GDIRI觀察丨搶下寬窄巷子 龍湖智創生活“火並”中海物業

觀點指數(GDIRI) 近年來，随着傳統物業市場迎來瓶頸期，以及政策對公共空間服務市場化改革的持續推進，城市服務領域持續擴容，已然成為物業等企業拓展的新藍海，不少企業紛紛升級定位，致力于成為城市空間綜合服務運營商。

從業務來看，一方面城市公共空間服務具有單個合同金額較高、服務周期長，結算單位（政府/機構）可信度高等特點；另一方面，物業服務與城市服務在服務内容上高度重合，讓物業公司具備承接該類項目的天然優勢。

而其中，頭部物企相較中小型物企更具優勢，這不僅體現在其通常擁有較強的抗風險能力、專業技術實力和品牌影響力，而且在政企及市場資源、資金儲備和數字化水平領域亦是如此。

作為龍湖旗下以先進科技全面賦能物業管理及商業運營的生活服務提供商，龍湖智創生活近年來加速了在城市空間服務領域的跑馬圈地，逐漸形成新的增長引擎。

高能級城市跑馬圈地

4月30日消息，成都寬窄巷子歷史文化街區與龍湖智創生活共同宣布，龍湖智創生活将正式為其提供全方位的物業及配套服務，以科技與人文相結合的全新管理模式，提升街區品質，優化遊客體驗，共同打造城市文旅標杆。

經查詢，該項目為龍湖智創生活競標所得，四川省公共資源交易平台的公告信息顯示，中標候選人共有三個，評分從高到低分别為成都龍湖物業服務有限公司、綠城物業服務集團有限公司和成都文旅物業管理有限責任公司。最終，龍湖方面憑借在物業服務領域的深耕以及“定制化、智能化”的核心優勢，在競争者中脫穎而出，成為寬窄巷子的“新管家”，服務期為2025年至2028年。

值得一提的是，根據此前中標信息，寬窄巷子的上一任物業公司為中海物業，其于2023年5月26日中標，服務期是2023年至2026年，此次龍湖智創生活接手也意味着中海物業提前退出。

資料顯示，寬窄巷子位于成都青羊區，始建于清代，是成都文旅的“超級名片”，被譽為“老成都活态博物館”，亦成功入選國家文化産業示範基地和全國示範步行街。加之位于城市中心區，鄰近青羊宮和杜甫草堂等景點的優勢區位，使其成為最受國内外遊客青睐的景點之一，遊客接待人數屢創新高，多次位列全省第一。日均客流量可達10萬人次，高峰期可達20萬人次，這也對物業服務提出了更高的要求。

龍湖智創生活稱，為此其專門制定了三級作業體繫，将計劃和動作拆解到“時日周月季”，針對項目情況建立管理機制，比如針對寬窄巷子客流量大、活動頻繁，實行動态資源調配與應急響應、人流管理及應急管理等措施。

從服務經驗來講，龍湖智創生活是城市公共空間的資深入局者，近年來通過在高能級城市跑馬圈地，獲取了一些具備較高知名度的城市地標和大型項目，並且與知名企業等建立了長期合作。

其中在成都，龍湖智創生活截至2024年末為近200個項目提供服務、涉及住宅、商業、寫字樓、産業園區、城市服務等10余個業态。現如今已管理服務成都超30萬業主與62個地標項目，例如西南地區重要的交通樞紐、入川首站的“成都東站”；承載邛崃千年歷史文脈的“邛崃文脈坊”；被譽為“城市最美項鍊”的“城市綠道”等。

龍湖2024年報顯示，其物業管理闆塊營收114.2億元，同比增長8%。截至2024年末龍湖智創生活已進駐超100座城市，物業在管面積突破4.1億平方米，服務項目超200個，連續16年客戶滿意度超90%。服務的領域已經涉及住宅、商業、寫字樓、産業園、企業總部、城市服務等在内的共13類業态，其中包括位于北京、上海、蘇州、西安、重慶等城市的諸多地標性項目。

另外，其大客戶戰略也取得顯著成效，目前龍湖智創生活全國範圍有超過100個戰略合作伙伴，其中包括了小米、京東、華為、螞蟻、網易、上海虹橋機場等商企及城市公建領域的優質客戶。

全能型念想

2022新年伊始，龍湖向資本市場抛出了重磅消息，拟分拆全新品牌龍湖智創生活，于聯交所上市。

根據定位，龍湖智創生活融合集團原有的智慧服務、商業運營等航道的核心能力，明顯是想要對標華潤萬象生活，因為與傳統住宅物企相比，含商管型物業公司毛利率更高，租金收益成長性強，更受資本市場的青睐，相應的估值、市盈率表現也便更好。

據彼時招股書，龍湖智創生活2021年前9月營收77.7億元，同比增長81%；期内淨利潤11.3億元，同比增長68.4%。貢獻主要來自兩項業務，一是住宅及其他非商業物業管理服務，2021年前9個月營收60.12億元，占比為77.4%；二是商業及物業管理運營服務，同期營收為17.59億元，占比為22.6%。

在計劃上市前夕，龍湖智創生活進行了頻繁的收並購，加速擴張了管理規模。2021年内收購的物企就包括美好幸福物業、億達服務、楷林商務服務及九龍倉旗下中國内地部分物管企業。

截至2021年12月28日，龍湖智創生活物業管理服務合約面積及戰略合作面積約4.4億平方米，在管面積約2.54億平方米。同時，該公司亦向61個購物中心項目提供物業管理服務，在管面積約為930萬平方米（包括室外公共區域及停車區域），以及向180個寫字樓及其他商業項目提供物業管理服務，總在管面積約為1580萬平方米。

在城市空間服務領域，龍湖早在2018年便開始了布局，當時龍湖物業和重慶悅來投資集團共同出資組建了全國首家以城市綜合管理服務為業務方向的公司——龍湖悅來城市管理有限公司，圍繞公衆和政府的服務需求，在城市物業基礎服務、市政基礎設施管理、園林養護、道路秩序管理、市容環衛管理、突發事件管理、城市特色功能服務7大體繫，提供64種城市服務。

2022年煥新後的龍湖智創生活，在“空間即服務”戰略指導下，明确不再局限于服務社區，而是逐漸走向更多元的城市空間。

細分業态來看，彼時龍湖智創生活在管項目以住宅為主，同時除了商業物業外，也已經開始擴展服務業态，涉獵了辦公、産業、公共及其他設施管理。截至2021年9月30日，龍湖智創生活在管住宅建築面積達到1.745億平方米，涉及80個城市的835個住宅社區；另外，辦公、産業、公共及其他設施等（如政府設施、學校、醫院及公園）的在管建築面積大約為5320萬平方米。

2023上半年，龍湖智創生活的物業管理便涵蓋住宅、商業、寫字樓、産業園、企業總部、城市服務、醫院、公建場館、學校、交通場站、養老、文旅、酒店及長租公寓等13類業态。其中，智慧城市逐漸成為新的增長極。

期間，龍湖智創生活與貴州交通産業發展集團簽約，為高速公路服務區提供專業服務，並與蘇州國資企業達成合作，在姑蘇古城的城市服務領域，向縱深發展。另外，在智慧城市空間，該公司還打造了智慧大腦“龍湖MetacityCIM”，賦能城市服務、民生服務、生态宜居、智慧交通、智慧政務等城市治理核心功能。

最新來看，龍湖智創生活希望憑借數字化、定制化核心優勢，構建起定制服務、能碳雙控、數智驅動、全鍊運營四大差異化服務壁壘，轉身為全能型“城市服務商”。

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