住房租賃新項目密集開業，友邦保險Pre-REITs收購引關注

觀點指數 在7月22日觀點指數研究院發布的《多元化資本布局 | 2025年7月住房租賃發展報告》中，我們發現，在政策持續加碼的背景下，住房租賃企業在規模擴張與經營效率上有不錯的發展表現。

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得22個租住項目新開業，對比上個報告期實現大幅增長，住房租賃市場供給端的活力持續釋放。

數據來源：觀點指數不完全統計

金地草莓社區、保利和寓、城家公寓、萬科泊寓、美寓、瓴寓國際、有巢公寓等多家租賃企業有新項目亮相。

其中7月保利和寓集中落地6個項目，成都、長沙、中山、常德等均有布局。其中，7月14日，成都市天府新區保利和寓天寰店二期及金牛區交子菁寓·上林博雅居兩個保租房項目分别推出536套新房源。

另外，期内地方國企管理規模繼續增長。以鄭州城發安居美寓為例，7月10日-7月12日期間，鄭州城發長椿美寓、鄭州城發隴西美寓、鄭州城發金沙美寓、鄭州城發古元美寓、鄭州城發荥澤美寓以及鄭州城發紫南美寓6個租賃項目正式辦理集中入市。截至目前，城發美寓已累計開業約6.5萬間，2026年預計将突破10萬套（間）房源。

從城市分布來看，樣本企業在項目選址上尤為注重市場需求和人口密度，優先布局在經濟活躍、人口流入較大的城市，新增項目主要集中在長三角、珠三角及中部核心城市，如深圳、成都、鄭州、武漢、長沙、佛山、上海等租賃需求較為旺盛的城市，有助于擴大市場份額和提升品牌影響力。

新增項目的産品類型多樣，涵蓋了白領公寓、人才公寓、酒店公寓、大型租賃社區、保租房等，滿足不同人群的居住需求。

項目體量上，中小體量的租賃項目憑借選址靈活、改造周期短的優勢，仍是企業快速響應局部市場需求的重要方式。

在政策持續加碼的背景下，住房租賃企業在規模擴張與經營效率上有不錯的發展表現。

其中，萬科泊寓憑借規模優勢、多元化産品體繫、精細化服務、強大品牌影響力以及卓越運營管理能力，在住房租賃市場中占據領先地位。

7月19日，萬科泊寓對外宣布，其全國開業房間數正式突破20萬間，穩居集中式長租公寓企業管理規模首位。同時，據萬科在股東會上介紹，目前萬科泊寓管理規模增長至26.2萬間，已納入保租房體繫12.6萬間。

與此同時，經營效率穩步提升。萬科泊寓實現出租率95.6%，項目前台GOP利潤率近90%，客戶滿意度在95%以上，老客戶續租率接近60%，平均簽約租期比上年延長35天。獲客成本持續降低，自有渠道獲客占比提升至88.5%。

與此同時，據企業官微披露，今年上半年，瓴寓國際先後與甯波、蘇州、嘉定地方國企組建合資平台，杭州、甯波、南京等地多個在管項目集中問市，助力長三角區域人才安居。

包括瓴寓國際、有巢公寓、萬科泊寓等多家租賃企業在内，2025年以來，多家住房租賃企業持續加強與地方國企合作，進一步實現資源貢獻。

值得注意的是，2025年6-7月，長租公寓投資市場動作頻頻。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，期内長租公寓資産交易市場參與主體呈多元化發展，其中包括陸家嘴集團基于自身戰略調整參與資産轉讓，同時包括領盛投資等外資機構在資産運營到一定階段後尋求退出。

聚焦賣方，其中包括友邦保險這類險資巨頭，憑借雄厚資金實力布局長租領域，同時地方國企安住發展也積極投身保租房資産收購。

具體來看，7月10日，友邦保險對上海松江柚米社區整體收購。該項目總建築面積超10萬平方米，可提供2252套保租房。

該地塊原由瓴寓國際與上海松江經濟技術開發區管理委員會于2021年6月聯合競得。此後，旭輝建管承接項目代建管理服務，推動項目順利落地，2024年6月項目正式交付啟用。

據觀點指數了解，此次收購由友邦保險等通過對基金的股權投資，間接實現對項目的收購。該私募基金是在2024年12月由瓴寓國際與中信金石基金、友邦保險、中宏保險、中信證券共同設立的中信金石基金·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金。

通過将上海松江西部科技園柚米社區作為種子資産裝入基金，友邦保險等通過對基金的股權投資，間接實現對項目的收購。這一創新的Pre-REITs模式，為瓴寓國際提供了區别于傳統資産直接出售的退出路徑，通過搭建金融結構，引入多元資本，既實現資産轉移，又保留了一定的項目權益關聯，為後續業務開展奠定基礎。

與此同時，項目後續裝入公募REITs上市預期，有望進一步提升資産估值，瓴寓國際作為基金份額持有者，可分享資産增值收益，實現資産價值的最大化。

從這一繫列交易可看出，長租公寓投資市場正呈現多維度變化。政策持續鼓勵下，市場對長租公寓資産價值的認可度提升，吸引多元資本進入，如險資、國企資金等。

與此同時，随着REITs等退出機制的完善，長租公寓投資市場将更具活力與潛力，未來有望吸引更多資本進入，推動行業規模擴張與運營升級。

本文節選自《多元化資本布局 | 2025年7月住房租賃發展報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。