GDIRI觀察丨上海城投控股房産銷售起伏

觀點指數(GDIRI) 4月22日，上海城投控股股份有限公司發布2025年第一季度主要房産項目經營數據簡報。

簡報顯示，2025年第一季度，上海城投控股新增竣工面積為5萬平方米，而新增開工面積為零。銷售方面，上海城投控股在售項目包括露香園二期、興華里、璟雲里二期、虹盛里等，實現簽約銷售面積1.5萬平方米，同比減少53.14%；簽約銷售金額為18.87億元，同比減少62.21%。

今年一季度的銷售同比明顯收縮。上年一季度，公司主要在售的項目水尚華庭、虹盛里、露香園二期項目實現簽約銷售面積約 3.12萬平方米，同比增加 2424.23%；實現簽約銷售金額約 49.16億元，同比增加 10658.53%。

觀點指數認為，今年一季度銷售下滑的原因在于露香園二期可售貨值不多，而且其他項目簽約率也不高。今年的水尚華庭簽約率驟減到37套，而去年同期則售出155套，項目均價為31900元/平方米‌‌。目前水尚華庭可售套數為2178套，可售面積為144313平方米，去化率約為24.03%。

從今年一季度的銷售結構來看，露香園二期的銷售占比較大。在當下的市場環境下，高端改善需求樓盤仍然吸引不少客戶。

露香園“托舉”

資料顯示，露香園曾與豫園、日涉園並列為上海三大名園，由于2002年露香園所在老城廂西北角居住人口密度已超負荷，上海市政府正式将改造老城廂西北塊（露香園區域）的任務交予黃浦區政府和上海城投兩方。

據了解，2021年4月，上海城投聯手上海建工以約176億拿下露香園二期地塊。二期地塊西鄰露香園一期，東臨546、547地塊、福佑地塊，北側是10/14号線豫園站，向東是豫園和外灘。總占地面積約10.94萬平方米，包括高層住宅、低層住宅（聯排别墅）、商業以及歷史風貌建築等多個部分‌。

從規劃來看，露香園二期的可售住宅部分涉及A、B、C、D四個大地塊，由高層住宅和低密度住宅組成。

露璟庭（露香園B地塊）于2024年3月16日開盤，推出177套，面積為37783平方米。截止2025年4月23日，已售175套，已售面積為37383平方米，去化率約為98.87%。今年一季度簽約1套。

香境里（D1高層）于2024年3月16日開盤，推出85套，面積為15288.74平方米。截止2025年4月23日，已售83套，已售面積為14965平方米，去化率約為97.65%。去年一季度簽約32套。

露璟庭（露香園A地塊）于2024年11月25日開盤，總戶150套，面積約350-900平方米，銷售均價17.6萬/平方米。2025年4月23日，已售90套，已售面積為31445平方米，去化率在60%。今年一季度簽約20套，按450平方米套均價計算得出1-3月約為15.84億元。從測算的數據也證明了該項目在總體銷售的貢獻較大。

實際上，從去年的整體銷售亦可知，露香園二期項目的重要性。2024年年報顯示，上海城投控股實現銷售金額 177.33 億元，同比增長116%；銷售面積 11.90萬平方米，銷售均價達14.9萬元/平。實現結轉收入金額 86.28億元，結轉面積 8.48萬平方米，報告期末待結轉面積 10.67萬平方米。

2024年得益于黃浦區露香園二期項目入市，以及長甯區青溪雲邸、楊浦區興華里等項目熱銷。位于長甯區西郊闆塊的青溪雲邸項目，均價達12.4萬元/平方米。位于楊浦區東外灘闆塊的興華里項目，均價達12萬元/平平方米。

有限土儲與租賃發力

公司2024年新增黃浦小東門組團地塊和闵行華漕鎮項目，拿地總價近百億，同時拿下闵行區杜行、諸翟兩個城中村項目。截至2024年，持有待開發土地的面積有46.73萬平方米，建面約82.16萬方，其中大部門未開發土儲位于上海。按照去年銷售均價測算，這部分的土儲貨值約為1224.16億元。如果加上現在推售的項目，預計該數值會更高。

上海城投控股依托上海城投集團背景，在本地土地獲取、政策資源協同等方面具備較強的壁壘。其當下的土儲可以支持推售一段時間，但是從一季度的銷售趨勢來看，仍然需要警惕下滑的風險。如今的項目去化偶發性較高，即在熱點城市並不意味着去化快，而是要結合項目的本身區位、價格、産品等因素。

今年季報顯示，出租業務方面，上海城投控股出租的房地産建築面積約為50.93萬平方米，已出租經營面積為32.89萬平方米。租賃現金收入約為7494.37萬元。

另外，“城投寬庭”社區租金收入本季度新增統計“尚雲里公寓”。“尚雲里公寓”為該公司開發的洞泾尚雲里商品房配套租賃房項目，共285套， 已于2024年10月開業。截至目前，“城投寬庭”在營社區9個，現有管理規模超1.3萬套。

與去年相比，租金收入和租賃房源數量同比上升。2024年一季度，公司主要在租項目城投控股大廈等出租總面積約 19.35萬平方米，租金收入約 5967萬元。“城投寬庭”在營社區總數7個，已入市租賃房源累計約1.2萬套。

據國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金2025年第1季度報告披露，報告期内該基金實現收入4466.74萬元，淨利潤2021.82萬元，經營活動産生的現金流量淨額2323.28萬元，本期現金流分派率0.79%，年化現金流分派率3.2%。

據了解，該REITs産品資産保持平穩運營，租戶結構穩定、分散化程度高，未發生重大變化和經營策略調整。

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