從規模驅動向精細化管理 一季度C-REITs的四大特征

在4月22日觀點指數研究院發布的《底層資産持續擴容 | 2025年一季度REITs發展報告》中，我們發現， REITs經營從規模驅動向精細化管理轉型。同時，C-REITs的發行保持穩定，文旅、醫藥倉儲、數據中心、保租房等新興資産類型加速入市，整體呈現出四大特征。

觀點指數 報告顯示，C-REITs的發行保持穩定，文旅、醫藥倉儲、數據中心、保租房等新興資産類型加速入市，標志着市場創新能力顯著增強。政策紅利與流動性寬松疊加，引發資金熱情回暖，多支新發REITs上市首日即觸發漲停，投資熱度創近兩年新高。

二級市場表現方面，中證REITs全收益指數一季度上漲10.19%，機構配置需求強勁釋放，産業園區、消費基礎設施類産品漲幅尤其突出。與此同時，盡管整體出租率回升，但利潤率因租金競争與運營成本上漲出現分化，現金分派率普遍承壓，折射出REITs經營從規模驅動向精細化管理轉型。

1、REITs底層資産向多元化、新興領域加速突破

自2024年進入常态化發行階段後，2025年第一季度REITs市場繼續保持擴容态勢，新項目發行節奏穩定。

據市場數據，截至2025年3月31日，全市場已上市的公募REITs總數達到64支，首次公開發行和擴募金額共1798.65億元。其中，2025年一季度共有5支REITs上市，數量同比持平，發行規模從150.91億元下降到87.68億元。

政策層面繼續推進REITs的常态化發行，支持文旅、養老、新型基礎設施等類型底層資産REITs上市。上海和浙江等地積極響應國家政策，加大對本地符合條件的基礎設施項目的挖掘和培育力度。

随着政策密集落地，底層資産譜繫加速擴容。包括醫藥倉儲、城市更新、數據中心、物流分撥中心在内的多領域首單REITs已上市或已受理。保租房REITs上市節奏加快，匯添富上海地産租賃住房REIT在3月31日首發上市，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的首發申請以及華夏北京保障房REIT的擴募申請在3月26日同一天獲得上交所審核通過。

上述現象標志着市場已邁入創新驅動、提質增效的高質量發展階段。

2、資金涌入推高市場熱度，時隔兩年多再次出現首日漲停

IPO參與熱度顯著提升。新發産品公衆認購倍數屢創新高，例如國泰君安濟南能源供熱REIT公衆認購倍數813，匯添富九州通醫藥REIT公衆認購倍數1250。

時隔兩年多再次出現首日漲停。包括易方達華威市場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT、華夏金隅智造工場REIT、匯添富上海地産租賃住房REIT在内的多支REITs上市當天開盤即漲停。匯添富九州通醫藥REIT和中航易商倉儲物流REIT上市當天分别大漲28.22%和15.3%。

2月17日，國泰君安濟南能源供熱REIT上市後連續4個交易日觸發停牌，易方達華威市場REIT在4月7日停牌。

3、二級市場量價齊升，機構配置需求持續釋放

估值穩中有升，中證REITs全收益指數一季度漲幅達​10.19%，超過2024年第一季度5.39%，其中，3月單月上漲3.23%，也超過上年同期水平（0.12%）。

1月到2月，受政策利好、利率下行及資産荒推動，REITs價格迅速走高。9支REITs觸發停牌機制，一定程度遏制了過渡投機炒作。2月底開始，REITs價格開始出現分化，部分REITs價格穩定，沒有出現大幅回調，部分REITs則出現明顯下跌。

市場數據顯示，消費基礎設施類區間累計漲幅最大，為19.39%，水利設施和生态環保類區間累計漲幅最小，分别為4.68%和1.77%。産業園區、倉儲物流和保租房類漲幅接近整體均值，分别為12.56%、10.82%和9.41%。

換手率上，園區基礎設施、消費基礎設施、倉儲物流、保障房這四類REITs的平均區間累計換手率比較接近，在63.3%到67.5%之間。

​​機構配置需求持續釋放​​。2月17日，中國人壽保險股份有限公司（以下簡稱“中國人壽”）發布關聯交易公告。根據公告，中國人壽聯合多方拟成立公募REITs投資基金，合伙企業全體合伙人認繳出資總額為人民币52.37億元，其中，中國人壽認繳出資額為人民币35億元。

4、出租率上升但利潤率下降

期内大部分REITs公布了2024年業績，從已經披露的數據來看，包含産業園區、消費基礎設施、倉儲物流、住房租賃在内的四類REITs經營業績從2023年的底部出現反彈。盡管從數據上看，仍然沒有達到2022年的水平，但是要注意到2022年的樣本數量較少，受個别基金影響較大，並不能準确反映出行業的真實經營環境。

2024年出租率和收繳率都有所上升。宏觀層面上，這體現了政策引導下新舊動能轉換取得一定的成效，傳統依賴土地增值和規模擴張的模式被“運營為王+民生導向”的新範式取代，成為房地産行業轉型和宏觀經濟結構優化的縮影。

微觀層面上，供過于求導致租金價格戰（例如，據調查，北京産業園租金2024年降幅達4.9%），倒逼運營方通過多方面努力提升出租率，例如以價換量換取現金流穩定、從空間出租轉向産業服務配套、數字化與成本管控並舉、優化租約結構。受此影響，息稅折舊攤銷前利潤率持續下降，但依然維持在良性的區間。

在經營利潤率依然保持在健康水平的同時，各類型REITs的現金分派率出現不同程度的下降。

造成這一現象的原因是多方面的。例如，2024年REITs整體估值上漲，但實際現金流未同步增長，導致分派率走低，市場數據顯示，2023年四類REITs平均下跌20.27%，2024年則平均上漲11.18%。

在利潤率受擠壓的情況下，為了保證業務持續擴張或維持必要的運營資金，企業可能會積極借助外部有利的融資環境，通過外部融資（債務融資）來補充資金缺口，從而導致杠杆率上升和利息支出增加。數據顯示，杠杆率從108.99%上升到110.02%。

本文節選自《底層資産持續擴容 | 2025年一季度REITs發展報告》
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