集體經濟類REITs問世，供給持續擴張帶來的産業園區招商壓力

在4月29日觀點指數研究院發布的《“近岸外包”或可解憂 | 2025年4月産業園區暨基礎設施投資發展報告》提及， 全國首單獲批的集體經濟類REITs項目正式獲得上海證券交易所無異議函，将集體資産證券化，打破傳統集體經濟依賴銀行貸款或财政補貼的單一融資模式，降低負債率，實現輕資産運營。

觀點指數 報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得5起投資事件，其中除卻SHEIN灣區西部智慧産業園是普洛斯與SHEIN共同打造以及木棉中國負責徐州泉山區前港智慧醫療産業園項目資産運營管理與租賃代理服務外，其余均是鍊主企業自建。

4月1日，木棉中國與江蘇闊瀾生物科技有限公司簽約，並輸出輕資産服務。據了解，前港智慧醫療園隸屬于闊然生物醫藥科技（上海）有限公司（簡稱闊然基因），占地面積 50.08 畝，是闊然基因于徐州市淮海經濟區的總部園區。

據悉，園區内布局包含綜合樓、企業孵化中心、公共服務平台、NGP 設備制造中心、區域臨床病理檢驗醫學中心、IVD 智造中心等 7 棟樓，建築面積約 5.5 萬平方米，其中企業孵化中心 8000 平方米、公共服務平台 5000 平方米、NGP 設備制造中心 4000 平方米、區域臨床病理檢驗醫學中心 6000 平方米、IVD 智造中心 2萬平方米及園區配套設施。

期内，據觀點指數不完全統計，共錄得9起融資事件，其中融資類型包括債券、類REITs、ABS及基金。

4月23日，以街道集體經濟載體為底層資産的“華金—元聯—婁葑街道聯創産業園資産支持專項計劃”已正式獲得上海證券交易所無異議函，成為全國首單獲批的集體經濟類REITs項目。

觀點指數了解到，項目的底層資産是蘇州工業園區婁葑街道集體經濟載體，位于蘇州工業園區東富路45号，主要租戶為小型機械加工和物流企業。聯創産業園項目由園區投控增信，元聯基金任運營管理顧問，中聯基金任發行人财務顧問。

集體經濟類REITs與普通類REITs的區别在于主導開發的單位為社區集體，兼具經濟收益與社會服務屬性，募集資金主要用于推動集體資産循環開發（“開發—成熟—REITs—再開發”模式），並支持社區民生項目（如商業綜合體、新能源基建等）；但普通類REITs是以市場化運營為主，目標則聚焦于資産增值和租金收益，資金多用于償還債務、優化企業資本結構或擴大園區規模。

觀點指數認為，通過發行類REITs，可将集體資産證券化，打破傳統集體經濟依賴銀行貸款或财政補貼的單一融資模式，降低負債率，實現輕資産運營。

據蘇州市人民政府表示，下一步園區将繼續錨定“産城融合、惠民利民”的雙輪驅動路徑，在将回籠資金投入重點項目的同時，持續探索“集體經濟+民生服務”融合機制，圍繞産業發展、開放合作、綠色低碳、規範管理等方面，進一步深化組織鍊、人才鍊、資金鍊全要素保障、全鍊條賦能，努力為加快建設開放創新的世界一流高科技園區貢獻“婁葑力量”，讓“中心城區·美好婁葑”的發展成果更多更好地惠及居民群衆。

4月24日，上海證券交易所官網顯示，中金亦莊産業園REIT項目狀态更新為“通過”。底層資産包括位于北京經濟技術開發區融興北一街11号院的高端汽車及新能源汽車關鍵零配件産業園N12-1地塊建設項目（簡稱“N12項目”）及位于融興北一街4号院的高端汽車及新能源汽車關鍵零配件産業園N20-1地塊建設項目（簡稱“N20項目”）。

觀點指數了解到，近3年末，項目整體出租率分别為77.79%、86.51%和84.32%。底層資産類型為産業園區大類中的工業廠房，具體為高端汽車及新能源汽車關鍵零配件産業園；運營收入包括廠房租賃收入、物業管理收入及其他收入，其他收入包括代收代付租戶采暖費、充電樁收入以及通訊服務收入等。

截至2024年底，該項目的租戶主要分布在汽車制造業、科技推廣和應用服務業、電氣機械和器材制造業、商務服務業、科學研究和技術服務業和專用設備制造業，租賃面積占比分别為53.86%、34.82%、3.37%、2.94%、2.75%和2.25%。

數據來源：同花順，觀點指數整理

報告期内，多家産業園REITs發布2024年業績情況。其中東吳蘇園REIT的收入最高為2.65億元，但淨利潤卻為負值，淨利潤同為負值的還有華安張江産業園REIT、建信中關村産業園REIT、中金湖北科投光谷REIT以及中金聯東科創REIT。

且縱觀其收入情況也可發現東吳蘇園REIT等5家産業園REITs均陷入收入下降的業績壓力中，據東吳蘇園REIT業績披露，其基礎項目公司均面臨租金收入下降的情況，且2024年度在整體宏觀經濟面臨挑戰以及蘇州工業園區供給持續擴張帶來的招商壓力下，國際科技園五期B區和2.5産業園一期、二期的出租率均有所下降。

本文節選自《“近岸外包”或可解憂 | 2025年4月産業園區暨基礎設施投資發展報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。