沉舟千帆 | 2023四季度代建管理發展報告

觀點指數 各地代建政策發布，行業規範進行時 地方政府四季度出台政府投資項目代建制相關政策，其中較多涉及的是根據項目投資規模大小來判定是否進行代建。當下各地對于推行代建的具體投資規模數值並沒有形成統一的標準。

代建企業獲取項目積極，東部城市簽約量大 觀點指數重點觀察的樣本企業中有多家錄得新事件動态，一共33件。近期代建企業動作較多，其中，旭輝建管6起，綠城管理5起，金地管理、藍城集團和中原建業均為3起。代建項目動态主要以東部城市為主，如天津、廈門、金華等。西部的項目主要有新城建管與新疆兵團十二師簽約，在烏魯木齊落地第四個吾悅廣場。

合作頻現，擴大規模訴求不斷 期内觀點指數重點監測的企業代建合作動作較多，部分的合作對象是房企，部分則是與城投企業、地方政府洽談戰略合作。如藍城集團分别與中州建設集團、開化國創置業、紹興城投簽署戰略合作協議。據觀點指數不完全統計，不少代建企業通過公共資源交易中心中標代建項目，一共14個。

各地代建政策發布，行業規範進行時

10月7日，《深圳市寶安區人民政府關于印發寶安區政府投資項目代建制管理辦法的通知》指出，拟實行代建的項目原則上應為區政府投資且投資規模5000萬元以上（含本數）的新建、改擴建基本建設項目，其中城市更新單元範圍的代建項目可低于5000萬元。

四季度，不少地方政府出台政府投資項目代建制相關政策，其中較多涉及的是根據項目投資規模的大小來判定是否要進行代建。當下各地對于推行代建的具體投資規模數值並沒有形成統一的標準。

而有些則是以代建管理費作為參考推行代建。如代建管理費100萬元以上的可以采用公開招標或邀請招標方式，存在特殊情形的，經省政府同意，可以直接指定代建單位。100萬元以下的可以采用更為靈活的非招標方式（競争性磋商、競争性談判等）。在市場化的機制下，有利于選取優質的代建企業建造項目。

10月17日，《漯河市人民政府辦公室關于印發漯河市市級政府投資建設項目代建管理辦法的通知》指出，全部或部分使用政府性資金投資、社會資本與政府合作等形式建設且投資估算在 400萬元以上的建設項目推行代建，這些項目可以包括: 市政、 園林、 公路、水利、 環保等城市基礎設施，文化、 教育、 科研、 醫療、 體育、旅遊等公共設施及相關配套設施業務用房、技術用房、培訓用房等民用建設項目。

當然，有些政府投資項目不能實行代建制，比如一些涉敏的建設項目。政府投資項目推行代建制也有先後之分，如深圳寶安的城市更新單元範圍内應由政府投資建設的市政基礎設施和公共配套設施項目、人才安居房、保障性住房項目優先實行代建制。

11月22日，中國房地産業協會代建分會正式成立。未來在探索代建行業模式，制定行業標準和代建行業公約上有了依托，也有利于避免惡性競争，營造和諧的營商環境。

據觀察，代建企業在獲取業務時以較低費率競得項目，但是後續因為盈利與成本不對等造成項目中斷。這種情況既擾亂了應有的價格秩序，也損害了委托方的利益。因此，建立行業規範，進行行業約束十分必要。

代建企業獲取項目積極，東部城市簽約量大

近期代建企業動作較多，報告期内，觀點指數重點觀察的樣本企業中有多家錄得新動态，合計33起。其中，旭輝建管6起，綠城管理5起，金地管理、藍城集團和中原建業均為3起。

從代建合作屬性來看，主要以商業代建為主，政府代建占比次之。當然，也看到小型企業、城投公司需要代建企業。有些是需要做全流程輸出，有些是需要品牌支持的企業。

觀點指數發布的“1-12月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企的新增土地建築面積6704萬平方米，同比減少28.9%。在排名十五名之後的拿地企業中，城投公司拿地比例較大。而很多城投公司拿地後的開發進度緩慢，代建公司可以承接這類業務，加速項目的轉化變現。

觀點指數估計，未來城投類代建将成為代建企業的一大業務來源。據綠城管理今年在業績會上的披露，其新拓項目中，來自城投類公司的委托業務快速上升，占整體業務的比例超過47%。

代建類型上，據觀點指數不完全統計，期内15家樣本企業在項目獲取上呈現出多元化的特點，項目類型涵蓋住宅、公建、酒店、商場等。

觀點指數認為，這和企業自身基因、定位和市場趨勢息息相關。而頭部代建企業特色也比較明顯，綠城管理和藍城集團的住宅項目體量大；華潤置地、萬科更多地承擔政府公建配套開發及運營；金地管理主攻商住辦項目；中原建業深耕大中原，是區域型特質比較明顯的企業；新城建管則輸出“吾悅廣場”商業品牌項目等。

不過，當下住宅需求不振，購房消費萎縮，如果只做代建代銷住宅領域業務，可能會導致抗風險能力較差。

觀點指數發布的“2023年1-11月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，11月份前100房企實現權益總銷售金額2794億元，同比下降34.9%，環比下降8%。1-11月份，前100房企累計實現權益銷售金額36856億元，同比下降17.9%。

據觀點指數不完全統計，期内代建項目動态主要以東部城市為主，如天津、廈門、金華等。西部的項目主要有新城建管與新疆兵團十二師簽約，在烏魯木齊落地第四個吾悅廣場。

據觀點指數觀察，以企業的管理半徑為基礎，一些具有區域優勢的企業在本地獲取項目有更大的優勢，如建發建管廈門何厝幼兒園項目。當然，也有一些企業通過政府招投標方式在全國範圍内進行拓展，如旭輝建管、金地管理、中交管理等。

合作頻現，擴大規模訴求不斷

期内觀點指數重點監測的企業，涉及代建合作的動作衆多，部分的合作對象是房企，部分則是與城投企業、地方政府洽談戰略合作。

較突出的有，藍城集團分别與中州建設集團、開化國創置業、紹興城投簽署戰略合作協議。旭輝建管與華遠地産、浙江海甯開發區、大連德泰合作。随着代建行業的發展，企業間的合作逐漸成為擴大規模，加速發展的一個手段。

需要關注到的是，金科管理與世紀金源旗下騰雲華力簽約合作。對世紀金源、金科管理來說，此次牽手，意在共享資源、實現規模擴張，進一步擴大品牌效應。

截至2022年，金科管理代建業務累計簽約項目近30個，2022年新增代建儲備建築面積約82萬平方米，代建儲備建築面積約600萬平方米，代建儲備貨值約500億元。騰雲華力成立于2023年，由世紀金源旗下的騰雲築科持有70%的股權，而華力城（北京）建設管理有限公司持有剩余的30%股權。

同樣值得關注的是，藍綠雙城與花樣年訂立合作框架協議。兩家企業的合作既是出于纾困花樣年項目的目的，也是為了藍綠雙城的業務拓展。據披露，花樣年集團在成渝經濟區、珠江三角洲地區、長江三角洲地區及京津都市圈具備一定的土儲，與藍綠雙城戰略布局契合度較高。

代建費方面，期内綠城管理披露了1-9月新拓代建項目代建費預估79.2億元，較去年同期增長約19.8%。

11月底，綠城管理宣布其全資子公司綠城房地産建設管理集團有限公司與杭州綠景控股集團有限公司簽署關于浙江綠城時代建設管理有限公司的合作補充協議。截止公告日，綠城時代的代建項目49個，代建費總額41.41億元，其中已收回9.86億元，剩余應收31.55億元。

相比商業代建，政府代建費率較低。根據《基本建設項目建設成本管理規定》，政府代建項目的代建費用一般為總投資額的0.4-2.0%。

期内不少代建企業通過公共資源交易中心中標代建項目，包括藍城集團、金地管理、綠城管理、華潤置地等企業。

其中，中標金額最高的是華潤置地南甯TOD項目。該項目包含4個地塊開發建設管理，占地面積約394476.30平方米，折合591.71畝。

該項目投資估算65.1億元，華潤置地中標費率為4%，也即說明會有上億元的代建管理費。其為該項目的開發提供運營、開發、設計、人力行政等全過程管理工作。

根據中標要求，其中有兩條将不少投標人排除在外。一是，投標人或其最終控股母公司需入圍2022年《财富》世界500強排行榜。二是，不接受聯合體投標。這就要求代建方需要很強的實力。

從競標人來看，有中國五冶集團有限公司，投標費率為4%，評標綜合得分第二。中建三局第二建設工程有限責任公司，投標費率為4%，綜合得分第三。費率沒有差異，主要在于綜合評估的總分差異上。

據觀點指數觀察，這些項目的招標不一定是唯費率論，也即除費率外還需要考慮代建企業建設管理能力。還有一些招標要求會要求企業提供項目産品代表，比如建設過5萬平米的項目或是代建項目業績表現。