推進完整社區建設，信托制物業模式獲廣泛實踐

觀點指數 在5月28日觀點指數研究院發布的《“信托制”模式獲廣泛實踐 | 2025年5月物業服務發展報告》中，指出，報告期内政策層面提出要開展完整社區建設，提升居民生活質量；實踐層面，信托制物業已有廣泛的市場接受度。

本期，政策端持續引導物業行業提升整體的服務質量與水平，向更規範的發展方向邁進。

4月25日，國家市場監督管理總局、國家標準化管理委員會發布《完整社區設施服務指南》（下稱《指南》），並将于8月1日正式實施，這是國内第一部社區設施服務國家推薦性標準。同時，于5月15日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布《關于持續推進城市更新行動的意見》，也提及了開展完整社區建設。

《指南》是落實關于“建設宜居、創新、智慧、綠色、人文、韌性城市”要求的重要舉措，也是響應住建部關于統籌推進“好房子、好小區、好社區、好城區”四好建設工作部署的具體行動。

總體來看，《指南》旨在提升居民生活質量；推動社區資源整合，形成共駐、共建、共享社區資源良好态勢；健全社區組織，明确職責和權利；完善社區服務設施，營造全齡友好、安全健康的社區生活；推進智能化服務；以及健全社區治理機制，引導居民全程參與完整社區建設。

其中，完整社區指，在居民适宜步行範圍内有完善的基本公共服務設施、健全的便民商業服務設施、完備的市政配套設施、充足的公共活動空間、全覆蓋的物業服務和健全的社區管理機制的區域。

對于物業行業來說，從傳統基礎服務向多元化、專業化、精細化服務轉變已是必然趨勢。這需要物企完善自身的服務制度和流程，加強員工培訓，提高專業化水平；強化與社區居委會、業主委員會等各方的溝通與協作；引入智能化管理手段，實現降本增效等。

在地方層面，上海加快探索可持續、可復制、可推廣的“物業+養老”模式。

4月28日，上海市民政局、上海市房屋管理局發布《上海市推進“物業+養老”服務試點方案》，提出要通過部分區探索試點建立形式多樣、服務規範的“物業＋養老”服務網絡，發展一批熟悉了解居家養老服務需求、有意從事養老服務的物業服務企業。

根據《方案》，2025年4月至9月底：徐匯、黃浦、長甯、虹口、普陀、楊浦、闵行、嘉定、松江等區按照要求開展試點。10月至12月底：市民政局會同市房管局對試點情況進行過程跟蹤和工作指導基礎上，及時總結試點經驗，适時在全市推廣。

随後5月7日，上海市民政局還發布《關于深化“養老服務批次貸”擔保業務的實施方案》，旨在搭建“政府+擔保+銀行”政策性融資服務聯動平台，緩解上海市養老服務融資難問題，降低養老服務相關企業及社會組織的融資成本，加強養老服務領域的優質金融服務。

本報告期，物企在公開市場獲取項目的活躍度較上一期提高，包括保利物業、中海物業、招商積余、新大正、珠江城市服務、龍湖智創生活等在不同業态上均有所收獲。

觀察細分領域，住宅項目的比例顯著提升，其中不乏高端住宅項目的獲取，如永升服務獲得的上海世茂佘山莊園、常州金新禦園。同時，企業類客戶具有較大的潛力，其所擁有的辦公樓、産業園、景區、商業綜合體、酒店等規模較大，資産保值增值及運營效率提升的需求急迫，這也對物企的定制化服務能力提出了更高的要求。

分主要業态來看，住宅物業領域新型的物業管理模式和理念——“信托制”物業得到更普遍的實踐與探索。

資料介紹，信托制物業是基于信托的信義關繫而發展起來的一種模式，将原來居民與物業之間的購買服務關繫轉變為信托關繫。具體解釋為以小區業主大會為委托人、物業企業為受托人、業主為受益人，将物業費、小區公共收益等設立為信托基金，歸全體業主所有，由物業企業從中提取一定比例作為保障款，用于一線員工的補貼及小區維修基金，以此構成業主信任物業企業、物業企業忠誠業主的新型信任體繫。

相關報道顯示，武漢武昌區自2023年以來為破解物業糾紛、提升居民幸福感，創新引入“信托制”物業；截至2025年5月2日，武昌區已有30個住宅小區成功引入這一創新模式。同時5月16日，中國外貿信托在北京市西城區中駿天宸小區成功設立“外貿信托-金諾10号中駿天宸物業服務信托”。這是北京首單由業主大會主導、信托公司獨立承接的物業服務信托項目，標志着信托制度在社區治理中的創新應用邁出關鍵一步。

據悉，中國外貿信托此前已在成都落地多個標杆項目。其2023年落地的“金諾1号”項目，成為由中央政法委評選出的“楓橋式工作法”之一；2024年于武侯區金花橋街道4個小區落地“金諾6号”項目，完成行業首單将信托嵌入房屋交付流程的物業服務信托，讓3000余戶安置小區業主順利收房。同時，也通過服務信托，充分有效地保障其合法權益。

觀點指數認為，此次中國外貿信托北京項目的落地，進一步驗證了物業服務信托的可復制性。同時，随着更多城市試點推進信托制物業，這一模式或成化解物業矛盾的主流選擇。

商業物業方面，甲方的需求聚焦在打造更智能、更具價值的運營環境，對物業服務企業的科技實力提出了更高的要求。

5月19日，中海物業旗下海納萬商宣布進駐成都成華發展大廈B座，旨在推動項目商務服務品質升級、構建智慧樓宇生态等。

同時，招商積余中標武漢光谷京東MALL項目，該項目總建面約27733.64平方米，涵蓋地下1層及地上3層空間。招商積余将為其提供全天候工程運維、精細化環境管理及智能安防保障等。

産業及物流園區方面，物業服務的内容持續向精細化及大客戶後勤專業化管理方向延伸。

2025年4月，星河智善生活華東公司中標中電金信物業服務采購項目，包含3棟獨立寫字辦公樓。星河智善生活表示，将以該項目為新起點，持續深耕B端高端物業市場，進一步鞏固在産業園及大客戶企業後勤服務領域的領先優勢。

同月，保利物業成功中標歡智互聯中心項目IFM綜合管理服務，實現頭部互聯朋友圈的再擴容。

據介紹，該項目位于三龍灣科技城，總部辦公大樓呈放射狀布局，主要業态包含總部辦公大樓，産業辦公大樓，超高層服務型公寓、裙房商業等，總建築面積超過36萬平方米。保利物業将提供從樓宇建設階段到正式投入使用階段的運營生态支持。

另外，期内公建業态持續擴容，機場、港口、景區、高速公路、醫院後勤、學校等項目成為重要的拓展領域；而城市環衛服務内卷嚴重，項目中標價較預算折價的現象愈發普遍。

舉例來看，招商積余期内連中10個標的，其中包括了盤錦港港池項目、廊坊京台高速項目等，實現在港口物業服務領域的又一重大突破。年初以來，新大正則連下30個城市，拓得的項目超過50個，其中包括杭州蕭山國際機場、百色市中醫醫院、海南熱帶海洋學院等。

另外，重慶市九龍坡區“大綜合一體化”城市管理日常維護服務項目塵埃落定，該項目總預算約9.01億，最終成交金額約為4.7億元，近乎“腰斬”，主要原因是市場競争激烈，相關消息透露，參與本次競標的環衛企業多達50家。

本文節選自《“信托制”模式獲廣泛實踐 | 2025年5月物業服務發展報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。