力制約。

典型案例顯示，6 月中海地産在北京、青島等核心城市競得 5 宗地塊，權益拿地金額達 115.72 億元；保利發展控股在上海、三亞等城市拿下 4 宗地塊，權益拿地金額 85.4 億元；招商蛇口在鄭州、深圳等城市競得3宗地塊，權益拿地金額12.62億元；反映央國企在核心城市的拿地力度持續領先。

從新增貨值看，保利發展控股以 814.8 億元位居第一，中海地産（719.2 億元）、中國金茂（608.4 億元）分列二、三位。貨值規模直接關繫企業未來銷售業績，頭部企業通過重倉核心城市優質地塊，為後續營收增長奠定基礎。例如，保利發展控股在上海蘇河灣、深圳南山區的項目，因區位優勢顯著，預計貨值回報率超 25%；中國金茂在杭州、南京的低密生态地塊，憑借稀缺性成為市場熱門。

區域布局上，頭部企業聚焦高能級城市：保利發展控股重點布局上海、石家莊等一二線城市；中海地産則深耕北京、天津等環渤海核心城市；招商蛇口通過合作開發模式進入深圳、鄭州等大灣區及中部城市，形成差異化區域優勢。

觀點指數觀測到，期内企業拿地策略呈現 “多元化與精細化並存” 特征，不再依賴單一的公開招拍挂，而是通過股權收購、協議合作等方式降低成本、分散風險。

比如，保利置業通過收購上海蘇河灣北部房地産開發有限公司 51% 股權，間接獲取靜安區 2 宗地塊，以 8.5 億元代價避免了公開競拍可能産生的高溢價，較直接拿地成本降低約 18%。

而建發房産以 123.5 億元協議收購上海虹口北外灘和楊浦新江灣 4 宗地塊，通過 “協議轉讓” 模式鎖定城市更新項目，既規避了公開市場競争，又獲取了低成本土地資源。

此外，企業拿地更注重 “安全性” 與 “盈利确定性”。報告期内，回購類、低密生态類地塊受追捧：綠城中國競得的武漢 P（2025）049 号地塊，因政府承諾回購 30% 住宅用于人才公寓，确定性收益占比高，最終以 54.4% 溢價率成交；萬科在石家莊拿下的 3 宗地塊，均為低密住宅用地，容積率僅 1.3，适合開發高端産品，抗風險能力較強。

觀點指數預測，2025 年下半年土地市場将延續 “頭部主導、央國企領跑” 的格局。一方面，地方政府仍将通過 “限地價、控溢價” 等政策穩定市場，同時優先保障優質企業拿地；另一方面，民企若能獲得更多融資支持，或在三四線城市及城市更新領域找到突破口。此外，随着城市更新政策加速落地，“政企合作、多元開發” 的模式将更成熟，未來或将成為房企拓儲的重要補充。

本文節選自《縮量提質 | 2025年7月房地産企業新增土地儲備報告》
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