GDIRI觀察 | 增利不增收 百聯股份發力的奧萊窄門

觀點指數(GDIRI) 近日，上海百聯集團股份有限公司發布2024年年度報告。期内，公司實現營業收入276.75億元，同比上年的305.19億元減少9.32%；但歸屬于上市公司股東的淨利潤錄得15.67億元，2023年為3.99億元，同比增加292.73%，

對于增利不增收的情況，百聯股份表示，歸母淨利潤同比增加，主要繫公司發行華安百聯消費REIT取得投資收益所致。

資料顯示，華安百聯消費REIT是上海首單消費基礎設施REITs，以百聯旗下的上海又一城購物中心為底層資産。該REIT于2024年6月完成戰配協議簽署及刊登發售公告，于8月正式上市。最新數據顯示，其2024年收入約為1.03億元，淨利潤約為806.90萬元，折算年化分派率達5.66%。

從最新業績來看，REIT發行為百聯帶來了明顯的利潤同比增長，對業績有較大貢獻。不過需要注意到，上述利潤增長不可持續，作為以實體零售為主的企業，百聯目前仍面臨着較大的經營壓力。

營收五連降與奧萊支點

營收上，百聯已連續五年下滑。2020-2024年的營收均同比下滑，降幅分别為30.2%、1.62%、6.87%、5.47%、9.32%。歸母淨利潤方面，2023年的歸母淨利潤為3.99億元，同比減少40.79%。

收入來源方面，聯華超市業務占比最大，2024年收入為214.98億元。不過，購物中心、奧特萊斯的收入占比逐漸提升，2024年的收入分别為22.34億元和15.17億元。

從增長性來看，2024年除購物中心、奧特萊斯的營業收入較上年有所增長外，百聯的百貨、標準超市、便利店、大賣場、專業專賣和其他的營業收入均錄得同比下降。其中百貨業務的降幅最大，為31.93%。

至于毛利率，除奧特萊斯、大賣場和其他業務實現同比增長外，其余購物中心、百貨、標準超市、便利店、專業專賣也均錄得下滑，不過下降幅度均低于10%。

基于此，百聯正積極探索新業态發展，其年報中也明确表示，打造高品質年輕态商業標杆、探索創新商業模式是重要的方向。

最新數據顯示，百聯旗下共計運營有41個百貨、購物中心、奧特萊斯項目，總建築面積達315萬平方米，出租率約93.9%。

觀點指數認為，百聯在奧萊業務上具備優勢。首先該部分的毛利率最高，達到78.06%，購物中心則為45.18%；再則，從市場數據來看，奧萊仍有發展空間，據中國百貨商業協會的估算，2024年全國251個奧萊項目總銷售額約為2390億元，比上年約增長4%。

奧萊發展上，百聯目前共運營有9個項目，主要集中于一二線城市，且以華東區域為主，其首個開業的項目為上海青浦的百聯奧特萊斯。持有方式上，與目前盛行的輕資産模式不同，百聯奧萊的産權多為自有，即以重資産模式為主。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

觀點指數認為，這類模式下百聯擁有項目的自主掌控權，但對現金流要求較高，在開發速度上有較大限制，因此在項目擴張上不及以輕資産為主或輕重並行的企業。其近三年並無新開項目。

品牌矩陣與商業空間擴容

國内奧萊玩家中，目前杉杉商業主要以重資産方式進行，大部分項目為自持，砂之船則更多以輕資産模式在市場上拓展項目，但兩者目前的拓展重點均在三四線城市。

為提升奧萊的市場競争力，百聯專注于在一二線城市發展奧萊的同時，也針對高銷售額的核心區域進行擴容。

新項目拓展上，百聯今年競得一宗成都商住地，計劃打造全國首個熊貓主題景區式3.0升級版旗艦奧特萊斯項目。

該項目計劃投資超30億元，建設總建築面積約14萬平方米，将借助緊鄰熊貓基地的區位優勢，在品牌端、服務端和營銷端充分與大熊貓IP融合，項目建成後年均銷售額預計超30億元。

至于現有項目提升，2024年百聯就對上海的百聯青浦奧萊進行升級改造。作為全國首家開放式奧特萊斯，其是百聯旗下開業最早、業績最好的奧萊項目，得益于較早搶占市場、長期積累的品牌資源，該項目2024年的銷售額達到62億元，表現突出。

資料顯示，百聯青浦奧萊經過多輪改造，目前已擁有400多家商鋪、600多個品牌。最新的2024年，該項目引進了包括瑞典戶外品牌攀山鼠、美式休閑品牌NAUTICA等在内的4家全國奧萊首店，今年還将落戶2個品牌的全球旗艦店。

除品牌矩陣升級外，商業空間也在持續擴大。2024年11月，百聯青浦奧特萊斯二期開工，規劃的商鋪數量預計在100家左右，車位整體預計增加2500個。

項目設計上，該項目計劃深挖在地文化，聯動周邊文旅資源，結合江南水鄉特色，以文商旅融合打造微度假空間。

值得一提的是，若二期項目順利完工，該項目未來整體建築面積将超過20萬㎡，有望成為亞洲最大的奧特萊斯。

觀點指數認為，上述升級改造一方面可以提升客群吸引力，引進更多的新興潮流、運動品牌以擴大客群；另一方面，商業空間的擴大可以豐富現有業态，如引入更多體驗業态，增強項目的差異化競争力。

總體而言，百聯股份去年借助REITs等金融工具盤活存量資産，實現了利潤的同比增長，不過其業務發展仍面臨不小的挑戰。

未來，能否平衡自持物業的資金占用與規模擴張需求，推動現有商業項目在運營效率提升、品牌矩陣優化等方面的提升，将是其能否在行業突圍的關鍵。

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