GDIRI觀察丨泰康之家毛利承壓，養老産業進入快車道里的現實挑戰

觀點指數（GDIRI）在人口老齡化加速的宏觀背景下，中國養老行業正迎來快速發展的機遇期。

泰康之家作為國内養老社區運營的頭部企業，近年來通過全國化布局實現規模的持續擴張，在行業内逐步形成較強的品牌知名度與市場影響力。

根據泰康保險集團4月30日發布的2024年财務報告數據，2022-2024年其醫養康甯闆塊毛利率分别為31.0%、22.3%、12.3%，呈現連續三年下降的态勢。

這一數據變化背後，既反映出養老産業前期重資産投入、運營周期長的行業特性，也折射出市場競争加劇與成本控制壓力的雙重挑戰。

與此同時，當前房地産市場整體下行，資産升值空間持續收窄，使得傳統“拿地-升值-退出”的盈利邏輯難以為繼。

這種行業性轉變不僅考驗企業的資産運營能力，也促使泰康之家等頭部企業探索新的盈利增長點與運營模式。

擴張與财務陰霾

截止目前，泰康之家已正式投入運營服務9年，在全國36個核心城市完成布局，總地上建築面積約494萬平方米，規劃養老單元超5.7萬個，累計開業社區達25家，入住老人數量1.5萬名，在國内養老産業中占據重要地位。

在發展模式方面，泰康之家長期采用拿地新建的重資産模式布局CCRC（持續照料退休社區）。過去在房地産市場上行階段，該模式不僅能實現産品標準化的快速復制，還可以通過資産增值獲取額外收益。

從運營動态來看，2023、2024年泰康養老社區及醫院分别新增開業8個和7個項目，不斷拓展市場覆蓋範圍。

而企業近五年年均在建工程投入達69億元，累計投資超600億元。其中，2022年的在建工程余值與2023年的在建工程增加值均達到歷史最高水平。

預計2025-2026年期間，泰康之家每年僅有5個左右的自建自營項目開業，擴張速度較以往有所減緩，但前期投入形成的資金沉澱仍需長期消化。

數據顯示，泰康保險集團醫養康甯闆塊呈現規模增長趨勢。2024年，該闆塊實現營業收入70億元，同比增長24.3%，主要得益于全國化布局下新開業項目的貢獻。

不過，在營收增長的同時，該闆塊毛利率持續承壓。經歷2020-2022年的盈利增長後，2023-2024年其毛利率從22.3%下滑至12.3%。

剖析其中的主要原因，一方面是日常運營過程中，人力成本、服務成本等各項支出不斷累積，持續壓縮利潤空間。由于養老社區的特殊性，适老化改造工程、特殊護理服務等均需要額外的資金投入。

另一方面，泰康之家貫徹醫養結合模式，于2024年新開業三家綜合醫院，並在多個社區配建康復醫院，使得醫療資源的投入顯著增加。旗下醫院在醫療設備采購、醫護人員薪酬支付、藥品及耗材采購等環節，均需要大量資金支持，進一步拉高了整體醫療的運營成本。

近年來，泰康之家有數十個新開業項目，由于新項目的入住率需經歷數年市場培育期才能逐步提升，因此在此期間難以實現穩定的營業收支平衡。

據觀點指數了解，2024年4月25日，泰康之家位于北京西北旺鎮的首個“公建民營”輕資産模式項目開業。該項目建築面積4200平方米，設有100張養老床位。

盡管項目規模相對較小，但其積極與當地政府合作，采用“社區嵌入”的模式，探索普惠養老。

在當前房地産市場下行階段，拿地自建的資産升值收益已不復存在，泰康之家唯有做好運營才能尋求更好的發展。

養老社區的增值效益

面對醫養毛利率持續走低的壓力，泰康之家通過構建“保險+醫養”産業閉環，積極探索多元化盈利方式。

截至2024年底，該模式已實現養老社區帶動23萬人購買保險産品，預計可撬動保費規模達4600億元，早期通過資源協同效應，實現了業務的快速拓展。

然而，受宏觀經濟環境影響，伴随利率下行與投資收益收縮，其所能帶動的保險業務毛利率也随之逐年小幅下降至27.3%。

與A股養老上市企業細分業務對比，愛侬養老闆塊以居家養老及家政服務為主，2024年營收規模約4844萬元，但受制于市場競争激烈與人力成本攀升，毛利率不足20%。

朗高養老深耕醫養結合領域，其中診療護理服務在業務結構中占比達43.5%，但2024年該機構淨利潤仍虧損2100萬元，主要由于醫保回款周期較長，以及醫療服務成本持續上升。

雅達養老主要經營養老用品銷售業務，並采用輕資産運營模式，通過提供規劃、建設、運營全流程服務獲取收益。2024年其康養園區咨詢服務毛利率下滑，仍達到46.5%的較高水平，不過該業務在總收入中的占比不足5%。

各養老機構展現出明顯的差異化發展特點，反映出養老行業在應對經濟周期波動及實施成本管控方面面臨的現實挑戰。

近期，關于金融支持中國式養老事業、銀行業保險業養老金融高質量發展等一攬子金融政策發布，央行設立5000億元“服務消費與養老再貸款”，為養老行業發展提供重要資金支持。

在融資模式創新方面，泰康之家與郵儲銀行開展合作，獲批養老行業首筆固定資産貸款。雙方構建 “保險 + 銀行” 聯動機制，為項目建設及運營補充流動性資金 。

同時，企業通過拓展保險産品矩陣，将業務從傳統壽險延伸至醫療保險、保險金信托等養老金融領域，形成覆蓋客戶全生命周期的金融服務體繫。

産品多元化策略有效滿足了自理、半自理等不同健康狀況客戶群體的差異化需求。通過将金融産品與養老社區服務深度綁定，實現客戶資源的雙向引流。

值得關注的是，養老企業運營模式正從單一的養老單元出租，逐步向挖掘社區服務消費場景的增值潛力轉變。

通過在社區内配置餐飲、超市、健身、美容等商業設施，舉辦文化活動、健康講座、康養文旅等服務項目，既提升了社區老人的生活品質，也開辟了新的收入增長點。

觀點指數認為，構建“金融+服務+消費”的養老産業生态，有助于緩解當前行業毛利承壓的局面。随着養老市場的競争日益激烈，養老企業能否通過增值服務策略提升盈利能力，将成為未來發展的關鍵所在。

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