市内免稅店落地推進，綠發商業成消費基礎設施REIT新軍

觀點指數 在6月25日觀點指數研究院發布的《存量調改成風 | 2025年6月商業地産零售業态發展報告》中，我們發現，免稅經濟正在全國範圍内推廣，期内多家市内免稅店落地核心一二線城市的重點商場，並與知名商業地産企業合作。REITs市場上，綠發商業REIT正式成為消費基礎設施REITs新選手，将于近日發行。

政策方面，以深圳、重慶、成都等為代表的一二線城市近期陸續頒布了消費促進政策。

重慶市發展和改革委員會印發《推動經濟社會發展全面綠色轉型行動計劃（2025—2027年）》，其中指出到2027年，累計培育綠色商場50家、綠色飯店120家。

而成都市發展改革委、市商務局等6部門聯合印發了《2025年成都市提振消費專項行動實施方案》。其中關于發展首發經濟，實施方案明确，2025年全市落地首店800家，高能級首秀首展首演等首發活動100場，打造首發經濟地標載體50個，培育新消費品牌110個。

深圳也計劃舉辦“購在中國2025深圳之夏消費季”，活動時間為6月至8月，涵蓋超500場促消費活動，聚焦暑期消費、深港融合消費、國際來深消費等熱點，推出“免稅之旅·離境退稅購物嘉年華”等特色活動。

整體來看，打造方向上重慶聚焦于綠色消費理念落地，而深圳、成都則在首店經濟、國際消費上發力，增強消費差異化吸引力。

免稅市場上，期内有不少新消息傳來。其中包括武漢首家市内免稅店開業，廣州四企合資設立免稅公司（中免+廣百+嶺南+白雲機場），北京試點“即買即退”等，表明當前免稅消費正從海南向核心城市擴散。

來源：公開資料，觀點指數整理

選址方面，可以發現，市内免稅店的選址通常毗鄰熱門旅行景點或者市中心的核心區域，且往往與以知名商業地産的項目合作。

實際上，去年8月國家五部委正式下發《關于完善市内免稅店政策的通知》，明确指出在廣州、成都、深圳、天津、武漢、西安、長沙和福州等8個城市各設立1家市内免稅店。于此，今年不少市内免稅店接連落地。

觀點指數認為，市内免稅店在全國一二線城市的快速布局，是國家層面擴大内需、吸引海外消費回流、提升入境旅遊吸引力的重要戰略舉措，有望為消費市場注入新活力。

大宗交易方面，報道指王健林再賣48座萬達廣場，既包含一線及強二線城市的核心商業資産，也涵蓋了部分低能級城市的項目。

而收購主體分别為太盟珠海、高和豐德、騰訊控股、京東潘達、陽光人壽保險，直接或通過其各自關聯方共同設立合營企業，並通過合營企業收購大連萬達直接或間接持有的48家目標公司的100%股權。

觀點指數認為，上述案例，反映了開發商現金流承壓的背景下，專業資本機構成存量商業接盤主力的顯著趨勢仍在延續。

REITs市場上，5月30日，又一只消費基礎設施REITs獲批。中金中國綠發商業REIT正式獲證監會注冊批復，標的資産為濟南領秀城貴和購物中心。

該REIT由魯能商管公司作為運營方，其母公司中國綠發集團為最終控股股東。魯能商管方面表示，未來公司将平穩有序落地擴募項目，逐步實現重資産投資向輕資産運營的轉變，盤活公司整體商業資産。

而基金管理人中金基金在REITs領域經驗較為豐富，截至2025年3月末累計發行産品覆蓋倉儲物流、保障性住房等八大資産類型。

上述REIT基金代碼為180606，基金份額總額為5億份，6月9日完成詢價，确定基金的份額發售價格為3.160元/份。

其他REITs的申報進度方面，兩支正處于申報階段的華夏凱德商業資産REIT、中金唯品會奧特萊斯REIT均顯示已反饋。

已上市REITs方面，華夏首創奧萊REIT完成運營管理機構重組合並，聚焦消費基礎設施，濟南和武漢項目出租率和租金收繳率均表現優異，變更管理模式預計對運營和投資者的利益無不利影響。

此外，該REIT還更新了招募說明書，2025年第一季度，該基金收入7219.77萬元，淨利潤2201.21萬元，經營活動産生的現金流量淨額為1536.47萬元，年化現金流分派率為4.19%。

從運營模式上看，與購物中心或百貨不同，奧萊一般采用聯營模式。在該模式下，奧萊運營商與商戶共享經營收益，商戶的經營業績直接關繫到奧萊運營商的收入。

在此前提下，奧萊運營方需要對項目運營有足夠的主動性。以華夏首創奧萊REIT為例，為了保持項目公司商務條件談判和汰換品牌的主動性，底層資産濟南及武漢首創奧萊項目合同期限以2年期為主。

本文節選自《存量調改成風 | 2025年6月商業地産零售業态發展報告》
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