GDIRI觀察 | 萬物雲的社商賽道

觀點指數(GDIRI) 近日，武漢新唐萬科廣場更名為新唐萬芊荟，並推出AI客服“芊芊”。

據了解，武漢新唐萬科廣場總體量約7萬㎡，由mall+商業街構成，于2015年11月29日開業。2024年11月，萬科通過以資抵債方式将該項目轉讓給萬物雲，後續萬物雲旗下商業運營管理企業萬芊荟商管接管該項目，全方位提升社區商業品質。

資料顯示，萬芊荟前身為2015年成立的陽光智博商管，專注于社區商業、特色主題商業的運營服務及資産管理。該主體同樣由萬物雲通過收購而來，2021年萬物雲在並購陽光智博時，将其商管團隊納入到了自身體繫内，而在此之前萬物雲較少涉及商管業務。

實際上，去年以來，萬物雲的社區商業發展步伐有所加快。觀點指數認為，這背後既有收購萬科相關商業資産帶來的運營需求，也與其自身業務發展等密切相關。

發力社商緣由

在房地産市場持續低迷，企業普遍面臨較大債務壓力之下，萬科正采用“大宗交易+以資抵債”的方式回收現金流。作為萬科關聯方的萬物雲，也成為了其商業地産、股權等非核心資産的轉讓對象之一。

2024年11月，萬物雲先後以1.5億元的價格向萬科收購武漢萬科新唐廣場50%股權，以7.12億收購上海濱江萬科中心及光合新座45%股權。

2024年12月，萬物雲又分别收購了萬科旗下的北京住總萬科廣場寫字樓甲3及甲4的2-5層的20套辦公用房、深圳創智雲中心30%的資産權益、沈陽的鹿特丹廣場以及價值7.12億元的住宅、商鋪、寫字樓和車位資産包。

上述收購主要通過以資抵債的方式完成，萬科向萬物雲共計移交6個資産包，抵銷了應付萬物雲16.9億元的賬款。

于萬物雲而言，上述交易可以解決應收款欠款問題，截至2024年末，萬物雲來自關聯方萬科的貿易應收款總額為24.5億元，同比下降1.53%。于萬科而言，通過以資抵債方式出售資産可以降低負債率，規避資産長期閑置帶來的貶值風險。

觀點指數認為，上述交易雖然看上去兩全其美，但實際上為萬物雲帶來了不小的挑戰。

接收上述商業資産後，萬物雲的重資産運營壓力無疑會增加，如果後續不能順利盤活資産，實現穩定運營，反而可能會削弱其輕資産管理優勢，影響整體盈利能力，最終成為業務拖累。

萬物雲也意識到了這一點，為減少收購資産可能帶來的不良影響，在收購萬科資産的同時，其也進行了一些挑選，盡可能選擇符合公司發展戰略的商業資産。

據觀點指數了解，萬物雲的商業業務采取“蝶城+社商”的模式，即聚焦蝶城服務範圍内的社區商業項目，利用萬物雲在管的規模化居民客群和商戶資源，搭建“居民需求-商業服務-資産增值”的閉環生态。

據最新數據顯示，截至2024年，萬物雲的蝶城數量達666個，覆蓋國内經濟最發達的50個城市，預計未來3年将突破1000個。

從項目性質上看，從萬科處收購而來的武漢新塘廣場就位于萬物雲蝶城“唐家墩街道”範圍内，上海濱江萬科廣場作為商業綜合體，經營業态涵蓋商場及寫字樓，也較為符合萬物雲“蝶城+社商”的發展需求。

在收購萬科資産的驅動下，萬物雲目前有計劃通過收購方式獲取更多的社區商業項目，做大業務盤子。資金來源方面，據觀點指數了解，主要有自有資金和合作基金兩大部分。

自有資金方面，萬物雲在2024年9月曾發公告更改IPO募集資金的用途，主要的調整就是用于規模擴張方面的資金。

其中，最大的變動是原本用來收購增值服務提供商和上下遊供應鍊服務提供商的資金，變成了通過基金投資等方式探尋有發展潛力的物業標的（含經營性資産投資等），用于深化蝶城戰略、孵化萬物雲生态繫統，金額也從11億元變成了18億元。

18億元並購資金的使用方式，包括但不限于出資設立基金、收購股權以及現金購買，而購買的經營性資産類型，包括但不限于車位、社區商業、公寓、辦公樓等。

合作基金方面，2024年12月，萬物雲與高和資本達成了戰略合作，雙方拟共同發起設立社區商業基金。

雙方合作的社商基金，拟裝入資産包括一線、新一線及二線城市的存量穩定運營社區商業項目，並明确只考慮位于萬物雲蝶城範圍内的社商項目。

觀點指數認為，兩者合作成立的社商基金，有望給萬物雲的社區商業發展帶來新的可能性。未來，萬物雲可以将收購而來的重資産裝入基金中，形成“輕資産運營+重資産持有”的閉環模式，提升資産增值能力的同時實現減重。

此外，從行業發展角度來看，萬物雲做強物業服務的同時，若能做好社區商業業務，有望拓寬服務邊界，提升盈利能力和獨立性。

萬芊荟角色

在萬物雲要“做社區商業的頭牌玩家”的業務願景下，作為萬物雲旗下的專業社區商業運營主體，萬芊荟商管需要扮演好運營方的重要角色。

官網資料顯示，萬芊荟專注于社區商業、特色主題商業的運營服務及資産管理，為增量和存量商場客戶提供商業領域全周期服務，涵蓋投資研判、設計規劃、工程籌建、招商運營、資産金融方案等。

從提供的服務來看，萬芊荟提供的服務與目前市場上的商管企業類似，即提供開業前和開業後的相關商業規劃和運營服務等，但業務範圍更為聚焦，主要為社區商業和特色主題商業提供服務。

相關數據顯示，萬芊荟共有主題商業街、社區型購物中心及一站式家庭購物中心3條産品線，旗下商場包括萬芊荟繫列商場、陽光天地、陽光荟等，截至目前于全國在管及籌開的項目超40個。

其中，約9成項目位于一、二線城市，如上海唐鎮陽光天地、福州奧體陽光天地、西安陽光天地、廣州江灣陽光天地等。

觀點指數認為，作為背靠萬科、萬物雲的商管企業，萬芊荟具備較多的資源優勢。如萬科多年開發積累的社區資源、萬物雲的智慧化技術及物業服務體繫等，均有望為其提供精準客群定位、低成本獲客和高效運營等方面的支持。

在營項目方面，萬芊荟目前運營的項目既有存量項目，也有新開發項目。運營表現上，以最新更名完成的存量項目武漢新唐萬芊荟為例，官方數據顯示，該項目煥新後客流超12萬，近2000名業主主動注冊萬芊荟業主會員，三天客流同比增長26%，銷售額同比增長25%，交出了一份不錯的成績單。

不過，該項目打造便民服務空間“斑馬市集”，以超低租金甚至免租金引入便民業态，這類業态的利潤空間小，依賴租金讓利，長期可持續性還需驗證。

而對于新開業項目，萬芊荟也展現出較強的執行效率。2024年底正式開業的上海長興陽光天地，從正式招商到開業僅7個月。

較為突出的是，該項目的目標主力客群聚焦在年輕産業客群，定位“居住+微度假”，娛樂業态占比達45%，餐飲業态占比則為35%。

雖然業态創新有利于加強差異化競争力，但相比餐飲業态，娛樂業态更為依賴節假日及年輕客群，後續還需要關注市場變化，适當調整以保持競争力。

總體而言，社區商業發展潛力巨大，但企業想要成為頭部玩家，不僅需要資源支撐，還需要積累運營經驗、敏銳洞察市場趨勢等。萬物雲在這些方面仍需繼續提升，才能在社區商業路上走得更穩更遠。

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