REITs一季度出租率轉優，以價換量仍為主要解決辦法

觀點指數 5月27日觀點指數研究院發布的《籌劃未來 | 2025年5月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》指出，REITs租金下調、出租率上升，這主要是REITs持續進行以價換量的操作。

2025年，7只倉儲物流REITs公布一季度業績情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

從财務表現來看，2025年一季度的倉儲物流REITs中收入最多的是中金普洛斯REIT，但其收入仍同比下降，下降幅度為9%，其他兩只REITs則同樣陷入收入下降的境況（嘉實京東倉儲REIT收入同比下降1%，紅土創新鹽田港REIT收入同比下降8%）。

淨利潤方面，披露2025年一季報的7只倉儲物流REITs中僅有中航易商倉儲REIT淨利潤為負值，對此其表示是因本基金發行時持有的基礎設施項目平均剩余折舊年限為12.28年，合並報表投資性房地産每年折舊攤銷金額約1.72億元，導致淨利潤為負數。

（注：部分REITs並非同期變化，因為其2024年一季度還未上市，所以對比的為2024年末數值）

縱觀2025年一季度倉儲物流REITs的出租率及租金單價情況，可以發現大部分REITs的出租率均有所提高，華泰寶灣物流REIT除外，其同比下降2.83個百分點，據其一季報，受國際貿易政策波動影響，天津項目租戶對業務穩定性的預期趨于謹慎，導致續約進程延緩及擴倉計劃推遲。

此外，華泰寶灣物流REIT還表示，近期嘉興項目周邊新增供應量顯著增加，嘉興經濟開發區智能産業園漣創項目新增6.3萬平方米供應；圓通機場項目将分階段入市，預計累計供應60萬平方米，未來市場競争壓力将進一步加大。項目在報告期初面臨租戶續租意願減弱，出租率階段性下滑的挑戰。

從租金單價來看，REITs大多面臨着租金下調，出租率上升的情況，也即是REITs持續進行以價換量的操作，以更低的租金來吸引租戶的入駐。

投融資方面，報告期内，據觀點指數不完全統計，僅有1起融資事件。

4月24日，高瓴旗下物流平台高麓集團正尋求1億美元私募信貸融資，用于收購資産，以北京和上海倉儲資産作抵押。

近期，高麓集團在資本市場的動作較為頻繁。4 月 10 日，埃頓旗下的NXpark表示與高麓集團正式達成戰略合作，雙方将圍繞産業空間的聯合開發、運營與資産管理，開啟工業基礎設施新一輪合作範式。

樣本企業方面，5月15日，ESR 發布公告稱，已達成所有先決條件，推進公司私有化進程。公告顯示，要約人已自英國金融行為管理局、新西蘭海外投資辦公室、證監會、新加坡金融管理局、根西島金融服務委員會及韓國公平交易委員會取得規則3.5公告内“提案及協議安排的先決條件”一節第(a)、(b)、(d)至(f)及(h)段所載的必要批準，因此該等先決條件已達成。

這一進展也標志着歷時近一年的私有化方案邁入最終實施階段。根據計劃，ESR将在私有化後撤銷港股上市地位，成為一家由國際财團主導的私營企業。

觀點指數認為，ESR私有化後将更為靈活地剝離非核心資産（如已出售的ARA私募基金業務和酒店信托），並通過REITs等工具優化資本結構，因為公開市場的股價波動和融資限制可能阻礙剝離進程。

投資方面，5月17日，京東物流與中國人民大學合作的智慧快遞服務中心在通州校區正式啟用。此次合作，京東物流投入了包括第六代智能配送無人車在内的多項科技能力以及“京東服務+”等特色服務。

觀點指數了解到，京東物流将在中國人民大學通州校區采取“1+N”的服務模式，即設置1個占地近700平方米的快遞服務中心、投運N輛無人快遞車、部署N台室内配送機器人、配置N組智能快遞櫃等。

5月15日，京東物流與松下集團合作的無錫智能産地倉正式開倉運營。自2019年合作以來，雙方從最初的小家電線上渠道倉配業務逐步擴展至全品類供應鍊協同，通過智能預約、庫存整合、逆向再生等創新模式，顯著降低了物流成本，優化了訂單履約時效，提升了供應鍊的響應速度。

未來，雙方計劃從三大方向深化合作：一是推進智能化升級，建設家電行業首個大件外單自動化倉庫；二是強化全鍊路協同，構建敏捷的全球供應鍊網絡；三是推廣無錫模式至其他區域和品類，助力松下實現“一地創新，全國受益”。

值得注意的是，無錫産地倉具備To B、To C全渠道履約能力，京東自營渠道訂單可快速完成物權轉移，建立逆向復原的處理能力，逆向退貨商品在産地倉完成鑒定、再生，形成高效供應鍊閉環。通過正向銷售物流和逆向退貨物流的無縫銜接，無錫倉不僅支持快速配送，還能高效完成逆向物流，确保庫存周轉更加靈活。

To B端，企業客戶（如制造商、批發商）需要定制化、長周期的倉儲解決方案。To C端，消費者端（如電商、零售）要求高頻次、高時效的訂單處理能力，包括快速分揀、精準配送和用戶體驗優化。例如，電商倉儲則需支持渠道訂單自動化處理和實時庫存更新。

觀點指數認為，倉儲作為現代供應鍊的核心環節，需整合上下遊資源，實現全鍊路數據共享。To B主要支持與制造、采購環節的深度協同（如需求預測、定制化生産），而To C則直接觸達終端消費者，提升交付效率。若僅僅專注于一方，則可能影響倉儲的出租情況。

本文節選自《籌劃未來 | 2025年5月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》
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