商業地産零售業态發展 | 企業實現正向增長難 華聯或出售北京SKP

提振消費政策持續出台，華聯或出售北京SKP

觀點指數 零售市場方面，最新的2025年一季度核心商業城市租金表現上，上海、北京的首層平均報價均超過30元/平方米/天，其余城市則不超過25元/平方米/天。

不過，北上的空置率在樣本城市中也處于較高水平，均超7%，上海的零售商業空置率更是達到8.5%。

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

二線城市中，杭州的租金水平表現最好，達到21元/平方米/天，表現優于一線城市的深圳，後者租金水平為18.3元/平方米/天。

至于空置率，大部分二線城市的空置率較一線城市低。其中，空置率水平較低的是南京，期内錄得3.6%。

整體來看，目前核心商業城市的零售項目仍面臨較大的租賃壓力，但大部分城市的空置率還是維持在穩定的水平。不過需要注意到，目前樣本城市的租金水平均處于下滑狀态，說明市場仍處在以價換量的階段。

政策方面，期内國務院印發了《提振消費專項行動方案》，該文件以大力提振消費，全方位擴大國内需求，優化消費環境，增強消費意願等為目的，對零售商業的發展起到積極的推動作用。

一方面，其豐富消費内容、優化消費環境，相關舉措包括結合城市一刻鐘便民生活圈和城市社區嵌入式服務設施建設，加快配齊購物、餐飲、家政、維修等社區居民服務網點；深化線上線下、商旅文體健多業态消費融合；創新多元化消費場景、鼓勵國内外優質商品和服務品牌開設首店、舉辦首發首秀首展等。

此外，其還提及，支持符合條件的消費、文化旅遊等領域項目發行基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs），相信REITs市場在上述積極政策的推動下有望進一步擴大。

大宗交易上，期内有消息稱，北京華聯和博裕資本接近達成協議，計劃将北京華聯SKP負責管理和運營的高端商場業務出售給博裕資本，雙方也在讨論出售SKP管理的商場物業，整個SKP奢侈品商場業務的估值可能在40億至50億美元之間。

據觀點指數了解，北京SKP是國内業績最好的百貨商場，項目采用零售直營化為主的模式，尤為重視對品牌的管理和合作優勢，是奢侈品牌發布新品、限量款的首選之地，在過去數年里創造了不俗的業績。

目前，該交易並未有達成的消息。但不可忽視的是，在消費分級加劇之下，北京SKP這一中國乃至全球高端百貨的標杆，同樣面臨着經營壓力。

樣本企業艱難實現正向增長，探索輕資産與存量機遇

期内，國内大部分商業地産企業披露了2024年度業績。分類型來看，商管企業業績分化顯著，頭部企業的增長更為明顯，其余企業則錄得輕微正向增長或下滑。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

其中，華潤萬象生活收入同比增長30%，而同為商管企業的寶龍商業、星盛商業、中駿商管2024年的收入分别同比增長0.1%、1.5%、-4.7%。

增幅最大的華潤萬象生活，年内零售額同比增長18.7%，可同比增長4.6%，均優于社消零總額3.5%的增速。重奢方面，零售額同比增長5.6%，可同比增長18%；非重奢方面，項目零售額同比增長27.1%，可同比增長6.4%。

重奢和非重奢項目均實現增長，在去年消費市場整體承壓，奢侈品消費市場弱于大市的背景下，這一表現較為突出，說明其有着較強的抗風險能力。

持有運營型企業方面，龍湖、大悅城、新城控股實現同比增長，分别增長6.8%、1%和13.1%。增長最多的新城控股，2024年新開吾悅廣場15座，截至報告期末，累計在全國136個城市布局200座吾悅廣場，已開業及委托管理的在營數量達173座，開業面積1601.07萬平方米。

在規模和租金穩步增長的同時，新城控股計劃于2025年實現商業運營總收入140億元，新開業持有吾悅廣場及管理輸出項目5座。

項目發展上，輕資産和存量成為重要趨勢。如華潤萬象生活目前正聚焦重點城市發展優質項目，積極拓展細分賽道機會，除增量項目外，還較為關注存量項目的挖掘。

據觀點指數了解，在存量機遇挖掘上，華潤萬象生活的做法包括對存量項目進行調改，對業态組合進行優化，大力獲取全球範圍内的各類奢品資源等。不止于此，其還全力推進多個城市重奢、城市旗艦購物中心的擴建計劃，如深圳萬象城三期、深圳灣萬象城二期(深圳灣文化廣場)，鄭州萬象城二期等。

此外，期内輕資産合作動作頻頻，探索項目新的發展可能性成為共識。如蘇州萬象天地、北京僑福芳草地等商業項目，均于期内達成輕資産合作。

其中，北京僑福芳草地的輕資産運營由甯樸集團負責，計劃啟動全方位戰略升級計劃。未來，僑福芳草地将以“煥新消費體驗、激活商業勢能”為核心，聚焦項目定位重塑與業态組合優化。

據觀點指數了解，甯樸集團由前香港置地中國區總裁淩常峰掌舵，此次合作有望為僑福芳草地注入國際化的品牌矩陣與先進運營經驗，助力該項目打造出新的差異化優勢。

以上為《消費REITs擴容提量 | 2025年4月商業地産零售業态發展報告》節選

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