京滬資産熱度持續，商辦運營商業績上演"冰火兩重天"

在4月28日觀點指數研究院發布的《京滬資産交易熱度持續 | 2025年4月商辦與辦公空間發展報告》中，我們發現， 京滬兩城商辦資産交易單數和交易總金額均有所增長。在市場整體面臨供應過剩、需求調整等挑戰下，企業内地寫字樓收入表現明顯分化。

觀點指數 據觀點指數統計，2024年里，圖表中15家樣本企業内地寫字樓業務收入從1.3億元到35.7億元不等，同比變動區間為-29.9%到8%。在市場整體面臨供應過剩、需求調整等挑戰下，企業内地寫字樓收入表現明顯分化。

數據來源：企業業績公告，觀點指數整理

注：中國金茂收入數據為商務租賃及零售商業運營收入；陸家嘴集團辦公收入包括甲級寫字樓與高品質研發樓

67%的樣本企業内地寫字樓業務收入出現同比下滑，其中包括陸家嘴集團、華潤萬象生活、越秀房托、恒隆地産、中國金茂、中國國貿、大悅城地産等多家企業，樣本企業内地寫字樓業績受市場環境影響顯著。

其中陸家嘴集團收入同比下降10%，受上海寫字樓市場高供應與激烈競争影響，即便核心地段項目也需通過租金讓步維持出租率。其位于上海的甲級寫字樓物業平均租金下滑至7.75元/平方米/天。

同期中海商業、招商蛇口、太古地産、北辰實業以及金地商置内地寫字樓收入均實現不同程度的同比增長，漲幅分别為4%、7%、4%、8%以及8%。

辦公細分領域，據企業披露，創富港于2024年里新增門店23家，新增運營面積2.85萬平方米，在管規模穩步擴張。截至2024年末，創富港全國簽約門店數增長至275家，覆蓋深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、甯波、長沙等九大城市，簽約門店建築面積合計38.44萬平方米。

得益于業務穩步擴張和門店網絡拓展，創富港2024年營業收入同比增長5.57%至7.9億元，同時歸母淨利潤、扣非歸母淨利潤、毛利率等指標均實現同比增長，成本控制及運營效率優化成果顯著。經營活動現金流淨額為4.77億元，對比上年同期實現微漲。

大宗交易市場方面，據觀點指數不完全統計，期内共計發生4宗商辦資産交易事件，主要集中于京滬兩城，對比上個報告期，資産交易單數和交易總金額均有所增長。

其中，3月31日，萬物雲披露了一項股權轉讓協議公告。公告顯示，上海萬科投資（賣方）與萬物商企空間科技（買方，萬物雲全資子公司）簽訂股權轉讓協議，前者同意出售不附帶權利負擔的上海祥大55%股權及相關權益，買方同意購買，股權轉讓初始代價約8.7億元。

據了解，上海祥大持有上海陸家嘴核心地段的商業綜合體，也即上海濱江萬科中心及光合新座，涵蓋商場及寫字樓。

這是萬物雲第二次收購目標公司的股權。早在2024年11月，萬物商企空間科技向上海萬科投資收購上海祥大45%股權，初始代價約7.12億元。

即本次交易完成後，萬物雲将實現上海祥大的全資控股。本次交易同樣采用以樓抵債的方式，部分款項用于抵償萬科關聯方債務。萬物雲兩次收購上海祥大股權的交易價格總計15.82億元。

此外，今年一季度辦公樓市場在投資、銷售、建設等各環節的數據表現不佳，市場面臨較大的調整壓力。後續需要關注經濟環境的改善、企業需求的釋放以及政策層面的引導，以促進辦公樓市場逐步恢復活力。

寫字樓租賃市場表現上，報告中指出，受市場供需矛盾、宏觀經濟環境等影響，今年一季度一線城市甲級寫字樓租金普遍下滑。辦公樓市場仍處深度調整階段，重點城市辦公租金仍未企穩，若新增供應持續處在高位以及辦公需求持續低迷，則租金仍可能進一步下滑。

空置率方面，今年第一季度，上海、廣州及深圳三城全市甲級寫字樓空置率繼續攀升，環比分别上升0.6個百分點、0.4個百分點以及0.5個百分點至23.0%、9.3%以及27.1%，供需矛盾繼續影響市場表現。

同期北京空置率水平由漲轉跌，市場去化能力有所提升，環比及同比均下滑1.1個百分點至17.2%，是當前一線城市最低水平。

整體而言，2025年第一季度，一線城市寫字樓市場仍面臨諸多挑戰，空置率持續攀升、租金的下滑問題普遍存在。不過，新興産業如TMT、數字經濟、人工智能以及零售貿易等相關企業租賃需求增長，成為市場的亮點與潛在增長點。

本文節選自《京滬資産交易熱度持續 | 2025年4月商辦與辦公空間發展報告》

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