Pre-REITs底層資産擴容，但部分REITs陷入增收不增利局面

在4月25日觀點指數研究院發布的《關稅與戰略 | 2025年4月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》中分析公募REITs+Pre-REITs基金”多層次不動産權益資本運作平台，指出其實現了“資産培育—證券化退出—資金反哺”的閉環運作。

觀點指數 期内，據觀點指數不完全統計，共錄得3起融資事件，類型為債券、基金及ABS。

4月16日，九州通醫藥集團股份有限公司宣布醫藥倉儲物流Pre-REITs基金于當日募集完成。首期資金達到8.26億元，且已全部實繳到位。

觀點指數了解到，此項基金的設立是由高和資本與九州通醫藥集團共同完成，是國内首單醫藥倉儲物流Pre-REITs基金，高和資本将助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多層次不動産權益資本運作平台，實現“資産培育—證券化退出—資金反哺”的閉環運作。

基金的投資人包括保險資金、産業投資機構、券商自營機構等，具體是九州通醫藥投資（湖北）有限公司作為基石投資人認購20%基金份額，剩余80%基金份額由瑞衆人壽保險有限責任公司作為領投方，湖北省鐵路發展基金有限責任公司、中信建投投資有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司、高和豐德（北京）企業管理服務有限公司共同參與投資。

4月14日，上海證券交易所信息披露顯示，東百集團倉儲物流持有型不動産資産支持專項計劃項目狀态更新為“已受理”。

觀點新媒體獲悉，該債券發行人為福建東百集團股份有限公司，拟發行總額為人民币15.02億元，債券品種為資産支持證券（ABS），承銷商為中金公司。

期内，據觀點指數不完全統計，僅錄得一起投資事件。

4月18日消息稱，京東物流宣布其位于廣州新塘的服飾行業專倉新塘三期正式啟用，標志着京東物流在服飾産業帶布局的重要一步。

據了解，新塘三期是目前京東物流在新塘産業帶内開設的最大自營及自動化倉庫，峰值庫存能力達到了50萬件。庫内布局采用正逆一體化設計，涵蓋了正向出庫、逆向退貨處理、復原能力以及全場景的倉儲服務，還增加了自動化設備的投入，極大提高了逆向處理效率。此外，三期倉還引入了服飾立式套袋機、高速直線分揀機等高效設備，進一步提升了訂單處理效率。

4月21日，南方順豐物流REIT上市。開盤價3.800，收盤價3.735，漲跌幅13.53%。觀點指數了解到，南方順豐物流REIT底層資産位于一線及核心二線城市，包括順豐華南轉運中心、順豐豐泰産業園·武漢項目及順豐豐泰産業園·合肥項目，合計資産估值約30.41億元，總可租賃面積46.5萬平方米，以分撥中心業态為主。

三個項目的出租率均維持在較高水平。深圳項目自2017年起出租率始終維持100%水平；武漢項目除2021年（投入運營起始年）外高標倉、分撥中心、立體庫、生活配套、冷庫及陰涼庫出租率維持較高水平，其中分撥中心于2021年11月起租，拉低了2021年平均出租率水平，2021年末的出租率為100%。

合肥項目2号樓分撥中心投入運營後由租戶逐步完成入駐，自2020年3月1日起出租率始終保持100%。産業辦公、生活配套部分的平均出租率分别于2021年、2024年1-9月達到90%以上，2024年1-9月産業辦公部分平均出租率有所下降，主要受宏觀經濟增速放緩影響，部分中小企業選擇縮小經營規模或進行業務調整，産業辦公租戶市場需求減少，導致出租率下降。

報告期内，五只倉儲物流REITs發布2024年業績情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

可以注意到，已上市的倉儲物流REITs中，中金普洛斯REIT的收入最高，為4.56億元，但淨利潤最低，為-0.99億元。對此，中金普洛斯REIT表示，報告期淨利潤下降幅度較大的主要原因是本年确認商譽減值損失1.13億元。

出租率方面，嘉實京東倉儲基礎設施REIT與其他4只REITs相比有較高的出租率，且出租率持續維持在100%，且其全部基礎設施資産租戶總數為 3 個，為重慶京邦達物流有限公司、 北京京訊遞科技有限公司、湖北京邦達供應鍊科技有限公司，所在行業均為電子商務。

而紅土創新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT的出租率則同樣表現為較去年下降，與2024年倉儲物流市場整體表現類似。

本文節選自《關稅與戰略 | 2025年4月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》
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