房企對代建業務線寄予厚望，住宅與城市配套業務集中度高

觀點指數 在7月3日觀點指數研究院發布的 《尋找業務機遇 | 2025二季度代建管理發展報告》中，我們發現，房企對于代建業務線寄予厚望，並找尋提升業務的方式。從不同賽道來看，住宅與城市配套業務集中度高，商業産業待提升。

市場壓力下的選擇，企業找尋提升業務方式

觀察房企或其旗下代建主體對于當下行業的研判可以發現，對于集團層面來說，“安全”、“穩定”是發展的關鍵詞，而對于代建自身來說多是“第二曲線”、“增長點”等表述。可見，房企對于代建業務線寄予厚望。

最近幾年房企紮堆成立代建平台，在市場壓力下，其需要尋求新的業務以填補萎縮的銷售。

期内，不少企業選擇合作的方式進行業務擴張，合作主體包括同行、地方政府或非房地産業态企業等。

除此之外，為了獲取更多業務，部分代建企業實行合伙人制度。該制度能帶來一定的業務量，但是觀察近兩年的表現可以看到整體出現“先高後低”的特征。即開始實行時，代建企業大力宣傳，短時間内也增加了不少簽約量，但随着時間推移，該業務渠道帶來的新增長較少。不排除代建企業與合伙人本就只是零星的項目合作，未建立起長期的利益共同體。

出于擴大業務的需要，不少企業選擇新拓其他區域，以找尋新的業務增長量。中原建業成功中標山東聊城市茌平區項目，實現首進山東。期内，中原建業在鄭州舉行集中簽約儀式，共計簽約合作9個項目，總計容面積65.26萬平方米。

觀點指數認為，未來代建業務的鍊條切分會更為細致，供應鍊上的不同部分都可能成為代建業務獨立的部分，如研策、工程建設、設計、管理、數字化等。因而賽道的選擇也變得更為重要。

據觀點指數觀察，住宅（含保障房）代建賽道集中度最高，代建企業大部分是房企繫旗下的代建平台，以代建住宅項目作為入局的首個賽道。

據觀點指數不完全統計，期内綠城管理、潤地管理、金地管理、龍湖龍智造、招商建管、旭輝建管等企業獲取不少的住宅代建項目。

根據觀點指數統計的數據顯示，1-5月前100房企實現累計權益銷售金額9405.18億元，同比下降約10.56%。商品住宅去化面臨較大的壓力，尤其體現在剛需盤上。而改善盤則有不一樣的行情，如期内上海幾個樓盤銷售去化幾乎當日售罄。對代建企業來說，改善商品住宅的代建需求是存在的。

潤地管理成功中標廣州市番禺區新造二期等7個保障性住房項目的全過程項目管理服務。此次中標項目分布在廣州天河、海珠、白雲、番禺、荔灣五城區，總占地面積約234畝，總建築面積超過70萬平方米。

值得注意的是，保障房和保租房是國家倡導建立的，補充滿足不同層次的住房需求。而這部分的代建業務量還未飽和。

商業項目代建方面，主要包含酒店、辦公樓、商場等。商業項目非標要求多，需要不斷溝通和明确，時間成本較高。今年的消費均價有所下降，但是不少旅遊景區消費依舊火熱，文旅景區的增量項目或存在機會。

商辦項目受到當下高空置率的影響，需求也許會放緩。而商場方面交易比較頻繁，不過企業正在做的動作是處置低效低線的場，這就給代建企業啟發，低線城市的商場代建需求是否旺盛。

從代建企業近期拓展的商業項目來看，多以熱點城市為主，如上海、北京、天津、深圳等。如遠洋建管中標上海臨港天宸商業項目，建築面積約2萬平米。天宸商業是周邊2公里内唯一的集中式商業，将以生活配套為核心功能，植入潮玩、夜經濟等臨港稀缺元素，服務周邊中高端社區組團及商務辦公樓宇，打造片區商業。

另外，專業從事産業園區和物流園區項目的代建企業也較少。産業振興獲大力扶持，尤其對于一些産業集群的支持力度只增不減。産業配套設施的建設也會帶動其他業态的進駐。随着産業發展，人口流入，産業的集聚會推動住宅、商業、社區等配套的需求。這部分代建的可開發場景豐富。

随着産業發展，人口流入，産業積聚地可以發展為特色小鎮，進而推動住宅、商業、社區等配套的需求。這部分的代建可開發的場景十分豐富，而首批參與産業園區活或物流園區代建的企業，可以積累經驗，為後續的配套開發管理奠定基礎。

觀點指數觀察到，代建企業獲取的城市配套代建項目多以學校、醫院、場館等社會公共設施為主。

招商建管成功簽約南山區桃源街道辦事處深圳大學城(西校區)提升改造工程示範段(代建)項目。該項目不限于道路、綠化、景觀、設施等方面的改造和升級，招標代建單位進行項目的規劃設計、施工建設和管理運營等。

觀點指數認為，城市配套代建項目多數以地方代建企業為主，知名代建企業作為補充。城市配套中標評審條件會篩掉部分代建企業。有地地方會以代建企業在當地代建管理項目的多少作為指標評審。如果新進代建企業想要進入，唯一的辦法可能是選擇和其他企業合作。

當然，随着市場化的深入，相信這些條件會有所改變，如考慮企業本身的項目，而不是局限于只是在當地。

本文節選自《尋找業務機遇 | 2025二季度代建管理發展報告》
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