GDIRI觀察丨褪去海玥黃浦源後，上海建工房産如何構築業績支撐點？

觀點指數(GDIRI) 4月15日，上海建工集團股份有限公司發布2025年一季度業績報告。其中，房産開發新簽合同金額為12.58億元，同比增長101.38%。

一季度的銷售數據明顯比去年全年亮眼。2024年房産開發新簽合同金額為93.3億元，同比下降約45%。

回顧2021-2023年銷售，該公司房産開發業務新簽合同分别為161.37億元、160.44億元和169.38億元。

2021年簽約銷售金額及銷售面積同比分别增長62.33%和42.40%，主要繫海玥瑄邸、南昌海玥名邸等項目推盤銷售所致。2022年，主要繫南京海玥花園、上海金山區海玥瀜庭、浦東新區海玥銘邸等項目推盤銷售。2023年，主要繫海玥黃浦源（上海灘新昌城）、海玥泓邸（浦東惠南鎮）等項目推盤銷售。

可以看到，上海建工 “海玥繫”精品樓盤項目為房産業務營收帶來了不少助力。

半壁“江山”

綜合來看，2024年上海建工房産的銷售額下降不少，其中海玥黃浦源全年銷售68億，該項目占全年銷售的比例約為73%。

據了解，海玥黃浦源屬于上海黃浦新昌路地塊項目。其中，1号地塊将建4棟16-50層的高層産品；7号地塊是改造文保别墅，保有建築原來的特色，産品為建面約238-650平方米的聯排、雙拼和獨棟。

2023年9月，上海建工海玥黃浦源推出1批次房源，彼時均價14.3萬元/平方米，首開房源308套，最終認購組數超過330組，認籌率97%，項目並未觸發積分、未觸發限售。不過，在開盤8小時内賣出了64.8億元。

2024年項目二期加推134套房源，最終累計認購148組，認購率約110%，同樣未觸發積分，也無需5年限售。同日，項目開盤去化89套，銷售額為33億，當日去化率達到66%。

2025年4月17日9時00分起至2025年4月21日12時00分止開啟認購。本期推出116套公寓房源，建面約94-402平方米，均價14.56萬元/平方米，計劃于5月3日開盤。這個項目預計繼續延續此前的銷售趨勢。不過，目前上海新盤競争激烈，尤其是高端樓盤。

近期上海将新增入市9個商品住宅項目，共約15.8萬平方米，合計1414套房源，分布在浦東、普陀、闵行、寶山、嘉定以及奉賢區。其中，有4個全新盤，分别是普陀桃浦闆塊的寶華紫薇之星、闵行梅隴闆塊的保利海上印、闵行浦錦闆塊的象嶼天宸雅頌和浦東惠南闆塊的泉山項目。

本輪過會的新盤中，價格最高的是位于浦東的保利世博天悅，備案均價達到18.34萬/平方米，較上一次入市上漲了1.74萬/平方米。

對于上海建工來說，海玥黃浦源屬于寄予厚望的項目，甚至是影響全年銷售的重點項目。

可售貨值待補充

從債券公告上可以看到，截至2024年6月末，上海建工主要在建的房産開發項目有6個，包括4個商品房項目及2個保障房項目，合計總投資598.39億元，累計已投資344.75億元。

4個商品房項目累計投入333.4億元。海玥黃浦源所處的新昌路地塊項目累計投入了261億元，今年計劃投入14億元，是在建商品房項目中投入最多的項目。這個項目的資金主要源于銀團的260億元，也就意味着會有來自銀團的償款壓力。

上海建工在2024年年報中提到，其在房産業務上要持續推進建設、銷售、經營，加速資産周轉。

上海建工“海玥繫”精品樓盤項目，並非全部取得優績。在開發海玥黃浦源之前，上海建工于上海、南京、蘇州、徐州、南昌等城市已經落子多個海玥繫住宅項目，包括海玥花園、海玥名都、海玥南山等。

據觀點指數統計，截止2024年6月已完工在售的海玥繫項目，一共有9個，規劃建築面積199.13萬平方米，已售面積100.09萬平方米。根據預計的總收入和已回款情況來看，有五個項目回款率超過預計收入的90%以上，而江西南昌海玥珑府僅有0.54%。同在上海的海玥繫項目也表現不一，上海金山海玥瀜庭回款率為47.89%，而上海浦東新區海玥瑄邸為101.29%。

債券公告顯示，截至2024年6月末，上海建工已完工在售的項目17個，其中保障房4個，商品房11個，商業大樓1個，商品房＋保障房1個，已完工在售項目規劃總建築面積322.35萬平方米，已售面積約184.38萬平方米，總體銷售比例57.20%，項目預計總收入531.86億元。截至2024年6月末，上海建工已實現銷售回款344.78億元。

綜上數據，上海建工截至2024年6月末的房地産項目可售面積約為170.52萬平方米，其中已完工在售房地産項目占大部分。

需要關注的是，上海建工需要補充可售貨值。據公開市場信息，其最近一次獲得土儲是在去年12月。2024年12月2日，上海建工房産有限公司競得浦東新區新場鎮古鎮西單元02-01地塊的國有建設用地使用權，並簽訂土地出讓合同。地塊位于上海市浦東新區新場鎮，土地面積29213平方米，計容面積58426平方米，用途為征收安置房。本地塊使用權成交總價為人民币3.92億元。

在立足上海市場的同時，近年來上海建工房産也在積極開拓其他重點城市的房地産開發業務，已覆蓋區域包括天津、海口、南京、蘇州、南昌、徐州等地。

但是，在海玥黃浦源售罄之後，如何保持穩定的銷售業績，整體貨值推售、已完工待售項目的去化以及土儲的補充等都是擺在眼前的現實問題。

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