GDIRI觀察 | 中國金茂補貨策略

觀點指數(GDIRI) 今年1-4月，中國金茂的拿地力度遠超以往。據觀點指數不完全統計，中國金茂的新增貨值為559.61億元，貨值超過中海地産和保利發展控股數十億。權益貨值則為312.87億元。

從其他指標來看，中國金茂1-4月新增規劃建築面積約為66.6萬平方米，成交價為346.72億元，權益成交價為217.02億元。

對比去年同期，中國金茂在西安曲江和成都錦江新增了2宗土儲地塊，合計建築面積為15萬平方米，拿地金額為28.27億元。

觀點指數觀察到，去年上半年中國金茂拿地趨于謹慎，上半年僅入手4宗地塊。而一改保守策略的時間點出現在去年12月，僅12月單月就獲取10宗地塊，建築面積約164.24萬平方米，拿地金額為115.8億元。城市主要分布在長沙、天津、嘉興、鄭州、成都、上海等地。

截止2024年末，中國金茂當年收獲了22個項目，新增土儲計容總面積為202萬平方米，一二線城市貨值占比99%，府繫/璞繫項目貨值占比65%。中國金茂合計有2800億元未售貨值，一二線未售貨值占比為87%，華東、華北區域未售貨值占比63%。按照去年的銷售額來計算，去化周期在3年左右。

大力補貨

可以看到，中國金茂去年補充的土儲均以一二線為主，並且延續至今。據觀點指數不完全統計，今年1-4月，其新增土儲的城市有北京、上海、南京、青島、武漢、杭州、廣州。其中，北京新增土儲建面占比約為57%。

數據來源：公開市場，觀點指數整理

北京占比較大的原因是新增了2宗大額地塊。2月11日，北京朝陽區三間房地塊最終由保利發展聯手中國金茂以87.295億元的代價奪得。據了解，三間房地塊的土地總面積達6.9公頃，地上建築規模為17.29萬平方米，起拍價為79億元，溢價率為10.5%，折合樓面價5.05萬元/平方米。

截止發稿前，該地塊項目獲批，項目名為朝觀天珺（備案名：天珺和苑），首批397套房源獲得預售許可。取證樓棟為1#、3#、5#、6#、7#樓，拟售單價為8.84萬-9.25萬元/平方米，首批貨值達49.95億元。該項目主力戶型涵蓋92平方米三居及122平方米/139平方米/157平方米四居，産權得房率71.4%-84.8%。

值得注意的是，周邊闆塊已售罄的保利和光煦境現房均價7.56萬元/平方米。在售價方面或承受一定的壓力。

另一宗則是在4月28日，中建智地、金茂、越秀地産和朝陽城發組成的聯合體以底價126億元競得。該地塊計容建築面積為28.3萬平方米，由平房地塊和孫河地塊兩部分組成。

此次競拍地塊共吸引了保利、中建智地+金茂+越秀+朝陽城發、招商蛇口、中海四家房企及聯合體報名。不過，最終只有中建智地+金茂+越秀+朝陽城發報價。

做優增量

在2024年業績會上，中國金茂提到，土地投拓堅持雙聚焦戰略，聚焦核心城市、核心地段，會堅持利潤優先的戰略導向，選擇更适合金茂的地塊。

觀點指數認為，這是中國金茂做優增量的策略，支撐點是核心闆塊可以為其産品升級提供支持，且客群消費力強，可以提高産品的去化率。

2024年被中國金茂定義為“産品升級”主題年。年内，該公司發布“金玉滿堂”全新産品線。截至去年年底，中國金茂已在12大核心城市落地了18個項目。9座金茂府3.0、3個璞繫、兩個滿繫、3個棠繫項目開盤銷售。

也正是基于此，中國金茂對于一些地塊的溢價率抱有寬容。今年公開市場拿到的地塊中有5宗是溢價成交，溢價率最高的達58.78%。

根據金茂的業績報告，2024 年公司實現所有者應占溢利10. 65 億元，同比增長 115%，成功扭虧為盈。

這與做優增量的推貨有關。不過，仍需要關注中國金茂的存量。去年6月，其制定了“奮進計劃”，提出用三年時間來解決80%的存量問題，加快存量去化。解決存量的方式之一就是被收儲。今年1月，中國金茂湖州濱湖東單元4宗土地被收儲，獲得7.81億元的補償。

回到中國金茂近期的拓儲上，高溢價地塊意味着土地成本高企，開發壓力不小。同時，這些地塊的區位競争激烈，不排除周邊競品以價換量擠壓市場空間。除此之外，雖然和其他企業聯合開發可以分擔部分資金，但是開發産品和進度能否匹配當下市場的節奏也有待觀察。

需要注意到的是，這種做優增量、盤活存量的策略，其實是把大部分的資源投放至前者，通過前者帶來的收益去覆蓋存量存貨的損失。從集團整體來看，似乎是基于全局觀下所做的選擇。

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