供應土地建面同比下降14.4%，低密宅地獲企業青睐

觀點指數 在6月23日觀點指數研究院發布的《民企搶地 | 2025年6月房地産企業新增土地儲備報告》中，我們發現今年1-5月，期内各地積極上新地塊，月度環比上升，但總體的供應量同比下降。此外，很多城市持續收縮土拍規模。二三線以下非熱門城市的土地成交以低價成交居多，拿地企業多以地方國企為主。不過，也可以看到一些地方對于改善型樓盤項目的追求，這些地方存在一定的結構性改善型需求的購房者。低密宅地更是獲得企業的青睐。

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地496宗，供應土地規劃建築面積3031.8萬平方米，環比上升21.07%，同比下降14.4%；供應土地起始樓面價5031元/平方米，環比下降1%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

報告期内，二線城市供應住宅用地155宗，供應土地規劃建築面積1202.17萬平方米，環比上升48.91%，同比上升1.7%；供應土地起始樓面價6430元/平方米，環比上升1.9%，同比上升27.32%。

三線城市供應住宅用地319宗，供應土地規劃建築面積1708.75萬平方米，環比上升8%，同比下降23.92%；供應起始樓面價2569元/平方米，環比下降3.5%，同比下降7.3%。

觀點指數認為，宅地供應環比增加，主要是供應節奏的變化引起。很多城市集中在5月上新土地，主要是為了6月的土地成交，在年中節點充實地方的土地财政收入。

不過需要指出的是，二三線的供應樓面價環比下降，而供應的面積卻環比上升，說明量升價跌。或是出于吸引企業投資的定價策略，也可能是出售一些非核心區域的低價地塊所導致。

從城市來看，期内武漢市挂牌7宗土地，總面積19.94萬平方米，總起價25.65億元，並于6月30日進行拍賣。

同一日舉行拍賣的還有福州市。2025年度福州四城區第三場土地出讓将于6月30日舉行。

本次拍賣會推出19幅地塊，出讓面積合計453.81畝，總起拍價達約94.85億元人民币。此次土拍規模較大，與2025年3月28日、5月9日兩場土拍相比，6幅地塊攬金13.88億。

另外，江蘇昆山市發布2025年度國有建設用地供應計劃，全年拟供應土地總量774公頃。其中住宅用地80公頃，較2024年的68.1公頃計劃量增長17.5%，土地資源配置進一步向居住需求傾斜。

期内各地積極上新地塊，月度環比上升，但總體的供應量同比下降。此外，很多城市持續收縮土拍規模。

期内，東莞發布了《2025年第二批次拟出讓住宅用地清單》。清單顯示，僅有1宗住宅用地。該地塊位于常平鎮木棆村，面積約15243.1平方米，為城鎮住宅商服用地，最大容積率約為5.27，建築密度50%。

期内，國土空間規劃局對2025年最新《國土空間規劃城市體檢評估規程》進行了官方解讀。針對性地完善規劃及管理政策，保證規劃的合理優化空間，統籌好保護與發展。專門增加“空間資産”、“存量盤活”等方面的評估内容，精準識别存量空間盤活利用潛力區域，推動盤活存量用地和商辦用房。總的來看，有助于提高土地的使用效率。

報告期内一二三線城市成交住宅用地318宗，成交土地規劃建築面積1868.64萬平方米，環比下降4.8%，同比下降11.78%；成交總價901.08億元，環比下降30.23%，同比上升20.35%；成交樓面均價4819.57元/平方米，環比下降26.75%，同比上升36.36%；平均溢價率6.57%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為618.85萬平方米，環比下降12.35%，同比上升33.95%；成交總價為399.83億元，環比下降48.38%，同比上升62.69%；成交樓面價6460.82元/平方米，環比下降41.11%，同比上升21.45%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為1194.54萬平方米，環比下降1.5%，同比下降25.64%；成交總價為346.27億元，環比上升2.72%，同比上升0.34%；成交樓面價2898.77元/平方米，環比上升4.28%，同比上升34.95%。

城市方面，浙江麗水缙雲縣成功出讓3宗商住用地，總成交額10.6億元，均由地方國資企業包攬。此次出讓地塊分布于壺鎮、東渡鎮和五雲街道，總出讓面積218畝，總建築面積28.6萬平方米。三宗地塊均設有政府指定國有公司的商業用房回購機制。

首宗蒼山區塊2025-01号地塊由麗水裕坤置業以2.31億元底價競得，樓面價1989元/平方米。第二宗東渡鎮2025-2号地塊被缙雲縣雲栖置業（缙雲工業投資集團）以2.31億元摘得。成交額最高的五雲街道2025-1号地塊由缙雲縣鼎泓置業以6.02億元競得，樓面價達6948元/平方米。

鎮江丹陽市4幅優質地塊被丹陽市安一置業發展有限公司全部底價競得。其中，位于錦華路東側的G2519地塊以8573元/平方米的樓面地價成交，出讓面積為3977平方米，容積率約1.05，預計将打造低密墅類産品。

湖州市德清縣舞陽街道成功出讓1宗低密宅地，由德清縣建設投資有限公司以底價28207.96萬元競得，樓面價為8155元/平方米。出讓面積為31447平方米，容積率1.1，建築面積為34591.7平方米。

據觀點指數觀察，二三線以下非熱門城市的土地成交以低價成交居多，拿地企業多以地方國企為主。不過，也可以看到一些地方對于改善型樓盤項目的追求，當地存在結構性改善型需求的購房者，低密宅地更是獲得企業的青睐。

國家發展改革委下達中央預算内投資城市更新專項800億元，支持全國城鎮老舊小區改造和城市危舊房改造等項目，旨在推動改善居民的居住條件。

住建部披露，2025年1至4月全國新開工改造的城鎮老舊小區已達5679個。與去年同期相比，改造的進度同比下降約三分之二（2024年1-4月份，全國新開工改造城鎮老舊小區1.68萬個）。

不過今年的計劃改造數量較去年已經下降了一半，2025年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區共計2.5萬個。從各地統計的數據來看，在今年的前四個月里，河北、重慶、遼甯、上海、浙江、湖北六個地區的開工率已經超過50%。

改造數量下降，意味着對應的投入會減少，其他方向的投入會有所增加並精準，如中央财政支持實施城市更新行動的城市。

本文節選自《民企搶地 | 2025年6月房地産企業新增土地儲備報告》
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