GDIRI觀察 | 上海豪宅冷熱鏡像 保利世博天悅刷新單價紀錄背後

觀點網 近期，保利世博天悅3#樓76套房源取得預售證，並計劃于6月18日開盤銷售。本次售出總面積為1.857萬平方米，均價預計為18.2209萬元/平方米，總價約33.84億元。

據了解，該項目最高單價達30.26萬元/平方米，刷新了上海新房單價的歷史紀錄，超越了濱江凱旋門頂樓的30.2萬元/平方米。

根據一房一價表顯示，最高單價的套房總價為7289.71萬元，面積為240.84平方米。

保利世博天悅項目逾803套戶型，建面以約155.64平方米起步，約190平方米以上的戶型占比達92%。

自2024年4月25日首開，保利世博天悅已經完成六次開盤，取證數量為8張。2024年4月25日首開推出7、8、9、13棟樓，共291套房源；8月16日加推5、10棟樓，共計172套房源；11月21日再推出6号樓，88套房源；年終前又推出洋房産品，2号樓、4号樓兩幢景觀洋房，共計58套房源。今年2月推出58套，4月推出60套。

據保利世博天悅公衆号披露，項目已累計銷售約200億元，收獲近600位業主。

實際上，上海豪宅銷售熱已持續一段時間。

5月27日當天一共有三個樓盤售罄：位于上海楊浦濱江的保利·海玥外灘序BUND98項目首次開盤，223套房源當日全部清盤；位于普陀桃浦的潤雲金茂府項目首開36分鐘後銷售額為14.5億；潤雲金茂府首批次推出88套房源，建築面積約170平方米-217平方米，銷售均價8.9萬元/平方米。

作為金茂上海棠繫壹号作品的金茂棠前，首開推出的264套房源也在當日全部售罄。該項目位于寶山楊行，銷售均價為4.9萬元/平方米。

上海浦東前灘CLD的前灘公館項目五批次共計推出230套房源。開盤當日，認購組數超過520組，所有房源均告罄。最新統計數據顯示，至今該項目累計銷售額約達129億人民币，累計成交935組。

此外，由中信、新湖、融創聯合打造的上海壹号院三批次開盤，當日銷售額40.25億元，64套房源全部售罄。至此，該項目2025年累計銷售額已突破108.71億元。

5月上旬，上海徐匯濱江闆塊綠城潮鳴東方正式開盤，120套房源當日售罄，總銷售額69.88億元。據悉，綠城·潮鳴東方此次開盤均價19.5萬/平方米，191組有效認購，認購率近160%，綠城潮鳴東方120套房源中，最便宜的一套房總價超過4000萬元，最貴的一套價格接近1.54億元，共有6套頂層復式的價格超過1億元。

觀點指數認為，豪宅熱背後與市場行情息息相關，上海住宅市場回暖穩定了市場預期，提高購房者信心，增加了成交量。1-4月上海商品房銷售面積508.66萬平方米，增長0.7%。其中，住宅銷售面積423.32萬平方米，增長1.1%。價格方面，今年4月，上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%。

另一方面，政策利率下降，銀行存款收益下降，高淨值人群傾向于選擇保值性較強的豪宅進行投資，而上海的樓市抗跌性領先全國，帶來了較大的房産資産配置需求。

據市場數據顯示，上海壹号院二期的170組有效客戶中，上海客源占51組。綠城潮鳴東方的180余組有效客戶中，上海客源占62組。金陵華庭的300多組有效客戶中，上海客源占149組。入滬購入豪宅的客群中，江蘇、浙江、安徽等長三角城市的客群比例上升迅速。

從上述數據可以看到，上海當地客源的購買力已有下降趨勢。當下，房企在各個地方均不斷推出高端産品線，一定程度上分流了當地的高淨值人群。入滬積極性的下降，将對上海豪宅市場帶來影響。

回到保利世博天悅，還可以看到豪宅背後的另一番景象。

從銷售流速來看，去年4月簽約次數最大的為100。去年5月到今年5月，月度流速均值約為32.85。截止到2025年6月9日，可售套數為273，而新獲取的76套還未開盤，因此減去這個數值後可售套數為197套，總套數為727套，可得去化率約為72.9%。

保利世博天悅推售的批次並未完全售罄，即使是去年第一批仍有余量。據觀點指數統計，首批浦東新區房管(2024)預字0000090号含了雪野路999弄1-4号、11-12号、27-28号樓棟，均價約由11萬元/平方米-26萬元/平方米不止。已簽約和已登記的為225套，可售未售有66套，去化率約為77.32%。從面積段來看，可售未售主要集中在190-210平方米。

觀點指數選取了幾個樓棟，發現同一個項目不同樓棟的面積段去化也有差異。大部分豪宅也存在類似的情況，尤其是當下上海高端住宅紮堆入市，競品會産生分流。

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