62家物企超1100億現金壓艙！行業營收和利潤料将理性增長

在4月24日觀點指數研究院發布的《外商受鼓勵進入 | 2025年4月物業服務發展報告》中，我們發現，以過去一年觀點指數樣本物業企業的各項指標綜合來看，行業面臨規模和營收增長持續放緩、盈利水平下滑、增值業務面臨挑戰、在手現金總體下降等情況；物業企業需依靠戰略轉變及數字化提質獲得市場的發展機遇，亦需要在經營發展與資金回籠之間尋求平衡。

觀點指數 過往一年，随着物企普遍注重項目拓展領域的質量和效益，強調聚焦核心區域，優勢業态和優質客戶，疊加業内存量競争加劇，行業規模增長呈現出持續放緩的态勢。

據統計，2024年53家樣本上市物企在管總建築面積約為76.24億平方米，較2024年中期的75.05億平方米僅增長1.6%；共計11家物企在管面積出現下滑，占比20.75%。同時，43家物企公布的合約總面積約為69.91億平方米，同比增長率為4.20%，共計15家物企合約面積下滑，占比為35%。

随着市場化發展能力的不斷強化，部分物企多業态拓展成效正在顯現。統計顯示，25家樣本物企中有11家的非住物管收入占基礎物管收入的比例超過40%，占比為44%。不過總體來看，頭部物企的非住業态規模優勢更明顯，例如招商積余、雅生活服務及保利物業的非住物管收入分别達到96.69億元、64.19億元及48.95億元。

報告期内，物企公開市場上獲取項目的熱度環比上個報告期有所下滑，以細分業态觀察，包括住宅、城市服務、産業園、辦公樓、醫院、學校等業态仍是主要的項目來源。綜合一季度外拓情況來看，品牌物企在多元業态拓展領域持續突破，為未來規模增長打下了基礎。

舉例來說，碧桂園服務截至2月已新進場超過100個物業項目。世茂服務3月新拓50余個項目，涵蓋了金融、科技、教育、醫療等多個領域。金碧物業旗下專業品牌公司2025年以來精耕多業态服務場景，成功獲取全國多地標杆項目。東原仁知服務一季度外拓項目53個，新增服務面積351萬平米。第一服務控股一季度簽約31個項目，覆蓋18座核心城市。

與此同時，截至成稿日A股和港股共計62家上市物企公布了2024年财報，港股中新城悅服務和瑞森生活服務已公告延遲刊發2024全年業績，前者是因為發現與關聯方之間的資金往來，且該等資金往來及調查結果尚需核數師進行更多審核程序而延期；後者由于内部管理問題，尚未發布2024的中期業績。

據公布的數據，物業服務行業營收保持增長，但增速進一步放緩。2024年，62家樣本物企總計營收2885.02億元，平均同比增長率為4.66%，較2023年下降4.04個百分點。營收下降的物企數量達到22家，占比35.5%。營收增速超過10%的物企共計14家，占比僅22.58%。營收額超過百億的共有9家，與去年數量一致。企業中碧桂園服務、萬物雲分别以439.93億元及362.24億元的收入保持行業領先。

總結來看，部分物企營收增速放緩或下滑主要繫退出部分低質低效經營項目導致規模縮減、各類增值服務開展不佳所造成。

另外，行業盈利水平也持續下滑。2024年62家樣本物企總計歸母淨利潤約為111.07億元，較2023年的140.13億元下滑20.74%；平均毛利率由2023年的23.57%下降至21.82%；平均淨利率由2023年的5.38%下降至3.64%。

樣本物企錄得淨虧損的數量較2023年略增長至13家，雅生活服務數額最大，股東應占虧損達32.71億元，主要由關聯方客戶信貸風險增加，計提大額減值虧損和其他業務闆塊受到經濟環境和服務品質提升影響利潤率承壓。頭部物企中，碧桂園服務、綠城服務、華潤萬象生活歸母淨利潤增速較快，分别同比增長518.7%、29.7%、23.9%；而華潤萬象生活淨利潤連續保持第一，錄得36.29億元。

觀點指數認為，盡管行業面臨市場競争加劇、服務品質提升等調整，但物業服務的範圍及增值服務領域正趨向多元化，部分物企可依靠戰略轉變及數字化提質獲得市場的發展機遇。預期未來行業營收和利潤仍将理性增長，但不同企業間的分化情況也會持續。

為保障公司運營穩定，增強風險抵禦能力，減少不必要的資金占用和浪費，物業企業過去一年積極通過加大物業費催繳以及預收力度、推進關聯方以資抵債、退出低質低效項目等舉措改善現金流狀況。

據統計，62家樣本物企截至2024年末現金及現金等價物共1144.39億元，較2023年末略微下降4.34%。截至2024年末應收賬款及票據總計858.94億元，較2023年末僅增長2.85%，增速低于4.66%的總體營收增長。

觀點指數分析認為，現金及現金等價物略微下降意味着行業面臨一定的資金壓力或在資金運用上更加審慎。同時，應收賬款增長放緩且低于營收增長也表明大部分物企現金流管理的舉措取得了一定成效。總體來說，多數企業正在經營發展與資金回籠之間尋求平衡。

目前，物業行業人工成本不斷上漲，業主及客戶需求升級，利潤空間收窄等挑戰都在促使物企有效推進數字化轉型，形成新質生産力。

從年報來看，物業行業積極推進數字化轉型取得良好成效，對驅動企業管理結構、業務模式的重塑，降本增效等各個領域賦能明顯，已經廣泛深入到業财一體化建設、組織架構精簡、業務流程優化、人工效能提升、客服體驗改善、增值業務賦能等各個層次上。

報告期内，物企與外部科技公司合作，圍繞社區群衆生活品質提升目標，持續推進技術和場景的融合發展。

3月26日，雅生活集團與支付寶、餓了麼聯合發布騎士美好社區戰略簽約儀式，共同推出“碰一下”智能門禁解決方案。4月2日，上海合創嘉錦物業公司也與支付寶在數字化轉型領域達成合作，旨在推動數字技術在物業服務、物業費繳費等場景的發展，並預計上海合創嘉錦物業公司支付寶小程序将于2025年上架支付寶平台，屆時将在社區門崗試點“碰一下開門”，提升門崗管理效能，同時利用數字化手段保障社區安全。

另外，在香港，華潤隆地旗下專注發展綠色能源業務的“充美好”憑借華為歐標全液冷方案超充前沿技術，形成運行噪音低、充電槍線輕、充電功率高三大核心優勢；及業務模式創新與代币化應用潛力，于4月7日其成功入選香港金管局Ensembl項目沙盒，成為該項目中首個基于輕資産模式的綠色可持續金融代币化資産創新案例。

據了解，Ensemble項目是香港金融管理局于2024年3月7日宣布展開的全新的批發層面央行數碼貨币（wCBDC）項目，旨在探索建基于區塊鍊平台的創新金融市場基礎設施，透過wCBDC促進市場以代币化貨币進行無縫的銀行同業結算。

對于華潤隆地來說，參與該項目将驅動公司在區塊鍊、代币化等前沿金融科技領域積累經驗，培養數字化專業人才團隊，提升企業的技術創新能力和數字化水平。

本文節選自《外商受鼓勵進入 | 2025年4月物業服務發展報告》
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