中海物業海外拓展迎里程碑，萬科物業“彈性定價”再引關注

觀點指數 在6月23日發布的《“彈性定價”里的透明與革新 | 2025年6月物業服務發展報告》中，觀點指數研究院指出，物企在項目拓展方面延續了上期以來的良好勢頭。其中，中海物業在海外市場收獲重要里程碑；另外在住宅業态端，萬科物業于去年提出的“彈性定價”再度引發關注，萬科金域學府翰林小區通過引入這一模式，将物業服務選擇和定價權交給業主。

項目拓展方面，物企延續了自上個報告期以來的良好市拓勢頭。包括世茂服務、保利物業、招商積余、遠洋服務、綠城服務、南都物業、萬物梁行等通過招投標或達成合作的方式，在住宅、商辦、公共設施、學校、醫院、航空、城市服務等各類業态上進一步補貨。

據介紹，世茂服務5月新增40余項簽約項目，遍布商寫、住宅、醫院、學校、城市服務、交通樞紐、政府後勤、産業園、場館等闆塊。荣萬家5月新增合約面積310.68萬平方米，涉及4個第三方擴展項目，其中包括2個城市服務項目。新大正當月于全國10余個城市新拓項目30余個，涵蓋醫療、公共、校園、IFM管理、航空、城市服務等闆塊。中建東孚物業與南京市浦口區江浦街道正式簽署《江浦街道城市運營項目服務合同》，成功獲取首個城市運營項目，新增服務面積逾40萬平方米。

另外，新大正還公布了多個細分領域概況。顯示該公司已為全國100多所學校提供後勤一體化服務；服務的三甲醫院、特色專科醫院、養老機構、療養院等項目達50多個；為國30個多國際機場提供服務；公共物業領域已覆蓋國家機關事務管理局、國務院港澳辦、中國銀保監會等國家級機構，以及重慶市委、市公安局、深創投廣場等500多個項目；同時專注于中國縣域級城市一體化服務運營，目前已為全國15個城市提供運營服務。

另外，值得一提的是，中海物業迎來海外市場拓展的重要里程碑，承接了埃及新行政首都中央商務區運營服務中的物業管理服務。該項目包括10座辦公樓、5座住宅樓和4座大型酒店，以及385.8米的“非洲第一高樓”標志塔，由中國建築承建，是中埃共建“一帶一路”的重點工程。

随後6月9日，中海物業官微表示，董事局主席張貴清赴埃及短期工作，主要是為出席埃及新行政首都中央商務區城市運營執行協議簽署儀式，拜訪中國駐埃及大使館及亞歷山大總領事館，實地考察阿拉曼新城超高綜合體項目。

分主要業态來看，住宅物業領域中，萬物雲于去年提出的“彈性定價”再度引發關注，萬科金域學府翰林小區在召開業主大會，重新簽訂物業服務合同時，引入了這一模式，将物業服務選擇和定價權交給業主。

據了解，這是重慶首個由業主自選服務進行定價的小區。實際自“彈性定價”措施推出後，萬科物業已在全國超10個小區落地，但如此次有政府相關部門介入指導則是首次，一定程度上說明“彈性定價”方式獲得官方背書認可，為進一步擴大推廣創造了有力條件。

資料顯示，萬科金域學府翰林小區占地近300畝，總體量達到約85.57萬平方米，分為翰林和翰江兩個組團，其中僅翰林組團總戶數便超過9000戶，居住人口超兩萬人。

新物業合同的收費標準為：高層2.28元/平方米·月、洋房2.58元/平方米·月、公寓2.62元/平方米·月、商業5.2元/平方米·月、幼兒園1元/平方米·月、車位費80元/月·個，合同周期5年。而此前為高層收費標準為3元/平方米·月、洋房3.8元/平方米·月、公寓4元/平方米·月、商業9元/平方米·月、車位費80元/月·個。

總結而言，引入這一模式後，物業收費項目更加細化，多數項目收費標準有明顯下降。

目前，萬科物業已将“彈性定價”的508項服務標準開源，涵蓋158項基礎必選項，350項可選服務内容，分類歸屬到設備(EQ)、設施(FA)、清潔(CL)、客戶服務(CS)、安全(SA)、綠化(LA)六大類中，可清晰了解到每項服務的質量要求、驗收標準、服務頻次、操作流程和人員配置等。

觀點指數認為，“彈性定價”不僅增強定價合理性與公正性，讓業主有明确監督方向；而且帶來了住宅物業市場革新，有利于服務優質、管理規範、性價比高物企擴大市場份額；再者，還将促使物企對服務進行精細化梳理和分類，明确各項服務的標準和規範，為行業建立更科學的服務體繫提供了參考和借鑒。

商業物業方面，頭部物企受益于品牌影響力及服務專業度，以合作或接受委托途徑拓得新版圖較為普遍，且為項目提供的服務涉及全生命周期。

例如，卓越商企服務與上海新金環企業集團有限公司達成協議，為其上海普陀桃浦鎮的金環廣場提供全周期商業管理及物業管理服務，助力金環廣場成為普陀區産城融合的示範標杆。

據悉，該項目由16層寫字樓主樓和3層商業裙房組成，且位于地鐵11号線武威路站2号口上蓋，區位優勢明顯。此次，卓越商企服務将聚焦商業綜合體運營核心價值鍊，以“空間規劃-招商運營-服務體驗”三位一體模式推動全周期管理閉環。

産業園區物業方面，全周期、全領域服務亦是甲方主流需求。

期内，招商積余中標廈門新能安二期項目，将由旗下積余設施将為其提供全周期設施管理服務，涵蓋園區設施設備運維、能源管理、EHS、工程管理及數字化場景構建的一站式綜合設施服務解決方案。

另外，城市及公共服務領域競争加劇，相關企業不可避免陷入中標項目減少、合同金額下降等問題中。

期内，天津市河西區2025-2028年城市道路清掃保潔市場化服務外包項目（東部片區）招標結果公開，最終由保利物業中標，投標報價為26379萬元，成交折扣率87.2%。

資料顯示，該項目共有9家供應商通過資格審查，其中包括4家央企，除保利物業外，參與競争的還包括中化學環境科技、中交城市運營及中海物業。

本文節選自《“彈性定價”里的透明與革新 | 2025年6月物業服務發展報告》
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