寫字樓運營商經營壓力加劇 出租率與營收呈現分化

觀點指數 在5月20日觀點指數研究院發布的《表現力指數 • 2025商辦資産運營報告》中，其發現2024年，寫字樓市場深度調整加劇商辦運營商經營壓力，出租率與營收呈現顯著分化态勢。

據觀點指數不完全統計，2024年，14家樣本企業的寫字樓物業平均出租率處于68%-93%的區間。其中，僅有4家樣本企業的出租率達到90%或更高的水平。

這14家樣本企業的平均出租率為83.64%，與上年同期相比，下滑了2.56個百分點。宏觀經濟環境的不确定性、新增寫字樓供應的持續沖擊，以及企業辦公模式變革等繼續影響辦公市場，企業出租難度增加。

從出租率的變化趨勢來看，71.4%的樣本企業出租率較上年同期有所下降，而28.6%的樣本企業出租率實現了增長或與上年持平，企業在寫字樓運營上存在顯著差異。

從數據來看，多數商辦運營商整體出租率呈現下滑趨勢，企業正面臨着更大的經營壓力，收益可能随之減少。同時，也有部分企業憑借物業的地理位置、運營管理能力、軟性服務等，在市場中具有更大的競争力，能夠維持較高的出租率。

為應對去化壓力，部分商辦運營商采取降價促銷的手段，以吸引更多租戶。雖然可在一定程度上提高出租率，但也意味着可能降低單位面積的租金收入，對整體營收産生影響。

數據來源：企業披露，觀點指數整理

注：中國金茂收入數據為商務租賃及零售商業運營收入；陸家嘴集團辦公收入包括甲級寫字樓與高品質研發樓；九龍倉集團、瑞安房地産、恒基地産以及嘉里建設取内地投資物業收入數值

據觀點指數統計，2024年里，圖表中20家樣本企業内地寫字樓業務收入從1.3億元到35.7億元不等（不包括瑞安房地産、九龍倉集團、嘉里建設以及恒基地産），同比變動區間為-29.9%到8%。在市場整體面臨供應過剩、需求調整等挑戰的背景下，企業内地寫字樓收入表現分化明顯。

具體來看，70%的樣本企業收入出現同比下滑，其中包括中國國貿、九龍倉集團、嘉里建設、長實集團等多家企業，其内地寫字樓業績受市場環境影響顯著。

同期中海商業、招商蛇口、太古地産、北辰實業以及金地商置内地寫字樓收入均實現不同程度的同比增長，漲幅分别為4%、7%、4%、8%以及8%。

其中寫字樓輕資産運營商以華潤萬象生活為代表，針對寫字樓業務可提供商業運營服務以及物業管理及其他服務。财報中披露，2024年全年寫字樓業務收入約20.65億元，同比增長7.1%，其中93.7%的收益來自寫字樓物業管理服務。由此計算得出其寫字樓物業商業運營服務收入為1.3億元。

截至去年年末，華潤萬象生活共計為27個寫字樓物業提供商業運營服務，總建築面積為190萬平方米；同時為221個寫字樓提供物業管理服務，總建築面積為1670萬平方米。

對應的，持有型商辦運營商以中海商業、恒隆地産、太古地産、招商蛇口、北辰實業、中國國貿等企業為代表。

中海商業以全年35.7億元的寫字樓收入居首，陸家嘴集團次之，辦公物業全年收入雖出現同比下滑，但仍超30億元，為31.53億元，兩者是唯二内地辦公收入超30億元的企業。不過，上述兩家一樣受到市場競争的影響，部分項目也相應下調租金以保證出租率。這是一種應對市場的策略，經濟不是最好時，“既要又要”的雙保證基本不可能實現。

另外，瑞安房地産、九龍倉集團、嘉里建設2024年在内地的投資物業收入分别為35.47億元、45.71億港元、37.27億港元，除瑞安房地産收入實現同比上漲9%外，後兩者收入均出現不同程度的下滑。

瑞安房地産收入增長主要由蟠龍天地開業帶來的額外租金貢獻所帶動，而内地辦公樓項目受市場競争、宏觀經濟環境等影響，截至2024年末，續租租金轉跌。

另外，九龍倉集團、嘉里建設、恒基地産等企業雖沒有單獨披露内地寫字樓業務的全年收入，但從财報中也可以窺見内地寫字樓經營活動面臨挑戰。

整體來看，受持續供應過剩、辦公需求疲弱等因素影響，樣本企業寫字樓業務收入增長面臨壓力，但部分優質寫字樓資産憑借核心區位、高端産業聚集、精細化運營及政策支持，在市場波動中仍展現出較強的創收韌性。

在寫字樓市場壓力之下，企業可通過“保出租率穩根基、提租金單價增效益”的雙輪驅動策略加以應對。短期内，企業可運用租金優惠、靈活租期設置、優化租戶組合等手段，穩固寫字樓出租率，确保基礎收益。長期來看，企業應聚焦資産升級改造、明确差異化定位，充分借助政策支持，提升寫字樓的品質與特色，增強租金競争力，從而實現收入的可持續增長。

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