險資參與設立多只百億基金,加速投資REITs和布局持有型不動産

观点指数研究院

2025-06-20 16:06

  • 險資加速布局持有型不動産,租賃住房熱度上升。二季度不動産産業鍊IPO占比依然較小,中概股兩家不動産相關IPO涉及AI+建築設計和地下結構工程項目承包。

    觀點指數 在6月17日觀點指數研究院發布的《分化修復並行 | 2025二季度不動産資本金融報告》中,我們發現,二季度險資通過多方合作,以銀發股權投資基金、公募REITs平準基金、Pre-REITs基金等多元化的形式,加速布局持有型不動産。此外,不動産産業鍊IPO募資規模較小且沒有明顯變化。中概股兩家不動産相關IPO公司分别為:将AI應用于建築設計的至一建築集團,以及地下結構工程項目承包商Phoenix Asia。

    險資加速布局持有型不動産

    近年來,險資不動産投資模式正在發生顯著轉變。過去,險資和地産商深度綁定于股權投資和聯合開發,追求高增長與高回報。現在,險資對不動産的投資重心已轉向風險控制更嚴、現金流更穩定的優質持有型不動産項目,並積極參與REITs等標準化金融産品。這種轉變,旨在适應當前房地産市場的變化,以實現穩健的長期收益,更好地符合政策導向。

    國壽保利合作: 5月16日,國壽投資官方網站披露,國壽投資公司與保利發展控股集團股份有限公司在北京舉行戰略合作協議簽約儀式。

    據了解,未來雙方将重點圍繞不動産投融資合作、資産盤活、城市更新、不動産基金等領域展開深度合作,通過資源互補與能力嫁接,激活存量資産價值、優化城市空間效能,共同探索“不動産+金融”的創新模式,打造跨行業協同發展的標杆示範。

    本次合作是上述險資+不動産合作模式深刻變化的一個重要縮影,對合作雙方都具有重要意義。

    凱德投資首只人民币母基金:5月21日,凱德投資公告,攜手國内頭部險資在華設立首支境内母基金,總股本承諾額為 50 億元人民币(9.21 億新元)。

    此舉契合凱德投資的輕資産戰略,旨在進一步擴大其在中國的基金資産管理規模。母基金完成投資後,預計将為凱德投資的基金資産管理規模貢獻 200 億元人民币(37 億新元)。

    凱德投資人民币母基金将通過一繫列子基金,重點投向具備穩定現金流和長期增值潛力的優質資産。子基金的投資範疇涵蓋中國一線及強二線城市的産業園區、購物中心、租賃住房及服務公寓等資産類别。未來,子基金還有望涉足數據中心、物流園和辦公樓等其他領域的特殊機會投資。

    凱德投資本次和國内頭部險資的合作,開啟了凱德投資和本土資本合作規模化的新範式,未來将有可能吸引其他保險公司投資于子基金,並迅速擴大其在中國的投資者基礎。

    首只百億公募REITs投資基金: 5月19日,國壽投資官網披露,國壽投資公司與首程控股有限公司、财信吉祥人壽保險股份有限公司近日在京簽署北京平準基礎設施不動産股權投資基金協議,目標規模100億元,首期規模超50億元。

    基金旨在通過耐心資本盤活我國基礎設施存量,是目前市場中規模最大的公募REITs投資基金。國壽投資旗下國壽資本擔任基金管理人,首程控股全資子公司擔任普通合伙人。

    作為引導險資等耐心資本參與REITs市場的重要形式,基金有望提升市場流動性,並平抑市場短期波動,提升REITs市場定價效率,同時穩定市場預期。

    二季度IPO整體變化趨勢

    二季度中概股IPO數量從22家下降到14家,募資總額從2.84億美元上升到5.57億美元,最大IPO項目為霸王茶姬上市,募得4.11億美元。不考慮霸王茶姬的情況下,平均募資金額從一季度的748.41萬美元上升到1124.28萬美元。

    結構上,受霸王茶姬IPO影響,本季度消費者服務闆塊募資金額占比大幅上升72.39%,醫藥生物則下滑46.68%。不動産相關行業變化不大。

    不動産相關IPO案例

    ​​AI賦能建築設計:至一建築集團(Ofa Group)于2024年8月27日注冊為開曼群島豁免公司,所有業務均由在香港的全資營運附屬公司,即Office for Fine Architecture Limited進行。

    提供綜合建築服務,包括商業和住宅建築的設計和裝修服務。截至2024年9月30日的數據,其主要收入來源為設計與裝修(40.08%)和項目管理(40.04%)。

    公司将AI和機器學習技術,包括Houzz和Adobe 3D Studio Max等第三方解決方案納入服務産品和運營流程。

    2024财年,其營收53.06萬美元,相較上一個财年的109.92萬美元大幅下滑51.7%,2025财年中報數據顯示,營收進一步下滑到12.56萬美元。其中,設計與裝修業務收入降幅最大,2023年報、2024年報、2025中報上這一數據分别為95.36萬元、42.72萬元、5.03萬元。2024财年淨利潤從盈利17.42萬美元轉為虧損9.32萬美元。

    5月21日,公司在納斯達克IPO上市,股票代碼為OFAL,發行價格4元,發行375萬普通股,募資1500萬美元。

    募資用途上,此次發行所得款項淨額的約45%用于研發建築AI服務和工具。計劃包含兩項關鍵舉措:首先,利用現有的人工智能工具來增強架構服務;随後,開發為專業用戶和普通公衆量身定制的人工智能應用程序。

    約40%募資将用于一般營運資金和日常運營需求,包括但不限于設立一家美國子公司以擴大服務和能力、為銷售和營銷工作提供資金以及開發網頁界面。這筆撥款将起到緩沖作用,以管理經濟環境的波動,同時确保為正在進行的業務提供穩定的财政支持。

    另有15%的募資将通過為建築和室内設計以及項目管理建立專門的内部團隊,來增強服務能力。

    6月4日和5日,公司股價分别大幅下跌11.66%和38.03%,跌破發行價格,截至6月12日股價已經跌至1.79元。

    本文節選自《分化修復並行 | 2025二季度不動産資本金融報告》
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    撰文:張志建    

    審校:陳朗洲



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