物流整租模式是“雙刃劍”，京東加速擴張ESR私有化步入終局

觀點指數 在6月20日觀點指數研究院發布的《“一帶一路”賦能 | 2025年6月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》中，我們發現，中外運REIT的整租模式可以推進其輕重資産分離後業務穩定運營，但若整租的經營主體出現提前終止協議、減少租賃面積、拒絕履行租約或拖欠租金、經營陷入困境等情況時，可能會對基礎設施項目形成的現金流産生不利影響。

6月17日，中銀中外運倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金發布基金份額發售公告。據悉，中國證監會準予本基金募集的基金份額總額為4億份。基金戰略配售初始發售份額為28,000萬份，為本次基金份額發售總量的70%。

觀點指數了解到，中外運REIT的底層資産為瑞達無錫物流項目、瑞達昆山物流項目、瑞達金華物流項目、昆山千燈物流項目、天津建合物流項目和成都空港物流項目。

值得注意的是，除成都空港物流項目外，其余5個基礎設施項目均采用整租模式，且整租協議期限為5年。

據中外運表示，整租模式並非為REITs發行所安排，而是中國外運通過輕重資産分離實現專業化運作的一項長期戰略舉措。且2019年以來，其持續推進輕重資産分離，物流資産輕重分離後，重資産公司與輕資産公司分别專注于資産投建管理和綜合物流業務運營。

此外，整租模式是中外運推進輕重資産分離後業務穩定運營的重要保障機制以及實現輕重資産兩個專業條線有機結合的重要“連接器”。

觀點指數了解到，五個整租項目所貢獻的租金和物業管理費收入占本基金整體營業收入的81.27%，但在基金存續期内，若上述履約經營主體出現提前終止協議、減少租賃面積、拒絕履行租約或拖欠租金、經營陷入困境等情況時，可能會對基礎設施項目形成的現金流産生不利影響。

但反之，中外運也表示，倉儲物流設施是整租方提供綜合物流服務的關鍵，其區域位置均位于核心物流節點，整租方若換倉租賃，會對其在區域内開展綜合物流服務的能力（倉庫是其開展綜合物流服務的必要抓手）産生不利影響。從商業模式來看，整租方續租該項目倉庫的必要性極高。

樣本企業方面，6月16日，ESR宣布，于上周五(13日)舉行的法院會議及股東特别大會上，私有化方案獲協議安排股東以99.97%贊成票通過。待協議安排生效後，股份于聯交所的上市地位預期自7月3日下午4時起撤銷。

此前于6月12日，ESR發布聯合公告，披露了關于公司私有化提案的最新進展。

公告提到，誠如協議安排文件所披露，要約人于2025年3月7日分别自SK及MY.Alpha接獲支持函件。

于本公告日期，SK及MY.Alpha各自有意投票贊成于法院會議及股東特别大會上提呈的實施提案所需的所有決議案。這導致于本公告日期無利害關繫股東的支持率合計約為54.65%，包括發出具約束力的不可撤銷承諾的契諾股東的約52.45%，以及以上已發出不具約束力的支持函件的兩名股東的約2.20%。

ESR在私有化方案中明确提出，ESR需轉型為輕資産平台，分拆非核心資産並優化資産負債表。

實際上，這類轉型常伴随短期盈利波動，私有化可規避股價波動壓力及上市規則限制，使管理層更專注于技術投入與業務升級。此外，私有化後企業更敢于投入長周期技術項目，如普洛斯在退市後加速倉庫自動化與數據平台建設，實現倉儲動态實時管理。

投資方面，報告期内，共錄得三起相關動态，主要發起方為京東集團。

6月13日，京東産發與上海浦東新區祝橋鎮政府達成戰略合作，並表示将在東方樞紐區域建設“京東産發智慧供應鍊樞紐”項目。

觀點指數了解到，“京東産發智慧供應鍊樞紐”項目将布局四大核心闆塊，構建集國際貿易、國際供應鍊、雲倉冷鍊和服務先進智造于一體的現代化、智能化國際供應鍊超級樞紐。

項目重點發展跨境電商、供應鍊物流、智慧冷鍊、貿易展銷等專業服務業，並通過“空-鐵-海-陸”多式聯運物流體繫，打造現代化、智能化的供應鍊基礎設施，同時為周邊航空航天、新能源汽車、生物醫藥、醫療器械等産業提供全方位的供應鍊服務與倉儲物流配套，有效降低企業運營成本，提升産業鍊協同效率。

6月11日，京東物流四川簡陽輝糧專倉正式開倉運營。此次合作将依托京東物流的一體化供應鍊能力，解決輝糧農業在電商銷售中的物流痛點，為618大促訂單洪峰提供堅實後盾。

項目占地面積超2萬平方米，配備15條自動化産線，應用自動封箱機、氣泡膜包裝機、自動掃描分撥等智能設備。面對正在進行的618大促，該倉能彈性擴容3-5倍訂單處理量，有效解決商家招工難與爆單滞留的問題。

本文節選自《“一帶一路”賦能 | 2025年6月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》
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