重點八城辦公租金環比止跌回升，商辦交易聚焦自用與轉型

觀點指數 在5月30日觀點指數研究院發布的《經營活動承壓 | 2025年5月商辦與辦公空間發展報告》中，據觀點指數不完全統計，期内商辦資産交易市場以中小規模交易為主導。

寫字樓市場仍面臨投資收縮、需求疲軟、庫存高企等困境，短期復蘇需依賴宏觀經濟回暖與企業信心修復，長期則需通過産業升級、資産優化與模式創新等重構市場平衡。

數據來源：全國房價行情網、全球經濟數據，觀點指數整理

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金走勢情況。

2025年4月，上述城市辦公樓平均租金為2.78元/平方米/天，環比由跌轉漲，漲幅為1%，同比下跌10.88%，跌幅對比上月有所收窄。

具體來看，北京辦公租金平均單價長期獨占鰲頭，2025年4月辦公租金環比上漲6.86%至4.83元/平方米/天。

上海及廣州辦公樓租賃市場對比上月的活躍度也有所提升，兩者辦公租金環比漲幅分别為4.64%和1.28%。而深圳、杭州、成都、南京及武漢租金環比下跌，南京環比跌幅居首。

同期重點八城辦公租金同比普遍承壓。其中除廣州同比微增0.32%外，其余七城均同比下跌，北京、上海、成都、南京及武漢同比跌幅均超10%。

整體來看，經濟環境變化、新增供應持續釋放、遠程辦公常态化等因素持續影響辦公樓市場，導致租金長期承壓。

大宗交易市場方面，據觀點指數不完全統計，期内共計發生6宗商辦資産交易事件，總交易金額合計16.57億元，對比上個報告期，資産交易單數有所增長，交易總金額出現下滑。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，期内商辦資産交易市場以中小規模交易為主導，交易金額從0.79億元到6.5億元不等，交易金額區間跨度較大。

除愛爾眼科收購深圳廣晟科創大廈項目達6.5億元外，其余交易案例多數集中在1-4億元，市場參與者以穩健型為主。

具體來看，據愛爾眼科醫院集團發布公告披露，其全資子公司深圳濱海愛爾眼科醫院已通過廣東聯合産權交易中心，以6.5億元的價格，成功公開摘牌獲得深圳廣晟數碼技術有限公司60%股權及特定債權項目。交易價款中包含60%股轉款4.99億元以及特定債權轉讓價款1.51億元。

本次交易的核心資産為廣晟科創大廈項目，總建築面積約5.5萬平方米，地上23層，地下停車場4層，交易完成後，愛爾眼科将100%持有深圳廣晟科創大廈項目。據了解，愛爾眼科此次收購意在強化其在粵港澳大灣區的醫療服務網絡，通過收購廣晟科創大廈項目，愛爾眼科能夠大幅增加本地醫療用房儲備，擴大服務輻射範圍。

城市分布上，交易城市集中于北京、上海、深圳等一線城市，以及青島、重慶等新一線城市。這些城市經濟活躍度高、産業資源集中，無論是自用型買家對辦公場景的需求，還是投資者對資産保值增值的預期，都支撐着商辦資産交易的活躍度。

聚焦買方角度，科技、金融及醫療等行業企業成主力買家，其中科技企業傾向于選擇産業集聚度高的區域（如上海張江科學城），以獲取人才、技術和政策紅利。同時期内商辦資産交易以自用需求為主導，超半數交易用途為企業自用，如雷神科技、樂鑫科技、首創證券等企業購置物業用于辦公。

值得一提的是，新黃浦計劃将收購的辦公物業改建為長租公寓，企業正嘗試通過業态轉型挖掘商辦資産新價值，以适應市場需求的變化。

5月15日，新黃浦發布公告宣布以2.15億元收購北京昌平矽谷SOHO-2号樓項目，項目總建築面積約2.18萬平方米，交易單價約9880元/平方米。

據觀點指數了解，本次交易顯著低于區域商辦樓面價（1.2萬-1.8萬/平方米）及評估價（1.52萬元/平方米），成交價約為估值的64%。新黃浦以較低的價格收購該項目，在資産價格上搶占了先機，為後續改造運營以實現盈利創造了空間。

據悉，新黃浦通過全資子公司上海新黃浦投資管理有限公司獨資成立SPV，以SPV名義出資完成收購。新黃浦借此進入北京市場，擴大區域版圖，並依托賣方承諾将資産納入北京市保障性住房體繫，瞄準住房租賃市場。若能成功並實現良好運營，相信将為其積累在保障性住房領域的經驗，進一步增強其持續經營和盈利的能力。

據觀點指數不完全統計，期内多數交易通過市場化轉讓完成，主要基于買賣雙方對于資産價值和自身需求的自主決策。同時，重慶國際金融大廈的法拍交易也表明，不良資産處置市場仍在釋放供給，為投資者提供低價獲取資産的機會，法拍渠道也是商辦資産交易的重要補充。

整體來看，期内自用需求繼續支撐商辦投資市場基本面，資産轉型與法拍交易帶來新的增長機會。同時，随着企業經營預期的改善和資産運營模式的創新，商辦市場有望在結構性調整中逐步復蘇，核心城市優質資産和具備轉型潛力的物業将持續受到關注。

值得一提的是，5月16日，中國金茂發布有關行使優先收購權的須予披露交易的進展公告。

公告中提及，中國金茂間接全資附屬公司北京亦城與華福證券訂立標的資産轉讓協議，行使優先收購權收購華福證券（代表專項計劃）持有的標的股權和標的債權（含標的物業），總對價為人民币13.23億元。此次交易是對2025年1月22日所發公告中提及事項的進一步推進，交易完成後，標的資産将由中國金茂間接全資持有。

早在1月22日，中國金茂已指定北京亦城為繼任優先收購權人。交易完成後，標的資産的運營效果将成為關鍵，若能通過專業化運營提升資産價值，将有助于其形成持續的價值釋放動能。

本文節選自《經營活動承壓 | 2025年5月商辦與辦公空間發展報告》
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