二級市場領漲與運營韌性並存，保租房REITs 的“抗壓密碼”是什麼？

觀點指數 5月23日，觀點指數研究院發布的《卓越指數 • 2025住房租賃卓越表現報告》認為，2025年以來，保租房REITs在二級市場表現亮眼，價格集體回升，顯著跑赢其他基礎設施闆塊。

數據來源：同花順，觀點指數整理

具體來看，招商基金蛇口租賃住房REIT累計漲幅達20.96%。與此同時，紅土深圳安居REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT以及華夏基金華潤有巢REIT累計漲幅均超10%。

值得一提的是，匯添富上海地産租賃住房REIT于2025年3月31日挂牌上市，上市首日漲幅達30%，觸發首日漲跌幅上限。

從上市至今的數據來看，截至2025年4月末，已上市保租房REITs均取得顯著增長，累計漲幅均超30%。其中紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT以及華夏北京保障房REIT累計漲幅均超50%。

保租房REITs在二級市場整體表現良好，同時基金收益、盈利能力、底層資産運營等業績表現繼續保持穩健。

報告中分析了已上市保租房REIT的業績表現，從數據表現來看，部分保租房REITs可供分配金額表現存在波動和租金壓力，但整體仍具備較強的抗周期能力和分派潛力。

基金收入層面，2024年，6單保租房REITs合計收入約為4.92億元，淨利潤合計約1.8億元。城投寬庭REIT和招商蛇口REIT無同比變動數據。

得益于底層資産規模和底色，城投寬庭保租房REIT年度收入和淨利潤均位居首位，分别為1.8億元和8048萬元。

對比上年同期，中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT收入實現了一定增長，同比分别增長3.16%和0.85%。而紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT收入出現小幅下滑，同比變動分别為-0.94%和-1.%。

淨利潤表現上，除紅土深圳安居REIT同比出現微跌外，其他三單均有不同程度的同比上漲。其中，華夏基金華潤有巢REIT淨利潤同比增長顯著，達到99.23%。

另外，今年一季度，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT實現收入和淨利潤雙增長，顯示出較強的運營穩定性和盈利能力。華夏基金華潤有巢REIT雖收入微降，但淨利潤實現80.31%的大幅增長。

與之對比，紅土深圳安居REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT出現收入和淨利潤雙下滑，需關注其資産運營策略及市場環境變化影響。

其他指標表現上，已披露2024年業績公告的6單保租房REITs可供分配金額合計約3.58億元，全年EBITDA合計約3.58億元。

其中，2024年全年國泰君安城投寬庭保租房REIT的EBITDA、可供分配金額及經營活動現金流淨額均居首位，盈利能力和現金流表現穩健。

同比表現上（國泰君安城投寬庭保租房REIT和招商基金蛇口租賃住房REIT無同比數據），除紅土深圳安居REIT外，另外首批上市的三單基金2024年EBITDA同比均出現不同程度上漲，盈利能力有所提升。

可供分配金額指標上，僅中金廈門安居REIT實現微漲，華夏北京保障房REIT及紅土深圳安居REIT同比微跌。華夏基金華潤有巢REIT同比下跌幅度較大，為-19.28%，主要原因是2023年同期可供分配金額受項目期初預留現金影響，以及2024年内預留資本性開支金額增加。

另外，據2025年第一季度業績報告披露，上述6單保租房REITs期内可供分配金額合計約9565.38萬元。其中除招商基金蛇口租賃住房REIT無同比變動數據外，紅土深圳安居REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT期内可供分配金額均出現同比下滑，同比變動分别為-14%、-4.16%。

從數據表現來看，部分保租房REITs可供分配金額表現存在波動和租金壓力，但整體仍具備較強的抗周期能力和分派潛力。

具體項目經營層面，受保租房批量供應上市影響，部分項目出租率雖有波動，但多數項目出租率仍保持在90%以上。

2025年一季度，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及招商基金蛇口租賃住房REIT（對比上年末）底層項目公寓部分整體經營出租率均實現同比上漲，運營效率有所提升。

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