GDIRI觀察丨“庫存升級”急迫 聯發集團貨值結構的改善策略

觀點指數(GDIRI) 近日，南京雨花台區出讓1宗涉宅地塊，經過1輪競價，最終由聯發集團南京房地産開發有限公司以底價26.05億元競得。

地塊出讓面積為6.77萬平方米，建築面積16.25萬平方米，容積率1.01-2.4，樓面起價1.60萬元/平方米。據了解，該地塊位于雨核片區的軟件谷，一路之隔便是去年南京全市商品住宅銷售面積和套數的“雙冠王”保利荷雨臻悅項目。此外，附近的綠城華發金陵月華項目在2024年銷售額也超50億元。

這是聯發集團自公司架構調整後首批補倉地塊。該地塊依托軟件産業人口需求（南京軟件谷項目直接服務近40萬軟件從業人員），有了更多的産品去化空間。

架構調整之後

今年2月份，聯發集團啟動大規模組織架構和人事調整。董事長換人，總部多個部門合並，撤銷13個城市公司，設立10個事業部。

據悉，總部方面，原總部産品設計部和研發部合並為産品設計研發管理部；原投資發展部並入财務管理部；原營銷管理部變更為營銷策劃管理部；原成本管理部變更為成本與供應鍊管理部（成本和招采）；原信息部變更為數字智能化管理部。架構調整前，聯發集團多個部門職能出現交叉。

城市公司方面，深圳公司調整為大灣區事業部；福州公司與廈門公司合並為福州事業部；杭州公司與上海公司合並為滬杭事業部；南京公司與合肥公司合並為南京事業部；重慶公司調整為重慶事業部、南甯公司調整為廣西事業部、武漢公司調整為武漢事業部、南昌城市公司調整為江西事業部、天津公司調整為天津事業部，西安公司調整為西安事業部。

上述調整的目的是精簡組織，進行區域聚焦、提高效率。

從房地産開發業務的地區分布來看，近三年，其業務收入主要集中于廈門、杭州、南昌、重慶、天津、蘇州等地，業務區域以新一線及二三線的省會城市為主。而早年間，聯發集團在三四線城市的布局中獲得不少紅利。

不過，近幾年市場形勢發生變化，三四線城市的項目去化困難。即使面對折價的項目，消費者也有較大的觀望情緒，主要是對房價下跌預期增加，收入預期轉弱。

由于部分項目積壓問題突出，聯發集團很難避免貨值貶損，以致計提跌價準備。聯發集團2021年-2024年資産減值損失分别為7.51億、10.15億、14.77億、20.9億。

其房地産業務實現營業收入 361.34 億元，同比上升約25.37%，房地産業務實現歸母淨利潤-18.25億元，為建發股份房地産業務分部貢獻“歸母淨利潤”-17.72 億元，同比減虧0.86 億元。

貨值結構重心

從這幾年的新增土儲來看，聯發集團重點深耕莆田、廈門、南京、上海等城市，尤其關注長三角和東南沿海的高潛力區域。

聯發集團傾向于城市核心地段或産業集聚區的綜合性用地，如上海新天地地塊融合高端住宅、商業及酒店業态。該項目屬于聯發集團在上海的第四個住宅項目。

聯發集團入滬3年左右的時間。2022年7月，聯發集團首進上海。剛開始與保利以21.05億元聯合拿下闵行吳泾鎮地塊，打造了保利聯發·光合臻園，聯動價6.5萬/平方米。2023年7月，聯發與建發聯合體以13.37億元摘得浦東曹路地塊，打造了雙軌交+新中式的建發聯發·青雲上，聯動價5.15萬/平方米。2024年4月，聯發集團與象嶼地産聯合體以23.63億在浦東曹路繼續補倉，合作開發象嶼聯發·金海汀雲台，聯動價5.9萬/平方米。

據了解，上海新天地屬于黃浦區C020102單元096-2、097-4地塊及吉安路（部分）道路地下空間地塊歷史風貌保護項目地塊，並于2024年11月公示項目實施主體。上海聯智未來房地産開發有限公司隸屬于聯發集團，城泓上海投資有限公司則是新加坡豐隆集團的子公司。

根據地塊出讓資料，地塊總起價87.36億元，總建築面積27994平方米，住宅建築面積76027平方米，商業建築面積14527平方米，社區級公共設施建築總面積1200平方米；該項目中小套型比例不作要求；風貌保護保留建築面積約3.15萬方，保護更新面積不少于3.32萬方。

這個地塊屬于聯發近年來最大的一筆投資。據債券公告顯示，地塊最終的成交價款為89.3635億元，溢價率為2.29%。今年1月支付了17.8727億元地價，聯發集團占股49%。

目前地塊周邊有翠湖天地六期、中海順昌玖里、中海恒昌玖里等項目作為參考。其中，翠湖天地六期，于去年9月開盤，108套豪宅在短時間内售罄，套均總價接近1.1億元，共計收金119.79億元。創下中國億級高端住宅開盤“日光”的銷售紀錄。該項目由瑞安房地産聯合永業集團共同開發，也成為其2024年銷售增長的最主要動力。

新天地闆塊還有中海地産這一玩家。中海順昌玖里于去年3月首開，當日以196.5億的銷售額刷新中國房地産開盤紀錄。公寓均價17.3萬元/平方米，共計推出512套房源。中海恒昌玖里為風貌别墅産品，最近一次開盤是在去年8月29日，共計推出52套别墅，均價29.8萬/平方米。

因此，這個地塊定位為高端盤的可能性較大，周邊項目均以高端産品的定位熱銷。

聯發集團引入合作方，是為了探索更多聯合體拿地策略，降低資金壓力並獲取優質資源。對于舊改地塊項目，其也有類似的項目經驗，如廈門前埔片區城中村改造。

截止2024年末，聯發集團期末土地儲備面積對應的貨值（全口徑）為759.67億元。如果以2024年全年銷售262.24億元測算，當前可售周期為2.9年左右，明顯略高于2023年的2.13年和2022年的2.63年。權益土儲貨值為509.05億元，可售周期為3.27年，與2023年的3.23年相差不大，而略高于2022年的2.73年。

前述的新天地闆塊貨值的補充，對于聯發鋪排上海項目顯得尤為重要，主要是改善一二線的貨值結構。

債券公告顯示，截止2024年3月，其一線城市庫存面積為23.98萬平方米，占比為3.43%。二線城市庫存面積為365.36萬平方米，占比52.32%。由此可得，其他線級城市的占比為44.25%。随着去年3月以後的庫存補充，今年的比例預計會有所改善，但是仍然需要關注其他線級的銷售情況，畢竟這些城市占有很大的比例。

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