投資收縮、租金普跌，核心商圈靠産業升級 “止血”

觀點指數 在6月3日觀點指數研究院發布的《經營活動承壓 | 2025年5月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數認為，在當前寫字樓市場中，供需失衡的狀況依舊顯著，“以價換量”不可避免地成為衆多寫字樓企業維繫運營的主要策略。

據國家統計局披露的數據，2025年1-4月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為1108億元和839億元，分别同比下滑16.7%和12.3%。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為483萬平方米和471萬平方米，分别同比下滑30.6%和9.5%。

從數據來看，全國辦公樓投資規模同比降幅進一步擴大，開發商對寫字樓市場的長期收益預期悲觀，主動縮減拿地與建設投入。辦公樓銷售額同步預冷，企業擴租、購樓意願持續受到抑制。

與此同時，辦公樓新開工及竣工面積同比繼續下跌，預示未來3年寫字樓新增供應或将進一步減少，供需失衡矛盾有望随存量去化逐步緩解，但短期難以扭轉供過于求的局面。

寫字樓市場仍面臨投資收縮、需求疲軟、庫存高企等困境，短期復蘇需依賴宏觀經濟回暖與企業信心修復，長期則需通過産業升級、資産優化與模式創新等重構市場平衡。

數據來源：全國房價行情網、全球經濟數據，觀點指數整理

在當前寫字樓市場中，供需失衡的狀況依舊顯著，“以價換量”不可避免地成為衆多寫字樓企業維繫運營的主要策略。

據企業披露的2025年一季度業績報告顯示，包括陸家嘴集團、招商局商業房托、中國國貿、凱德投資等旗下寫字樓項目的租金單價延續下行趨勢，以維持項目經營穩定。

具體來看，凱德投資披露，2025年第一季度其在華辦公樓延續負租金調整率。同期，招商局商業房托旗下多項目租金承壓明顯，如數碼大廈、科技大廈二期以及招商局航華科貿中心項目的辦公租金均出現同比下滑。

同時，2025年第一季度，陸家嘴集團上海甲級寫字樓辦公租金同比及環比微跌至7.68元/平方米/天。

當前，辦公樓租賃市場需求端持續疲軟，受企業擴張意願減弱、遠程辦公普及等因素影響，租戶對寫字樓的議價能力增強，業主方被迫通過降價維持出租率，市場呈現買方為主導的格局。

不過，以價換量策略對辦公樓經營活動的支撐作用有限，市場供需失衡問題尚未得到根本改善。基于降本增效的需求，企業對辦公空間的選擇更為謹慎，除價格外，對寫字樓的區位、配套設施、智能化水平等綜合品質要求更高。在此背景下，寫字樓項目出租率並沒有實現大幅提升，重點城市寫字樓空置率仍處于高位。

數據來源：企業業績公告，觀點指數整理

聚焦寫字樓出租率層面，今年第一季度，多個寫字樓企業/項目出租率同比及環比均出現不同程度的下滑。

同比表現上，超75%的樣本企業/項目出租率出現同比下滑，其中新時代廣場和招商局航華科貿中心降幅顯著，出租率分别同比減少21個百分點和18.5個百分點，主要受到租戶退租及新增供應擠壓影響。

環比表現上，超半數項目的出租率環比變動在2個百分點以内，項目經營趨于平穩。不過，招商局航華科貿中心環比驟減23.9個百分點，主要是期内一個大面積租戶的租約到期所致。同期該項目月租金環比下跌14.1%至224.7元/平方米，主因是到期租戶原租金高于市場均價，續租時價格回歸理性水平。

同時受該項目出租率下滑影響，招商局商業房托旗下寫字樓物業組合整體出租率減少7.6個百分點至82.2%。

同期，太古匯辦公樓以及頤堤港一座出租率環比回升1個百分點，反映核心商圈經過租金調整與客戶結構優化後，經營活動趨穩。

整體來看，2025年第一季度寫字樓項目出租率呈現核心趨穩，外圍波動的分化格局，市場仍處于調整期，核心商圈借助租金調整與客戶結構優化，階段性地穩住了出租率。

與此同時，随着新質生産力相關産業加速落地，2025年下半年科技類寫字樓出租率有望逐步企穩，而傳統商務寫字樓仍需依賴政策紅利與模式創新來穿越周期。

聚焦辦公需求端，據世邦魏理仕數據披露，2025年一季度全國十大城市辦公樓淨吸納量同比增長34%，其中一線城市貢獻80%的需求，甲級辦公樓淨吸納量同比增長58%。

本季度科技互聯網行業新租交易面積達30萬平方米，創12個季度新高，其中新設立交易占比近40%，中小初創企業為增量主力。同時，醫療、教育、文娛子行業新租面積及占比創歷史新高。在政策的支持下，消費復蘇帶動相關辦公需求的增長。

短期内，寫字樓市場仍處于“以價換量”的調整階段，但核心商圈通過租金适配與産業升級展現韌性，新質生産力相關辦公需求有望成為破局的關鍵。未來，政策支持、資産升級與新興産業導入将是穿越周期的核心抓手。

另外，據陸家嘴辦公官微披露，截止4月30日，陸家嘴科學之門西塔綜合體的首發甲級辦公項目上海科技投資大廈出租率已經突破75%。

該項目于2024年6月竣工，並于今年1月迎來首個主力租戶中科海光正式入駐。包括中科海光，當前上海科技投資大廈已簽約的客戶涉及高科技、醫藥、消費、金融、專業服務等行業。

據了解，整個科學之門項目開發體量為155萬平方米，其中西區全部由陸家嘴集團操盤開發，預計在2025年全部竣工交付，整體業态包括三棟甲級辦公樓（上海科技投資大廈、上海科技創新大廈以及320米高的科學之門西塔）、國際高端酒店、商業及長租公寓，其中科學之門西塔已完成了首批租戶入駐。

本文節選自《經營活動承壓 | 2025年5月商辦與辦公空間發展報告》
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