部分消費基礎設施REITs收益率接近50% 但盈利差異情況較為顯著

觀點指數 在5月28日觀點指數研究院發布的《消費基礎設施REITs表現分化 | 2025年5月商業地産零售業态發展報告》中，我們發現，大宗交易市場上，高端商場出售已經成定局，表明優質資産在市場低迷之下依然具備較強表現能力。

而二級市場表現上，消費REITs漲幅領先，但盈利差異顯著，如華潤REIT錄得淨利潤增長，大悅城REIT則因會計準則調整等錄得虧損。

資本市場上，大宗交易傳來新消息，華聯出售北京SKP的消息塵埃落定。4月30日，北京市市場監督管理局公示一則信息，博裕五期美元基金通過其關聯方拟收購北京SKP42%-45%的股權，代價為40億-50億。

據公示信息顯示，截至目前北京華聯在全國共有四家在營的SKP商場，分别位于北京、西安、成都和武漢，另有杭州項目在建。2024年，北京、西安、成都、武漢的四座城市的SKP在當地百貨零售市場中所占的份額分别為10%至15%、15%至20%、10%至15%和0%至5%。

觀點指數認為，随着博裕資本的加入，北京SKP有望借助其資本和資源，進一步提升運營效率和市場競争力。不過需要注意到，奢侈品零售行業的不确定性依然存在，北京SKP需要不斷創新和調整策略，以應對未來的市場變化。

而消費基礎設施REITs方面，除新REIT的申報為當前市場帶來新活力外，現有消費基礎設施REITs的表現也可圈可點。

5月6日，上海證券交易所網站披露，中金唯品會奧特萊斯REIT項目狀态更新為“已申報”，該項目的原始權益人為杉杉商業集團有限公司，有望成為首創奧特萊斯REITs之後第二支上市的奧特萊斯REITs。

底層資産為杉杉集團位于甯波市海曙區的奧特萊斯，該項目總建築面積10.43萬平方米，商業建築面積8.33萬平方米，目前出租率99.91%，項目總估值29.72億元，較賬面原值增值547%，折合總建築面積單價為28505元/㎡，為當前已上市和在申報的消費REITs中最高單價。

數據來源：招募說明書，觀點指數整理

從運營層面來看，自2022以來杉井奧特萊斯的運營收入呈上升趨勢，2022-2024年度運營收入年均復合增長率為8.70%，與此同時出租率也維持在96%以上的高水平，有着不錯市場表現。

5月19日，此前申報的綠發商業REIT也獲深交所審核通過，底層資産為濟南市的領秀城貴和購物中心。

該購物中心自2014年12月28日運營至今，已穩健運營十年。項目總建築面積達20.09萬平方米，商業建築面積16.21萬平方米，可租賃面積8.47萬平方米，截至2024年9月30資産評估價值為15.654億元。

二級市場表現上，截至5月23日，華夏大悅城商業REIT和華安百聯消費REIT今年以來收益率均接近50%，顯著領先其他REITs類型。

近期，上述兩支 REITs因為漲幅較大，分别于5月12日、5月13日收盤價偏離基準價首次達到50%，次日停牌一小時。

業績表現方面，2025年一季度數據顯示，8只已上市消費REITs合計收入5.65億元，不過盈利能力差異顯著。如華夏華潤商業REIT淨利潤約900萬元，而華夏大悅城商業REIT同期虧損47.3萬元。

華夏華潤商業REIT淨利潤增長主要原因包括租金水平上漲、出租率維持高位、客流量和會員數達到歷史高位等。其底層資産青島萬象城一季度末出租率保持99.10%的高位，收繳率達100%，租金單價水平達到421.03元/平方米/月，展現出強勁的商業活力與資産價值韌性。

華夏大悅城商業REIT一季度虧損的主要原因包括會計準則調整和租金收入減少。因基金合並報表層面，根據相關會計準則于購買日将投資性房地産的賬面價值調整至購買對價中分攤的購買成本，後續按成本模式計量並計提折舊，導致本期淨利潤為負。

又因本報告期時間較短，受代收代付租戶營業款收支時間差影響，導致本期經營活動産生的現金流量淨額為負。

本文節選自《消費基礎設施REITs表現分化 | 2025年5月商業地産零售業态發展報告》
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