辦公樓市場延續低迷，差異化定位與産業運營成破局關鍵

觀點指數 在7月1日觀點指數研究院發布的《産業生态賦能 | 2025年6月商辦與辦公空間發展報告》中，其認為現階段，運營能力已成為核心競争力，寫字樓項目需跳出空間租賃思維，将辦公載體轉化為産業生态平台。

據國家統計局披露的數據，2025年1-5月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為1412億元和1033億元，分别同比下滑16.3%和10.8%。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為615萬平方米和558萬平方米，分别同比下滑24.1%和6.7%。

從數據來看，當前全國辦公樓市場處于低迷狀态，投資、銷售、建設各環節均面臨困境。市場呈現出供大于求的局面，且短期内需求難以有效提升。未來，辦公樓市場的復蘇需要依賴宏觀經濟環境改善後，企業的信心和擴張意願增強。同時，也需要通過産業結構調整與升級，催生新的辦公需求，如新興産業的發展對辦公空間的新需求等。

寫字樓市場深度調整階段，也有部分寫字樓企業/項目通過差異化定位、産業運營與服務創新等實現逆勢增長。

據中海商務官微披露，2024年全年，上海中海中心寫字樓項目淨吸納量錄得7萬平方米，跻身全市寫字樓去化量的首位，成為上海寫字樓新的流量王。

據觀點指數了解，上海中海中心項目以“賦能企業發展”為使命，積極向産業運營的維度升級，打造樓内高度集聚的法律服務生态圈，正式升級打造“樓宇法律服務中心”。

項目匯聚亞太國仲商務咨詢(上海)有限公司、滬師律師事務所、上海市信洋律師事務所、上海灣谷律師事務所、貴州貴達律師事務所等專業法律機構，構建覆蓋企業國際化全周期的一站式法律服務平台。

随着衆多法律領域企業的入駐，以及“樓宇法律服務中心”的落地運營，将進一步吸引更多上下遊關聯企業，形成産業集群效應。同時，将助力普陀區進一步優化區域産業結構，提升區域在法律服務領域的專業度和影響力，吸引更多高端産業資源流入，推動區域經濟高質量發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

聚焦需求端，據觀點指數不完全統計，報告期内寫字樓需求端的企業主要集中在金融、科技、醫藥、專業服務、制造業、跨境電商、大消費等行業。

具體來看，世紀華通将盛趣遊戲總部落戶于上海科技創新大廈，科學之門西塔的陸創AI加速器迎來覆蓋機器人與自動化、衛星通信等前沿領域的8家科技企業入駐。科技行業發展迅速，企業需要優質的寫字樓空間作為創新和研發的載體，以吸引人才、展示企業實力。

據觀點指數了解，整個科學之門項目開業總體量為155萬平方米，其中西區全部由陸家嘴集團投資建設，預計将于今年全部竣工交付，整體業态包含甲級辦公、國際高端酒店、商業及長租公寓。

其中三棟甲級辦公樓包括上海科技投資大廈、上海科技創新大廈以及320米高的科學之門西塔。截至4月30日，首發甲級辦公項目上海科技投資大廈出租率已經突破75%，入駐企業涵蓋芯片設計（中科海光）、醫藥（輝瑞）、金融（愛建證券）、機器人（智位機器人）等新質生産力領域，形成強有力的國内外新質生産力總部矩陣，與周邊中芯國際、英偉達等頭部企業共同構建起完整的産業生态鍊。同時，科學之門西塔也完成了首批租戶入駐。

截至“十四五”，張江科學城已經匯聚了2.2萬余家企業，其中高新技術企業1900余家。2024年，張江科學城三大先導産業（集成電路、生物醫藥、人工智能）營收超4700億元，占浦東新區的一半。

“十五五”期間，通過科學之門等城市綜合體的復合業态開發，張江将完成城市副中心的功能補完，強化産城融合與配套能級躍升。

繼上海科技投資大廈後，320米的科學之門西塔作為張江已建成交付標準最高的超甲級辦公項目，總辦公面積約17.1萬平方米，定制化植入科學家俱樂部、AI加速器等特色空間。

同時，近期，落地科學之門西塔的“陸創AI加速器”迎來首批8家企業正式入駐，覆蓋機器人與自動化、衛星通信、能源管理、智慧消防等前沿領域，呈現出“AI+垂直行業”的多元化布局。該項目将依托張江科學城“3+3+X”産業體繫，聚焦集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導産業，定位為“具有全球影響力的人工智能創新應用中心”。

現階段，顯然運營能力已成為核心競争力，寫字樓項目需跳出空間租賃思維，将辦公載體轉化為産業生态平台。

醫藥行業領域，武田制藥入駐成都中海國際中心並設立創新中心，同時默沙東中國總部已從上海漕河泾新興技術開發區遷至徐家匯中心三期A座，費森尤斯醫療中國區總部正式入駐上海徐家匯中心三期A座等。

據觀點指數了解，默沙東租用徐家匯中心三期A座35-42層（共7層），總面積約2.3萬平方米。新址位于徐家匯商圈核心，由新鴻基地産與上海建工集團聯合打造，A座高220米，B座高370米，将于今年年底正式竣工並正式入市。

市場數據顯示，A座標準層租金為7元/平方米/天-11元/平方米/天，默沙東預估月租金約483萬-759萬，較漕河泾舊址（25000平方米）的租金水平有所提升。

默沙東中國總部的搬遷，是上海商辦寫字樓市場租戶行為變化的一個縮影。在當前的市場環境下，對于寫字樓業主而言，需精準把握租戶需求變化，通過優化租金策略、提升樓宇配套服務、打造個性化辦公空間等方式，增強樓宇在租賃市場中的競争力，以應對日益激烈的市場競争與復雜多變的租戶需求。

包括默沙東在内，A座寫字樓吸引了優衣庫、費森尤斯醫療、匯豐銀行等企業入駐，形成“醫藥+金融+科技”的産業集群。

顯然上海寫字樓核心商務區憑借智能化、國際化優勢持續吸引跨國企業，而次級區域則通過成本優勢承接部分外遷需求。

本文節選自《産業生态賦能 | 2025年6月商辦與辦公空間發展報告》
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